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- [클릭! 富동산]8·2대책 이후 주택임대사업자 등록하면 어떤 혜택?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q) 현재 다주택자입니다. 8.2부동산대책 이후 세금 때문에 고민이 많은데요, 주택임대사업자로 등록을 하면 어떠한 혜택이 있는지 알려주세요.A) 8.2부동산대책에 따르면 내년 4월 이후 양도하는 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되고, 양도소득세는 2주택일 경우 기본세율에 10% 추가, 3주택일 경우 기본세율에 20%가 추가될 예정입니다. 뿐만 아니라 1세대1주택이라고 하더라도 2년 동안 ‘보유’만 했으면 비과세혜택을 받았으나 올해 8월3일 이후 취득하는 주택부터는 2년 ’거주‘하여야만 비과세혜택을 받을 수 있습니다. [조정대상지역의 경우에 한합니다. 조정대상지역 : 서울전지역,과천,성남,하남,고양,광명,남양주,동탄2,부산(해운대,연제,동래,수영,남,기장,부산진)7개구,세종시,성남시분당구,대구시수성구]우선 기존에 있던 주택임대사업자의 혜택을 알아보겠습니다. 민간임대주택에 대한 특별법에서 보면 ‘준공공임대주택’은 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하며, ‘단기임대주택’이란 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다.조세특례제한법(조특법) 제97조의5의 준공공임대주택은 8년 이상 의무임대를 하고 연 5% 임대료 인상률 제한이 적용되는 임대주택을 말합니다. 국민주택규모 이하의 주택으로서 2015년 1월1일 이후 취득하여 3개월 이내 등록을 하고 10년 이상 계속하여 임대를 하는 경우 양도소득세를 100% 감면해주게 됩니다. 이는 2017년 말까지 적용기한이였으나 2020년 말까지 연장되었습니다.즉, 준공공임대주택은 주택임대사업자로 등록하는 경우, 국민주택규모 85㎡ 이하의 주택이 기준시가 6억원 이하, 8년 이상 임대하는 조건 아래 3호(2018년 1월일 이후 발생하는 임대소득부터는 1호) 이상 임대한다면 그 소득으로 발생하는 소득세 또는 법인세를 감면받을 수 있습니다. 장기보유할 경우 준공공임대주택은 8년이상 임대 시 장기보유특별공제 50% 공제, 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제 70%를 적용받을 수 있습니다.조특법 제96조의 주택임대사업자로 등록을 했을 때는 국민주택규모 이하의 주택으로 기준시가 6억원 이하인 경우, 4년간 3호 이상 임대를 하면 그 소득에 대한 소득세 또는 법인세를 감면받을 수 있습니다. 적용기한은 2019년 말까지입니다. 단. 2018년 1월1일 이후 발생하는 임대소득부터는 1호 이상 임대를 하는 경우로 감면요건이 완화되었습니다. 일반 임대주택의 경우 6년 이상 임대한 주택에 대하여 연 2% 장기보유특별공제가 추가되고, 민간임대주택의 경우 4년 이상 임대를 하면 임대소득에 대한 소득세 및 법인세 혜택은 있지만 양도소득세에 대한 혜택은 5년 이상 임대를 요건으로 하고 있습니다.2주택 이상 소유자의 경우 본인이 거주하는 주택 외에 장기임대사업자등록을 한 임대주택이 있다면 거주주택 양도시 임대주택은 주택으로 보지 않으므로 요건 충족 시 비과세혜택을 받을 수 있습니다(5년 이상 임대 조건).주택임대사업자로 등록하여 임대기간 요건을 충족한 주택의 경우 60㎡ 이하 규모면 취득세는 면제되며 재산세는 준공공임대주택은 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 60~85㎡ 이하는 50% 감면됩니다. 일반임대주택의 경우 60㎡ 이하는 50% 감면, 85㎡ 이하는 25% 감면됩니다. 공시가격이 수도권 6억원, 지방 3억원 이하일 경우 5년 이상 임대를 한다면 종합부동산세도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.참고로 부동산대책으로 발표된 내용 중 주택을 신축하여 분양 후 매매하고자 하는 분들은 주의 깊게 살펴야 할 사항이 있습니다. 양도소득세 신고 납부시 취득한 실거래가액을 확인할 수 없는 경우 기준시가를 적용하여 환산한 취득가액으로 양도소득세를 계산하는데, 2018년 1월1일 이후 양도하는 분부터는 건물을 신축하여 취득한 후 5년 이내에 양도할 경우 환산취득가액(건물분)의 5%를 가산세로 부과하도록 하는 방침입니다.주택을 신축하여 판매할 때 시공업자에게 의뢰할 경우 부가세 문제로 현금공사를 하려고 하고, 직영으로 공사를 진행할 경우에도 일용직 일당, 4대 보험 등 추가비용이 들게 됩니다. 또한 이를 적정하게 지급했음에도 불구하고 증빙하지 못하는 경우들이 많습니다. 만약 취득가액과 양도가액이 거의 차이가 나지 않아 양도세가 없다고 하더라도 건물을 신축하고 5년 이내 양도하는 경우 환산취득가액의 5%를 가산세로 내게 된다고 이해하면 됩니다.세금은 취득 및 양도하는 시기에 따라 항상 다르게 적용된다는 점을 인지하시고, 미리 준비한다면 절세할 수 있을 것입니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- [8·2대책 후속조치]대책 약발 가를 9월 국회…향후 입법과제는?
- [이데일리 방인권 기자] 1일 오후 서울 영등포구 여의도 국회 본회의장에서 제354회 정기국회 개회식이 열리고 있다.[이데일리 정다슬 기자] “이제 부동산 투기는 끝났다.” 지난 2005년 노무현 정부 시절 한덕수 경제부총리는 종합부동산세 도입, 양도소득세 강화, 분양권 전매 제한 등 강력한 부동산 수요 억제책을 담은 ‘8·31 부동산 대책’을 발표하면서 이렇게 장담했다. 그러나 정부가 대책 발표 후 실제 효과를 발휘할 후속 입법 조치가 지지부진하자 눈치를 보던 서울·수도권 일대 아파트 매매시장은 언제 그랬냐는 듯이 다시 상승세를 탔다.지난달 발표된 ‘8·2 부동산 대책’ 역시 넘어야 할 입법적 과제가 적지 않다. 도시 및 주거환경정비법(도정법), 사법경찰직무법, 건축물분양법, 주택법, 소득세법 등 관련 법률 개정안은 9월 정기국회에서 본격적으로 테이블에 오를 예정이다. 그러나 9월 정기국회가 개의 나흘 만에 파행을 겪으면서 8·2 부동산 대책과 관련된 입법이 원만하게 이뤄질 수 있을 지 우려가 커지고 있다.◇다주택자 양도세 중과 내년에 시행될까 가장 관심을 끄는 것은 다주택자 양도세 중과를 담은 소득세법이다. 기획재정부는 지난 1일 이런 내용을 담은 소득세법 개정안을 발의했다. 이 법이 통과되면 내년 4월 1일부터 주택 수와 관계없이 양도차익에 따라 6∼40%(기본세율)가 부과되는 양도세율이 앞으로 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16∼50%, 3주택자는 20%포인트 증가한 26∼60%가 부과된다. 주택 보유 기간에 따라 양도세를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제의 혜택도 다주택자는 받지 못한다. 정부는 8·2 대책을 통해 다주택자에게 “집을 팔거나 주택임대사업자 등록을 해라”라는 신호를 보냈다. 그러나 세법 논의 과정에서 이 부분을 놓고 여야가 견해 차가 벌어질 경우 의사 결정을 미루고 관망하는 다주택자가 늘어나며 대책의 ‘약발’ 역시 떨어질 수밖에 없다.현재는 투기과열지구 내 재건축 단지에만 적용되는 조합원 지위 양도 금지를 재개발 단지와 도시환경정비사업지까지 확대하는 도정법 개정안 역시 8·2대책의 효과를 좌우할 주요한 법안이다. 강남 재건축 조합원 분양권 거래가 막히면 유동자금이 강북 재개발 지역 등으로 쏠리는 ‘풍선효과’가 발생할 가능성이 크기 때문이다. 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에 공급되는 오피스텔의 분양권 전매를 입주 때까지 제한하는 건축법 개정안도 풍선효과를 예방하기 위한 법이다.다운계약서, 불법 전매, 통장 거래 등 부동산 시장의 불법을 차단하기 위한 법안도 줄줄이 대기 중이다. 부동산 관련 불법행위 조사·단속 사무에 종사하는 공무원에게 ‘공인중개사법’, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’, ‘주택법’에 규정된 범죄에 대한 사법경찰권을 부여하는 사법경찰직무법은 지난 23일 박범계 민주당 의원이 대표 발의했다. 이 법이 도입되면 공무원들이 경찰과 같이 다운계약서, 불법 전매, 통장 거래 등에 대해 수사에 나서 긴급체포할 수 있게 된다.아울러 정부는 주택법을 개정해 불법 전매에 대한 벌금을 3000만원 이하에서 1억원 이하로 높이기로 했다. 관련법으로는 문희상 민주당 의원이 발의한 주택법 개정안이 발의돼 국토위에 올라가 있다. 문 의원은 불법 전매 계약에 대해서는 계약을 무효로 하는 내용을 개정안에 담았다. 정부는 계약 무효화에 대해서는 신중한 입장이다.◇하위법령은 개정 ‘속도전’정부가 자체적으로 진행할 수 있는 시행령·시행규칙 등 하위법령 개정은 속도를 내고 있다.이날 발표한 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 오는 8일부터 입법예고 등의 절차를 거쳐 다음 달 중 시행된다.주택 청약제도 개편 내용을 담은 주택공급에 관한 규칙 개정안과 조정대상지역에 소재하는 주택의 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 하는 소득세법 개정안은 이미 입법예고를 마치고 이달 중 시행된다. 재건축 규제 후속 조치로 투기과열지구 내 재건축조합원 지위 양도의 예외적 허용 사유를 강화하는 내용 등을 담은 도정법 시행령 개정안, 재개발 사업 시 의무적으로 임대주택을 5%(서울은 10%) 이상 공급하도록 하는 정비사업 임대주택 건설비율 고시 개정안도 입법예고를 마치고 이르면 이달 중 시행될 예정이다.금융위원회에선 은행과 보험, 저축은행 등 업권별 감독규정 개정안을 의결해 23일부터 실시 중이다. 이에 따라 서울과 경기 과천·분당, 세종, 대구 수성구 등 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 주택 유형이나 대출만기, 금액과 상관없이 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)가 일괄적으로 40%로 적용받고 있다.
- [8·2대책 후속조치]입법따라 집값 안정 약발 갈릴 8.2대책
- 지난 1일 오후 국회 본회의장에서 열린 제354회 정기국회 개회식에서 의원들이 순국선열에 대한 묵념을 하고 있다. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 9월 정기국회가 개의 나흘 만에 파행을 겪으면서 8·2 부동산 대책과 관련된 입법이 원만하게 이뤄질 수 있을 지 우려가 커지고 있다. 시행령이나 시행규칙은 적법한 절차를 거쳐 정부가 고시하면 되지만, 문제는 여야 합의가 필수적인 법률 개정이다. 실제 종합부동산세·양도소득세 강화, 분양권 전매 제한 강화 등 2005년 8·31 부동산 대책을 발표한 노무현 정부의 경우 후속 입법 과정에서 진통을 겪었고 4개월 가까이 법안이 표류했다. 정부의 강력한 시그널에 잠시 주춤했던 서울 및 수도권 주택시장은 곧바로 반등했다. 결국 여당인 열린우리당이 해를 넘기기 직전 단독으로 법안을 통과시켰지만 이미 약발은 떨어진 상태였다.8·2 대책 역시 입법 절차가 난항을 겪을 경우 과거 노무현 정부의 8·31 대책 상황이 재현되며 다시 한번 서울과 수도권 주택시장이 과열될 수 있을 것이란 전망이 나온다. 도시 및 주거환경정비법, 사법경찰직무법, 건축물분양법, 주택법, 소득세법 등 관련 법률 개정안은 9월 정기국회에서 본격적으로 테이블에 오를 예정이다.도시 및 주거환경정비법은 국회 국토교통위원장인 조정식 더불어민주당 의원이 지난 18일 대표발의했다. 현재는 투기과열지구 내 재건축 사업지에만 조합원 지위 양도가 금지되나 개정안은 주택재개발사업과 도시환경정비사업에도 조합원 지위 양도를 금지하는 항목을 신설했다. 아울러 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이나 일반분양을 받을 경우 이후 5년간 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 재건축 조합원에게 갖고 있는 주택 수만큼 최대 3채까지 분양을 허용하는 것 역시 투기과열지구 지정 이후 최초 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용하지 않기로 했다. 부동산 관련 불법행위 조사·단속 사무에 종사하는 공무원에게 ‘공인중개사법’, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’, ‘주택법’에 규정된 범죄에 대한 사법경찰권을 부여하는 사법경찰직무법은 지난 23일 박범계 민주당 의원이 대표발의했다. 이 법이 도입되면 공무원들이 경찰과 같이 다운계약서, 불법 전매, 통장 거래 등에 대해 수사에 나서 긴급체포할 수 있게 된다.지난 22일 최경환 국민의당 의원이 대표발의한 건축물분양법은 투기과열지구뿐만 아니라 청약조정지역에서 분양하는 모든 오피스텔에 대해 입주 때까지 분양권 전매가 전면 금지하는 내용을 담고 있다. 지난 3일 투기과열지구로 지정된 서울과 경기 과천, 세종에서 공급하는 오피스텔은 당장 전매제한 조치가 시행됐으나 그 밖의 조정대상지역은 아직 규제 근거가 없다. 아울러 개정안에는 국토부 장관, 허가권자들이 오피스텔 분양사업자에 대한 조사·검사의 근거를 모집하고 공개모집의 절차·방법 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정하기로 했다. 정부는 이같은 법적 근거를 마련한 뒤 오피스텔 현장청약접수를 금지하고 금융결제원 아파트투유 사이트를 통한 청약을 의무화할 방침이다.이밖에 정부는 불법전매에 대한 벌금을 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향하기로 했다. 관련법으로는 문희상 민주당 의원이 발의한 주택법 개정안이 발의돼 국토위에 회부돼 있다. 문 의원은 불법 전매 계약에 대해서는 계약을 무효화하는 내용을 개정안에 담았다. 정부는 계약 무효화에 대해서는 신중한 입장이다. 기획재정부는 지난 1일 내년 4월 1일 양도부터 다주택자에 대해 양도세를 중과하고 장기보유특별공제에서 배제하겠다는 소득세법 개정안을 발의했다. 이 경우 주택 수와 관계없이 양도차익에 따라 6∼40%(기본세율)가 부과되는 양도세율이 앞으로 2주택자의 경우 기본세율에서 10%포인트가 추가돼 16∼50%, 3주택자는 20%포인트 증가한 26∼60%가 부과된다.8.2 대책 입법조치 현황
- [클릭! 富동산]비사업용 토지 팔 때 양도세 절세 방법은?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q)서울에서 회사를 다니는 평범한 직장인입니다. 2010년 1월 경상남도 청도에 임야 1만평을 1000만원에 취득해서 7년째 보유하고 있습니다. 현재 시세는 5000만원 정도 되는데, 올해나 내년께 팔려고 생각 중입니다. 비사업용토지라 세금이 많이 나올까 걱정이긴 한데요, 얼마 전 법이 바뀌어 비사업용 토지도 오래 갖고 있으면 혜택을 본다는데 저도 해당이 되나요?A) 우선 비사업용 토지에 대해 알아보겠습니다. 소득세법 시행령 제168조의6 ‘비사업용 토지의 기간기준’에서는 토지를 보유하는 기간 중 일정기간을 사업용으로 사용하지 않은 토지의 기간을 명시하고 비사업용인지 사업용인지를 판단하고 있습니다. 이들 대상 토지는 농지, 임야, 목장용지, 건축물이 없는 나대지와 잡종지 등입니다.1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사용하지 않은 토지2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사용하지 않은 토지3. 보유기간 중 60% 이상 사용하지 않은 토지여기서 농지는 전·답·과수원을 말하며 농지 소유주가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지는 비사업용 토지로 간주하고, 도시지역 안에 농지도 비사업용 토지로 간주합니다. 다만, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60% 이상만 직접 사업에 사용하거나 도시민이 주말 체험 영농 목적으로 소유하는 세대당 1000㎡(약 300평) 미만인 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.양도소득세 중에서 비사업용 토지 부분이 가장 많은 관심의 대상이자 많은 변천사가 있었던 부분입니다. 2007년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지 양도한 경우 60% 중과세율이 적용되었습니다. 2009년 3월 16일부터 2013년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도할 때에는 비사업용 토지라 하더라도 일반세율에 10%를 가산하는 중과세를 유예하여 적용하지 않았습니다.2016년 이후부터는 비사업용 토지를 양도할 경우 기본세율에서 10%를 추가로 과세하고 있습니다. 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 해준다는 언론 보도의 기대에도 불구하고 2016년 1월 1일부터 개정된 세법에서는 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 적용하되, 그 보유기간의 기산일은 2016년 1월 1일부터 적용한다고 발표하였습니다.이후 형식적인 세제혜택이라는 수많은 반발이 있었고 2017년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지부터는 취득일부터 기산하도록 개정되어 장기보유특별공제를 해줌으로써 역대 비사업용 토지 관련 법안 중 가장 많은 혜택을 받고 있습니다.사례의 경우도 양도가액 5000만원, 취득가액 1000만원이라 4000만원의 양도차익이 있으며 장기보유특별공제가 금년부터는 취득일부터 기산하므로 올해 양도하든 내년에 양도하든 추가 공제가 가능하며, 오래 보유하면 할수록 장기보유특별공제 혜택은 더 받을 수 있습니다.마지막으로 소득세법 제104조의3에서 열거하고 있는 ‘비사업용 토지의 범위’에 대하여 정리해보겠습니다.1. 농지의 경우에는 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 전이나 답, 과수원의 재촌이나 자경농지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.2. 임야로서 영림계획인가를 받아 사업 중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야, 재촌하는 자가 소유한 임야를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.3. 목장용지로서 시 이상의 주거·상업·공업지역 외에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.4. 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지나 잡종지 등의 토지를 비사업용 토지로 보게 됩니다.토지를 양도하는 경우 사업용 토지인지, 비사업용 토지인지를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유시 최대 30%)를 해준다 하더라도 비사업용 토지의 세율은 기본세율에 10%를 추가로 과세하기 때문에 여전히 사업용, 비사업용의 판단은 중요합니다.세금은 동일한 물건의 동일한 행위라도 적용되는 시기에 따라 달리 적용된다는 점을 인지하시고, 조금씩 관심을 가지면 절세를 할 수 있을 것입니다. 다만, 케이스에 따라 달리 적용되므로 전문가와의 상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- 집 팔 계획 없다면 '임대'...상속·증여 계획 땐 '법인'
- [이데일리 권소현 기자] 다주택자에게 양도세 폭탄을 던진 8.2 부동산 대책으로 임대사업자 전환에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대주택으로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 임대소득 노출에 대한 부담감은 있지만 전문가들은 가능하면 임대사업자로 전환하는 게 낫다고 입을 모은다. 특히 임대 고소득자의 경우 10년 이상 장기보유를 계획하고 있고 상속이나 증여까지 고민 중이라면 법인사업자로 등록하는 방안을 고려할만하다는 권고가 나온다. ◇“집 팔아야 하나요? 절세 방법 없나요?” 빗발치는 절세상담7일 세무업계에 따르면 지난 8.2 부동산대책 발표 이후 절세법에 대한 문의가 쇄도하고 있다. 특히 양도세 중과를 걱정하는 다주택 자산가들이 상담을 요청해오고 있다. 양도세 전문인 세무법인 다솔에는 대책 발표 후 문의가 두 배 이상 늘었다. KEB하나은행 상속증여센터 역시 평소에 비해 두세배 문의가 늘면서 세무사들이 상담하느라 바쁘다. 주로 현재 보유하고 있는 부동산을 팔아야 하는지, 어떻게 해야 세금을 아낄 수 있는지에 대한 질문이 몰리는 상황이다. 세무 전문가들은 일단 급하게 자금이 필요한 상황이 아니라면 좀 지켜보라고 조언한다. 내년 4월1일 양도분부터 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하기 때문에 4~5년 내에 팔 계획이라면 내년 4월1일 이전에 팔고 더 보유할 계획이라면 일단 두고 보라는 것이다. 만일 일정 기간 지난 후 팔아야 하는 상황이 생기면 임대사업자로 등록하는 방법을 권하고 있다. 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되고 6년 이상 임대할 경우 양도세가 2~10% 공제되기 때문에 굳이 안 할 이유가 없다는 게 세무사들의 조언이다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “현 정부의 부동산정책을 보면 임대사업자로 등록하는 법 외에 다른 방법이 없다”며 “아마 임대사업자 등록 비율이 일정 수준에 못 미치면 등록을 강제하는 방안을 마련할 것”이라고 내다봤다. ◇상속·증여계획 있다면 법인사업자 등록 고려해볼만법인사업자 등록도 고려해볼 만 하다. 법인이 부동산을 소유하고 임대소득을 얻는 주체가 되는 반면 개인은 법인의 주주가 된다. 물론 법인을 설립하는 과정에서 등기비용, 정관작성비용, 주금 납입 후 등록면허세 등 초기 비용이 발생한다. 개인사업자와 법인사업자 모두 부동산을 구입할때 4.6%를 취득세로 내지만, 법인사업자의 경우 수도권 과밀억권역에서 부동산을 취득할 때 9.4%의 중과세율이 적용돼 불리하다. 그럼에도 불구하고 법인사업자의 장점은 임대소득에 대해 법인세를 적용받는다는 점이다. 개인이 임대소득을 얻으면 종합소득세 대상에 포함되고, 이 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용한다. 구간도 6단계로 촘촘하다. 반면 법인세는 11~22%의 세율을 적용하며 구간도 3단계 밖에 되지 않는다. 과세표준 역시 법인세는 2억원까지 11%의 세율을 적용하는 반면 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용해 같은 소득에도 법인세가 적다. 법인의 경우 대표자 급여와 퇴직급여 등을 비용으로 인정받을 수 있고, 사업 확장을 위해 토지 형질변경 같은 인허가를 받을 때에도 법인사업자가 유리하다. 자금 조달에서도 주식발행, 회사채 발행 등 다양한 수단을 동원할 수 있다. 다만, 법인사업자의 주주인 개인이 임대소득을 가져가려면 배당을 받아야 하는데, 배당을 포함한 개인 금융소득이 2000만원 이하면 15.4%의 세금을, 2000만원 초과되는 금액은 6.6~44%의 초과 누진세율을 적용해 세금을 내야 한다. 때문에 당장 배당을 받지 않고 상속이나 증여를 할 계획이라면 법인사업자가 유리하다. 개인사업자는 상속이나 증여할 때 세금을 내야하지만 법인사업자의 경우 배당을 받지 않고 주식을 일부 증여한 뒤 자녀에게 일정 금액 이하로 배당하면 세금을 아낄 수 있다. 박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “일반적으로 임대소득이 많고 10년 이상 상속증여 계획을 갖고 있으면서 당장 임대소득을 써야할만큼 자금이 필요한 상황이 아니라면 법인사업자로 등록하는 게 낫다”며 “이 경우 다양한 절세법을 활용할 수 있다”고 말했다.
- 쎈 부동산대책에 절세문의도 폭주…임대사업자 개인? 법인?
- [이데일리 권소현 기자] 다주택자에게 양도세 폭탄을 던진 8.2 부동산 대책으로 임대사업자 전환에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대주택으로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 임대소득 노출에 대한 부담감은 있지만 전문가들은 하는 게 낫다고 입을 모은다. 특히 임대 고소득자의 경우 10년 이상 장기보유할 계획이고 상속이나 증여를 고민 중이라면 법인사업자로 등록하는 방안도 고려해볼 만하다. 7일 세무업계에 따르면 지난 8.2 부동산대책 발표 이후 절세법에 대한 문의가 쇄도하고 있다. 특히 양도세 중과를 걱정하는 다주택 자산가들이 상담을 요청해오고 있다. 양도세 전문인 세무법인 다솔에는 8.2 부동산 대책 발표 후 문의가 두 배 이상 늘었다. KEB하나은행 상속증여센터 역시 평소에 비해 두세배 문의가 늘면서 세무사들이 상담하느라 바쁘다. 주로 현재 보유하고 있는 부동산을 팔아야 하는지, 어떻게 해야 세금을 아낄 수 있는지에 대한 질문이 몰리는 상황이다. 세무 전문가들은 일단 급하게 자금이 필요한 상황이 아니라면 좀 지켜보라고 조언하고 있다. 내년 4월1일 양도분부터 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하기 때문에 4~5년 내에 팔 계획이라면 내년 4월1일 이전에 팔고 더 보유할 계획이라면 일단 두고 보라는 것이다. 만일 일정 기간 지난 후 팔아야 하는 상황이 생기면 임대사업자로 등록하는 방법을 권하고 있다. 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되고 6년 이상 임대할 경우 양도세가 2~10% 공제되기 때문에 굳이 안 할 이유가 없다는 게 세무사들의 조언이다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “현 정부의 부동산정책을 보면 임대사업자로 등록하는 법 외에 다른 방법이 없다”며 “아마 임대사업자 등록 비율이 일정 수준에 못 미치면 등록을 강제하는 방안을 마련할 것”이라고 말했다. 법인사업자로 등록도 고려해볼 만 하다. 법인이 부동산을 소유하고 임대소득을 얻는 주체가 되는 반면 개인은 법인의 주주가 된다. 물론 법인을 설립하는 과정에서 등기비용, 정관작성비용, 주금 납입 후 등록면허세 등 초기 비용이 발생한다. 개인사업자와 법인사업자 모두 부동산을 구입할때 4.6%를 취득세로 내지만, 법인사업자의 경우 수도권 과밀억권역에서 부동산을 취득할 때 9.4%의 중과세율이 적용돼 불리하다. 그럼에도 불구하고 법인사업자의 장점은 임대소득에 대해 법인세를 부과한다는 점이다. 개인이 임대소득을 얻으면 종합소득세 대상에 포함되고, 이 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용한다. 구간도 6단계로 촘촘하다. 반면 법인세는 11~22%의 세율을 적용하며 구간도 3단계 밖에 되지 않는다. 과세표준 역시 법인세는 2억원까지 11%의 세율을 적용하는 반면 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용해 같은 소득에도 법인세가 적다. 법인의 경우 대표자 급여와 퇴직급여 등을 비용으로 인정받을 수 있고, 사업 확장을 위해 토지 형질변경 같은 인허가를 받을 때에도 법인사업자가 유리하다. 자금 조달에서도 주식발행, 회사채 발행 등 다양한 수단을 동원할 수 있다. 다만, 법인사업자의 주주인 개인이 임대소득을 가져가려면 배당을 받아야 하는데, 배당을 포함한 개인 금융소득이 2000만원 이하면 15.4%의 세금을, 2000만원 초과되는 금액은 6.6~44%의 초과 누진세율을 적용해 세금을 내야 한다. 때문에 당장 배당을 받지 않고 상속이나 증여를 할 계획이라면 법인사업자가 유리하다. 개인사업자는 상속이나 증여할 때 세금을 내야하지만 법인사업자의 경우 배당을 받지 않고 주식을 일부 증여한 뒤 자녀에게 일정 금액 이하로 배당하면 세금을 아낄 수 있다. 박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “일반적으로 임대소득이 많고 10년 이상 상속증여 계획을 갖고 있으면서 당장 임대소득을 써야할만큼 자금이 필요한 상황이 아니라면 법인사업자로 등록하는 게 낫다”며 “이 경우 다양한 절세법을 활용할 수 있다”고 말했다.
- [8·2 부동산 대책]'갭투자 억제책' 유탄 맞은 1주택자..2년 안 살면 양도세 비과세 못받아
- [이데일리 김기덕 원다연 기자] 문재인 정부가 출범 후 석달도 안돼 내놓은 ‘8·2 부동산대책’의 핵심은 다주택자의 투기 수요를 조기에 차단하면서 실수요자 중심의 임대주택 공급을 늘리겠다는 ‘투트랙’ 전략이다. 서울 강남과 경기 과천, 세종 등 부동산시장이 국지적 과열 양상을 보이는 지역에 대해서는 다주택자의 양도 차익에 대한 과세를 강화하고, 주택담보대출이나 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택 구입한 뒤 이를 되팔아 차익을 내는 것) 등 레버리지(차입 투자)를 활용한 단기 투자 유인을 억제하는 초강수 대책을 빼들었다는 게 시장 중론이다. 다만 강력한 규제에도 신도시 및 택지개발지구 조성 등 구체적인 공급 확대 방안이 없어 내집 마련은 더욱 힘들어질 수 있다는 분석이 많다. 여기에 올 하반기 예정된 금리 인상과 입주 물량 폭탄 등의 악재가 겹치면 내집 마련 수요조차 위축돼 주택시장의 단기 하방 압력이 불가피하다는 우려도 나오고 있다.◇다주택자 장기보유 공제 못받아이번 대책은 단기 주택 투기수요를 차단하는데 방점을 찍고 있다. 지난 2014년 폐지됐던 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 3년 만에 부활하고, 장기보유특별공제(3년 이상 주택 보유시 양도 차익의 10~30% 공제)도 받을 수 없도록 했다. 서울·수도권을 중심으로 기승을 부리는 갭투자를 막기 위해 1가구 1주택 비과세 요건에 거주 요건(2년 이상)을 추가하는 특단의 조치도 내놨다.대책에 따르면 기존 양도 차익에 따라 차등 적용되던 세율(6~40%)에 대해 2주택자들은 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 중과하는 제도를 내년 4월부터 적용하기로 했다. 당장 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 40%가 이달 3일 이후 입주자 모집공고를 하는 사업장에 적용된다. 재건축 조합원 양도 제한(9월 시행령 개정)과 분양권 양도소득세 강화(50%·내년 1월 1일부터 적용) 등과 비교하면 규제가 적용되는데 다소 시차가 있다. 이는 다주택자들이 보유한 매물을 시장에 내놓거나 임대사업자 등록을 유도할 수 있게끔 시간을 벌어줬다는 해석이 우세하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이미 국내에는 다주택자들이 임대주택 공급의 80~90%를 담당하고 있어 이들을 통해 임대주택 공급을 늘려야 하는데 정책이 거꾸로 가고 있다는 생각이 든다”며 “내년 4월 시행하는 것은 그 전에 매도하라는 시그널을 보낸 것이지만 오히려 다주택자들이 정권이나 해당 정책이 바뀔 때까지 안 팔고 보유하는 특이한 상황이 나타날 수도 있다”고 말했다.이번 대책에서 눈에 띄는 점은 오피스텔과 재개발 사업장에 대한 규제다. ‘6·19 부동산 대책’에 포함되지 않아 풍선효과를 톡톡히 보며 과열된 시장까지도 모조리 잡겠다는 것으로 해석된다. 이에 따라 투기과열지구와 조정대상지역에서 분양되는 오피스텔은 소유권 이전 등기 때까지 분양권을 팔 수 없게 됐으며, 관리처분계획인가 이후부터 소유권이전등기 때까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매도 금지된다. 업계 관계자는 “재개발은 재건축과는 달리 정비사업 기간이 오래 걸리고 사업 진행이 쉽지 않은데 조금 과하게 규제한 부분이 있다”며 “정비사업 물량에 대한 메리트가 크게 떨어지면서 급매물이 쏟아질 수 있다”고 말했다. ◇공급 확대 대책 없어…“장기 시장 안정 효과는 글쎄”국토부는 이번 대책을 통해 내년부터 2022년까지 연간 17만 가구의 공적임대주택을 공급하기로 했다. 또 저소득 신혼부부를 대상으로는 신혼희망타운과 연계된 주택기금 대출상품이 마련된다. 다만 신도시 추가 및 택지지구 추가 지정 등 세부적인 내용이 빠져 ‘알맹이 빠진 대책’이 되풀이됐다는 지적이 나오고 있다. 국토부는 올해와 내년 수도권 입주 물량이 각각 28만6000가구, 31만6000가구에 달할 것으로 내다봤다. 최근 5년(2012년~2016년) 평균 수도권 입주 물량이 20만5000가구인 점을 감안하면 주택 공급 여건이 안정적이라고 분석했다. 다만 서울의 올해와 내년 입주 물량은 각각 7만5000가구, 7만4000가구로 5년 평균(7만2000가구)과 비슷한 수준이다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “정부가 내세운 수치를 보면 과거에 비해 크게 늘어난 주택 수요를 간과한 부분이 있다”며 “강남 집값이 뛴 데는 투자자들이 아닌 실수요자들이 더 많이 움직였기 때문이라는 사실을 고려해야 한다”고 지적했다. 더욱이 재건축 단지가 몰린 강남의 경우 재건축 초과이익환수제 부활, 주택 공급 수 제한, 조합원 지위 양도 금지 등으로 정비사업 일정이 늦어지면서 주택 공급이 더욱 원할하지 않을 수도 있다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “이번 대책이 강남권 재건축 시장을 안정화시키는데 4~5개월 정도의 효과는 있을 수 있겠지만, 장기적으로는 큰 효과를 볼 수 없을 것”이라며 “공급 대책은 지금 시작해도 8~10년의 시간이 걸리는데 그런 부분을 간과했기 때문에 장기적으로 집값이 상승하는 것은 막지 못할 것으로 본다”고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장도 “올 하반기부터 내년 1분기까지 매분기 10만 가구가 넘는 대규모 아파트 입주 러시가 시작되는데다 금리 인상도 우려되는 상황에서 전방위적인 수요 억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시킬 수 있다”며 “특히 집값이 잡히지 않는 서울은 과도한 정비사업 규제로 인한 공급 단절에 따른 중장기적인 수급 불균형의 부작용이 나타날 수 있다”고 말했다.
