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- (생활속 세금이야기)비사업용 토지란 무엇인가
- [이데일리 주용철 칼럼니스트] 아직 국회의 통과절차가 남아있지만 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지에 대해서는 내년부터 전면 실거래가 과세로 전환되고 2007년부터는 60%의 높은 세율 적용이 예정되어있다. 이는 토지시장에 엄청난 충격을 예고하고 있는 데 특히 나대지등의 경우 현행 과표가 시세를 전혀 반영하지 못하고 있는 사례가 많기 때문에 과표가 실거래가로 현실화될 경우 커다란 세부담의 증가가 있을 수 있다. 인천에 소재하는 6천평정도의 나대지를 예로 들어보자. 이 토지의 현재 비투기지역내에 소재하고 있으며 기준시가는 8억2천만원이고 시가는 18억원이다.올해까지 이 토지를 양도하는 경우 기준시가를 기준으로 세금을 내기 때문에 7천만원정도의 세금이 산정된다. 내년이후에 양도하는 경우라면 실거래가로 세금을 내야하고 2억3천만원정도의 세금을 내야한다. 거의 3배에 가까운 세금이다. 게다가 2007년부터 장기보유특별공제가 배제되고 세율도 60%의 세율이 적용된다면 4억8천만원으로 7배가까운 세부담증가가 있게 된다. 그렇다면 먼저 이렇게 중과세되는 비사업용토지가 무엇인지 알아볼 필요가 있다. 지금 국회에 계류중인 개정세법안에 의하면 비사업용토지는 크게 여섯가지로 구분된다. 첫째, 전답 및 과수원과 같은 농지로서 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지는 중과세된다. 즉, 농지소재지에 거주만 해서도 안되고, 멀리 떨어져 살면서 농사만을 짓는 경우도 중과세되는 것이다. 오로지, 재촌자경을 한 농지소유자만 양도소득세 중과세를 면하게 되는 것이다. 또한 특별시, 광역시, 시지역내의 도시지역에 소재하는 농지의 경우 해당 편입일부터 일정기간내 처분하지 않을 경우 비록 재촌자경하더라도 중과세를 당하게 된다. 둘째로는 임야로서 임야는 원칙적으로 중과세한다. 다만, 산림법등에 의해서 보호되는 임야, 공익상필요등에 의해서 정해진 임야등은 그 소유권행사등에 이미 제한이 되고 있으므로 중과세되지 않는다. 또한 일정요건을 갖추고 임야소재지에 거주하는 경우도 중과세에서 제외된다. 세 번째로는 목장용지로서 축산업을 영위하지 않는 사람이 소유하는 토지에 대해서 중과세한다. 또한 축산업을 영위하더라도 축산용토지로서 필요한 일정면적을 초과한 토지에 대해서도 중과세한다. 즉, 축산업을 영위하는 사람이 보유하는 일정면적내의 토지에 대해서만 중과세를 면할 수 있는 것이다. 다만, 이경우에도 특별시, 광역시, 시지역내의 도시지역에 소재하는 농지의 경우 해당 편입일부터 일정기간내 처분하지 않을 경우 중과세를 하게 된다. 네 번째로는 농지, 임야 및 목장용지 이외의 나대지등으로 원칙적으로 중과세한다. 다만, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지와 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지는 중과세하지 않는 다. 결국 공장용건축물의 부속토지로서 입지기준면적 초과토지, 상업용건축물 부속토지로서 기준면적초과토지, 나대지, 잡종지등이 전부 중과세에 해당된다. 다섯 번째로 주택부속토지 중 일정면적을 초과하는 토지도 중과세대상이 된다. 여섯 번째로 일정 별장용 토지도 중과세된다. 기타 이미 언급한 토지와 유사한 토지로서 사업이나 주거와 직접관련이 없는 일정토지도 중과세 한다. 즉, 대부분의 비사업용토지에 대해서 중과세를 예정하고 있는 것이다. 또한, 중과세의 범위도 상당히 유연하게 적용할 수 있도록 되어있는 데, 위의 개정법률안을 보면 상당히 많은 위임규정이 있는 것을 알 수 있다. 즉, 토지시장의 과열이 예상되는 경우 국회통과절차가 필요없는 시행령을 개정함으로서 과세의 범위를 대폭확장할 수도 있는 것이다. 이러한 상황에서 향후 투기적 수요로 토지를 취득하기는 어려울 듯싶다. 이미 보유한 경우에는 토지를 개발하여 양도하지 않는 한 중과세를 면할 수없고 따라서 무분별한 토지개발이 이루어질 가능성 또한 배제하기 힘들다. 토지 공급의 측면에서도 과중한 양도세부담 때문에 원활한 토지공급이 상당히 제한될 가능성이 있다. 결국 이번 개정세법안이 통과되는 경우 비사업용토지를 보유한 사람은 유예기간을 최대한 활용하여 내년까지 토지를 처분하는 것이 세금의 측면에서 유리하다. 만약 그 기간을 넘긴다면 비사업용토지를 사업용토지로 전환하여 양도해야 불이익을 면하게 되며 개발의 여지가 없는 토지라면 상당기간 자금이 묶일 수 있음을 유의해야 한다.
- 종부세등 조세관련 정부案, 재경소위 표결통과(종합)
- [이데일리 이정훈기자] 종합부동산세 과세 대상을 확대하고 2주택자에 대한 양도소득세를 중과하는 내용을 담은 정부여당의 `8·31 부동산대책` 후속 4개 조세법안이 일제히 재경위 조세소위를 표결로 통과했다. 그러나 표결처리에 반발한 한나라당 소위위원들이 동시에 퇴장한채 강행처리됨에 따라 향후 예정된 재경위 전체회의와 법사위, 본회의 등에서 진통이 더욱 커질 것으로 예상된다. 국회 재경위는 7일 저녁 열린우리당 의원 4명과 한나라당 의원 3명, 민노당 의원 1명 등 8명이 참석한 가운데 제15차 조세법안심사소위를 열고 종부세법 등 후속입법 4개 조세법안을 일괄 상정, 처리했다. 이날 회의에서 한나라당 의원들은 끝까지 합의처리를 주장했지만, 정기국회 일정이 빡빡한데다 부동산시장 불안조짐을 우려하는 열린우리당과 민노당 의원들의 요구로 표결처리라는 강수를 뒀다. 조세법안심사소위는 종부세 과세기준금액을 주택의 경우 9억원에서 6억원으로, 비사업용 토지의 경우 6억원에서 3억원으로 낮추는 내용을 골자로 한 `종부세법 개정안`(김종률 의원안)을 5:0 만장일치로 가결했다. 이 종부세법 개정안은 기존 인별 합산을 세대별 합산으로 전환하고 보유세 증가 상한선을 현행 150%에서 300%로 상향 조정하며 과표적용률을 내년 70%, 오는 2009년 100%까지 높이는 내용을 담고 있다. 또 1세대 2주택자의 양도소득세를 종전 9~36% 누진세율 체계에서 50% 단일세율로 중과세하는 내용을 담은 `소득세법 개정안`도 정부여당 원안대로 가결됐다.가결된 소득세법 개정안은 부동산 실거래가 신고제 시행에 맞춰 부동산에 대한 양도소득세 과세기준을 종전 기준시가에서 실거래가액으로 단계적으로 과세 전환하기로 했다.1세대 2주택자의 양도소득에 대해 종전 9~36%의 누진세율체계로 과세하던 것을 50% 단일 비례세율로 과세하고 장기보유특별공제를 배제하고 있다. 3주택에 대해서는 종전대로 60%로 과세한다.또 비사업용 토지에 대해서도 60% 단일세율로 중과하고 장기보유특별공제를 배제했다. 2006년 이후 관리처분계획 인가를 받은 재건축 및 재개발 입주권도 주택수에 포함, 양도소득세를 강화하자는 정부안도 원안대로 통과됐다.이와 관련, `올 5월말까지 사회시행계획 인가된 입주권에 적용을 배제하고 6개월 시행을 유예하자`는 한나라당 안상수 의원의 청원안은 폐기됐다.소위는 또 `법인세법 개정안`도 가결시켰다. 이는 법인이 소유한 비사업용 토지 등의 양도소득에 대해 특별부가세 30%를 부과하는 내용이다.아울러 농지대토 비과세를 5년간 1억원의 한도액이 적용되는 감면제도로 전환해 농지의 대체취득 수요를 감소시키고 토지시장을 안정시키자는 `조세특례제한법 개정안`도 표결로 통과됐다.이처럼 진통을 겪던 부동산 후속입법중 조세관련 4개 법안이 재경위 소위를 통과하면서 이제 이들 법안은 재경위 전체회의와 법사위, 본회의를 거쳐 최종 확정될 예정이다.그러나 이날 회의에서 한나라당 의원들은 표결처리 강행에 적극적인 반대 의사를 표시하며 표결 시작과 함께 회의장을 떠나 향후 예정된 회의를 원안대로 통과할 수 있을지 물음표를 남겼다.열린우리당 문석호 제3정조위원장 역시 "오늘 열린 양당 정책협의회에서 부동산 후속입법과 감세안과 관련된 양측의 입장이 많이 좁혀진 것처럼 알려졌지만, 이는 사실과 다르다"며 "서로 입장 차이를 좁히는 것은 상당히 어려워 보인다"고 말했다. 이번 정기국회 회기가 이제 불과 이틀 남은 상황인 만큼 정기국회 내에 부동산 후속입법을 마무리하겠다던 열린우리당의 약속은 사실상 무위로 돌아갔고 향후 예정된 연말 임시국회에서 또 한차례 공방이 벌어질 것으로 예상된다.
- 사례로 본 입주권 양도세 과세 Q&A
- [이데일리 김상욱기자] 다음은 재정경제부가 6일 발표한 재건축·재개발 입주권에 대한 양도소득세 부과와 관련 문답풀이 주요 내용이다.-재개발·재건축 입주권이란?▲재개발사업 또는 재건축사업조합의 조합원 격으로 취득한 입주권리다. 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말한다. -재개발·재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택수 계산에 포함되는가?▲재개발·재건축사업과 관련된 입주권은 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 조합원이 아닌 일반 개인이 신규분양절차를 통하여 취득하는 분양권(일반 분양권)이 있다. 앞으로 양도소득세 과세시 주택수 계산에 포함되는 입주권은 조합원이 기존 주택 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 제3자가 조합원이나 또는 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권을 말한다.ㅇ조합원분양에 따른 입주권 : 주택수 계산에 포함ㅇ신규분양에 따른 일반분양권 : 주택수 계산에 포함되지 않음-입주권에 대한 주택수 포함 적용시기는?▲이번 개정내용은 원칙적으로 2006년 이후에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용한다. 2005년말 이전에 재개발·재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006년 1월1일 이후 새로이 취득하는 분부터 적용된다. (관리처분계획인가일에 분양대상자의 성명·주소, 분양대상자별 분양예정인 대지와 건축물의 추산액, 조합원별 권리가 확정됨)-입주권 자체를 양도할 경우 양도소득세 과세방법은?▲재개발·재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 양도세가 실거래가로 과세되고 양도소득세 과세시 적용되는 세율은 일반 부동산과 같이 과세된다.ㅇ보유기간이 1년미만인 경우 50%ㅇ보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40%ㅇ보유기간이 2년이상인 경우 9～36%-일반분양권(신규주택 분양권)은 어떻게 과세되나?▲일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실거래가로 과세되며 일반부동산과 같은 세율이 적용되나, 1세대1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택수 계산에 포함되지 않는다.<참고> 재건축·재개발입주권과 일반분양권과의 차이점ㅇ재개발·재건축 입주권은 사업시행지역의 기존 주택 보유자가 재개발·재건축 사업시행으로 인하여 기존 주택에 갈음하여 재개발·재건축되는 주택의 입주권을 갖는 것임에 반해ㅇ일반 분양권은 사업시행지역의 기존주택 보유를 전제하지 않고 누구나 청약하여 당첨되는 경우 갖게 되는 권리-주택 2채(1채는 95년 취득, 1채는 01년 취득)중 1채(95년 취득)가 재건축사업 시행으로 06년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 다른 주택이 1세대 1주택에 해당되어 일정한 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는다.*3년 보유(서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)와 양도가액 6억원 이하.그러나 06년부터는 재건축사업의 조합원 입주권은 주택수에 포함되어 1세대 2주택에 해당되므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으며 실거래가로 과세된다.(`07년부터는 1세대 2주택 중과세(세율 50%, 장기보유특별공제 배제)를 적용받음)-주택 1채를 보유중인 자가 `06.1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 세대전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나?▲현재는 1주택을 보유하던 재건축조합원이 그 주택에 대한 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공후 세대전원이 새로운 재건축주택으로 이사하는 경우 다른 주택을 1년 이내에 양도하는 때에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 위와 같은 현행 제도를 계속 유지하여 1세대 1주택자가 재건축으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 아무런 불이익을 받지 않도록 할 것이다. -1세대 1주택자가 재건축·재개발입주권을 추가로 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 종전주택을 양도한 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나?▲현재는 1세대 1주택자가 재건축·재개발입주권을 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 1년 이내에 종전 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. (요건 : 기존주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)하고 시가 6억원 이상 고가주택이 아닐 것)앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 현재와 같이 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받도록 할 계획이다. 그러나 재개발·재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 종전 주택을 양도하는 경우는 1세대 2주택에 해당하여 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다(`07년부터는 50% 세율로 과세되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음)-주택 3채중 1채가 재건축사업 시행으로 `06년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세를 적용받지 않는다.`06년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로 양도세 과세시 60% 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. -주택 2채를 보유한 사람이 `06.1월 재건축 조합원입주권을 추가로 취득하고 기존의 주택중 1채를 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세를 적용받지 않는다. `06년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로 양도세 과세시 60% 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.-재건축 입주권만 3개 보유하고 있다가 그 입주권중 하나가 완공된 후 그 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲1세대3주택 보유자에 해당하므로 완공된 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 60% 세율로 중과세되고 장기보유특별공제가 적용되지 않음.재건축입주권 3개를 보유하다가 그 입주권중 하나를 양도하는 경우에는 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도세가 실거래가로 과세되고 1세대3주택 중과세 규정이 적용되지 않음-2년간 보유하고 거주한 주택이 재건축사업의 시행으로 입주권으로 전환되고 다시 2년이 경과한 후 그 입주권을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲현재 재건축사업의 조합원입주권 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 주택이 재건축입주권으로 전환되는 시점이전에1세대1주택 비과세요건을 충족하고 그 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한정됨따라서 1세대1주택 비과세요건이 충족되지 않은 주택이 입주권으로 전환된후 그 입주권을 양도하는 경우는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않음-주택 1채와 토지를 소유한 상태에서 그 토지 1필지가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득할 수 있는 조합원 입주권으로 전환된 후 기존 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?▲재개발사업으로 기존의 토지가 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권으로 전환된 경우 그 입주권은 주택수 계산에 포함됨-주택 1채를 보유중인 자가 `06년1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다 세대전원이 재건축주택으로 이사한후 대체주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세하는데 왜 재건축주택으로 이사해야 비과세를 허용하나?▲1주택자의 주택이 재건축되는 경우 재건축기간동안 거주하기 위해 부득이 대체주택이 필요한 점을 감안해 1년이상 거주한 대체주택을 재건축주택 완공후 1년내 양도시에는 3년보유, 2년 거주요건을 충족하지 못해도 1세대1주택 비과세를 허용하는 대신 세대전원이 재건축주택으로 이사해야 한다고 한 것임.만일 재건축기간이 길어져서 대체주택을 3년 보유, 2년 거주한 후 양도하는 경우에는 세대전원이 재건축주택으로 이사하지 않더라도 재건축 완공후 1년내에 대체주택을 양도하기만 하면 대체주택은 1세대1주택으로 비과세됨.-1세대1주택 비과세요건을 충족한 주택1채를 보유중인 자가 `06년1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득해 거주하다가 재건축 완공후 완공된 재건축 주택을 양도하는 경우는?▲완공된 재건축주택을 양도하는 시점에 대체주택도 보유하고 있으므로 1세대2주택자에 해당해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없음.다만 대체주택 취득후 1년이내에 완공된 재건축주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 해당해 비과세하게 됨. -주택을 2채 보유한 상태에서 1채가 재건축이 되어 새로운 주택이 준공된 후, 주택을 양도하는 경우는?① A'주택 양도시- A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨② A주택 입주권 양도시- 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시- B주택 양도시 A주택 입주권이 주택수에 포함되므로 1세대2주택자로 과세됨④ A'주택 준공후 B주택 양도시- B주택 양도당시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨-주택을 1채 보유한 상태에서 재건축이 되고 재건축기간중 주택을 취득한 후, 주택을 양도하는 경우?① A'주택 양도시- A'주택 양도당시 B주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨. 다만, 거주이전을 위한 일시적 2주택 요건(B주택 취득후 1년내 A'주택 양도)을 충족한 경우에는 비과세② A'주택 준공후 B주택 양도시- B주택 양도시 A'주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택자로 과세됨. 다만, 1년이상 거주한 B주택을 A'주택 준공후 1년내에 세대전원이 A'주택으로 이사하면서 양도하는 경우 비과세되고, 3년 보유, 2년 거주한 B주택을 A'주택 준공후 1년내 양도하는 경우에는 이사여부와 관계없이 일시적 2주택 양도로 보아 비과세됨③ A주택 입주권 상태에서 B주택 양도시- B주택 양도시 A주택 입주권이 주택수에 포함되므로 1세대2주택자로 과세됨④ A주택 입주권 양도시- 부동산을 취득할 수 있는 권리로 과세
- 재개발·재건축 `입주권` 주택수 포함, 양도세 부과
- [이데일리 김수헌기자] 내년 이후 관리처분계획이 인가되는 재개발·재건축 아파트의 조합원이 보유한 입주권은 다주택자 분류시 주택수 계산에 포함된다. 이에따라 이 입주권 외에 기존 주택을 1채 보유한 사람은 2주택자가 돼 1주택자 양도세 비과세 대상에서 원천적으로 제외된다. 또 기존 주택을 2채 이상 보유한 사람은 3주택 이상 양도세 60% 중과세 대상이 된다. 그러나 살고 있던 집이 재건축·재개발이 돼 다른 집(대체주택)을 사서 거주한 경우, 재건축 주택이 완공된 뒤 다시 돌아오고 다른 집을 1년 안에 팔면 양도세를 물지 않아도 된다. 재정경제부는 6일 재개발·재건축에 대한 투기적 수요를 억제, 부동산 시장을 안정시키고 과세형평을 높이기 위해 입주권을 주택수 계산에 포함하는 내용의 `소득세법 개정안`을 오는 7일자로 입법예고한다고 밝혔다. 조합원의 입주권이 아닌 일반 분양권은 이번 주택수 계산에 포함되지 않는다. 재경부는 "개정 내용은 원칙적으로 내년 이후 재개발·재건축 사업 관리처분 계획이 인가되는 입주권부터 적용한다"며 "올해말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권이라도 내년 이후 새로 취득할 경우 바뀐 규정이 적용된다"고 밝혔다. 관리처분계획이란 재건축·재개발조합이 분양받을 조합원과 이들의 아파트 평수, 동호수 등을 추첨 등을 통해 결정지은 것으로, 시군구청이 인가한다. 재경부에 따르면 내년 이후 입주권 취득으로 인해 다주택자가 된 사람이 앞으로 입주권을 파느냐, 기존 주택을 파느냐에 따라 양도소득세가 달라진다. 다주택자가 입주권 자체를 팔 경우에는 현행 규정대로 9~36%(보유기간 1~2년 40%, 1년 미만 50%)의 정상적인 양도세율(실거래가 기준)이 적용된다. 입주권을 팔 때 비과세를 받으려면, 살던 집이 재건축 때문에 입주권으로 전환될 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야만 한다. 또 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다는 조건도 같이 붙는다. 1주택 비과세 요건은 `3년 보유`이며 서울과 과천, 수도권 5개 신도시는 여기에다 `2년 실거주` 조건까지 붙는다. 예컨대 2년동안 살던 집이 재건축 입주권으로 바뀌었고 이 입주권을 판다면 3년 보유에 미달하기 때문에 양도세를 물어야 하는 셈이다. 다주택자가 입주권이 아닌, 기존 주택을 팔 때는 실거래가로 양도세를 물어야 한다. 2007년부터는 8·31대책에 따라 2주택자에 대한 양도세 50% 단일세율 중과세 대상(장기보유특별공제도 배제)이 된다. 집을 두 채 가진 사람이 입주권을 새로 취득했다면 3주택자로 간주되기 때문에, 기존 주택을 팔 경우 3주택 이상에 규정에 따라 양도세 60% 중과세 대상(장기보유특별공제도 배제)이 될 수 있다. 그러나 현행 규정으로는 기존 집을 한 채 가진 사람이 새로 재건축 입주권을 샀을 경우 입주권이 주택수에 안 들어가 1세대 1주택자가 되기 때문에, 기존 집을 팔 때 양도세를 물지 않을 수 있도록 되어 있다. 또 나중에 완공된 재건축 아파트를 팔 경우에도 1주택 비과세 요건만 맞추면 양도세를 한 푼도 안내도 된다. 김용민 재경부 세제실장은 "내년부터는 입주권 자체를 `주택`으로 보지는 않지만, 주택수 계산할 때는 포함시킨다고 보면 된다"며 " 입주권을 뺄 경우 발생하는 부당한 1주택 비과세 및 3주택 중과세 배제 혜택을 없애는 한편 재건축·재개발에 대한 투기수요를 억제하기 위한 조치"라고 설명했다. 현재 투기과열지구로 지정돼 있는 지역의 경우 어차피 입주권 전매가 금지돼 있기 때문에 이같은 투기억제조치는 큰 실효가 없다. 투기과열지구는 현재 서울을 포함한 수도권 전체와 5대 광역시, 천안·아산·청주 등 충청권, 경남 창원·양산 등이다. 다만 전매금지법안이 공포된 지난 2003년 12월31일 이전에 취득한 입주권의 경우 1회에 한해 전매가 허용되기 때문에, 내년 이후에는 이같은 입주권에 대한 수요는 확 떨어질 것으로 보인다. 한편 재경부는 재건축·재개발로 인한 일시적 2주택자 등은 기존 규정에 따라 보호, 비과세 요건을 충족할 경우 혜택을 줄 방침이다. 살던 집이 재건축·재개발 대상이 되는 바람에 입주권을 받고 다른 집(대체주택)으로 이사를 갔을 경우, 아파트가 완공된 뒤 이 곳으로 다시 이사하고 대체주택을 팔면 양도세를 물지 않아도 된다. 단 세대원 전원이 다시 돌아와야 하고, 대체주택은 1년 이내에 팔아야 한다. 또 대체주택에는 1년 이상 살았어야 한다. 만약 이 경우 대체주택을 보유한 상태에서 재건축으로 완공된 주택을 판다면 2주택자가 되기 때문에 비과세 적용을 받을 수 없다. 설령 1주택 비과세 요건을 충족한 집에 대해 입주권을 받아 취득한 재건축아파트일지라도 대체주택을 보유한 상황에서 팔려 한다면 2주택자로 간주한다는 것이 재경부의 해석이다. 살던 집(종전주택) 외에 따로 입주권을 추가로 취득한 경우에는 재개발·재건축주택이 완공된 뒤 1년안에 종전 주택을 팔아야만 세금을 물지 않는다. 1년이 지난 뒤 종전 주택을 팔면 2주택자가 돼, 1주택 비과세 혜택이 없어질 뿐 아니라 2007년부터는 50% 단일세율 중과세가 된다. 한편 정부는 8·31 대책에서는 2주택자 판정할 때 지방에 소재한 공시가격(기준시가) 3억 미만 주택은 주택수 계산에서 빼주기로 했다. 김용민 세제실장은 그러나 "입주권에 대해서는 이같은 예외를 인정해 주지 않기로 했다"고 밝혔다. 입주권에 대해서는 역시 주택수 계산에 포함시키겠다는 것이다. 서울·경기·인천 등 수도권 에 소재한 1억 미만 주택에 대해서도 마찬가지다.
- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (8·31대책)문답풀이④-주택 양도소득세
- [이데일리 이정훈기자] 다음은 정부가 31일 발표한 부동산 종합대책중 재경부가 밝힌 주택 양도소득세 관련 문답풀이.-2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 것은?▲2006년부터는 1세대 1주택의 경우와 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주의 농지 임야 목장용지는 실거래가로 과세됨. -양도소득세 실거래가 과세제도는 언제부터 전면적으로 시행하는가?▲양도소득세 실거래가 과세제도는 2007년 1월1일부터 전면적으로 시행함. 실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함.-전면 실가전환시 1세대 1주택 비과세는 어떻게 되는가?▲실거래가 과세 전환시에도 1세대 1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 비과세로 유지함. 3년이상 보유 등 요건을 갖춘 1세대 1주택의 경우를 말함. 다만 1주택이라도 양도가액 6억원 초과 주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세함.-실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?▲현재도 부동산 가격이 오른 투기지역에 대해서는 실가과세함. 실가과세는 지금까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제 소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임. -1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?▲1세대 2주택자의 양도차익에 대해 50%(주민세 포함시 55%) 세율을 적용함. 또한 장기보유 특별공제도 배제함. 시행은 2007년 1월1일부터. 올해에 입법조치후 1년간 유예를 거친 후 시행함. -1세대 2주택 해당여부 판정기준은?▲1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택임.2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 있음. 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않음.양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함됨.또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상임.1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외됨.또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 면제됨.-중과대상 1세대 2주택 수는?▲전체 970만세대의 2.8%인 28만세대로 추정함. 1세대 2주택 72만세대의 38.2%임. 중과가 제외되는 경우는 지방지역 공시가격 3억원 이하 22만세대, 수도권 광역시 공시가격 1억원 이하 소형주택 10만세대, 이사 결혼 노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만세대임.-중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?▲1세대 2주택 중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택임. 다만 소형주택인 경우에도 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택(재개발 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당됨.-현재 주택 2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?▲1세대 2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 2007년 1월1일부터 시행하는 것임. 1세대 2주택을 보유하는 자는 2006년 12월31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음. 양도시기는 잔금청산일 또는 등기 이전일중 빠른 날로 함.-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채와 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채를 가진 경우 양도세가 중과되는가?▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 사례는 세대 2주택에 해당됨. 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음.그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9000만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로, 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대 2주택에 해당돼 양도세가 중과됨.다만 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 9000만원 주택이라면 어느 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨. -2개 가구로 구분된 1채 다가구 주택을 소유하고 있을 때 중과대상인가?▲다가구 주택은 1채 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄. 이 사례의 경우, 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함. 구분된 각각의 주택이 수도권, 광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권 광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나, 수도권 광역시 소재하고 1억원 이하면 중과대상에서 제외되고 기타 지역에 소재하고 3억원 이하면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨.다만 당해 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함.-주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?▲오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부 장관이 고시하고 있음. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산됨.-1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?▲다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택 양도시, 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 1주택자가 다른 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우 혼인일부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 상속주택과 문화재보호법에 의한 문화재주택, 농어촌 주택으로서 상속주택, 이농 귀농주택이면 일반주택까지 각각 1채씩 보유한 자가 일반주택을 양도하면 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 적용함.-수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나, 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년이상 거주했으며 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했음.-수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세하는가?▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과하지 아니함. 조특법상 감면대상 주택은 중과에서 제외되고 거주주택은 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함.-장기보유 특별공제제도는 어떻게 달라지는가?▲현행 장기보유 특별공제율은 3년~5년시 양도차익의 10%, 5~10년은 15%(고가주택 25%), 10년이상은 30%(고가주택 50%)인데, 공제율을 이번에 조정함.3~5년에는 양도차익 10%, 5~10년은 15%로 유지하되 고가주택의 추가 공제 부분은 삭제함. 10년 이상도 30%로 유지하고 15년 이상인 1세대 1주택에 대해서는 45% 공제율을 신설함. 주택으로서 15년이상 보유시 45%의 장기보유 특별공제가 적용되는 경우는, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택과 6억원 초과 고가주택, 1세대 2주택자와 3주택 이상 보유자는 중과대상에서 제외되는 주택의 경우 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유 특별공제만 적용받게 됨.
- (8·31대책)내 집 세금계산 어떻게?
- [이데일리 김수헌기자] 이번 8·31 대책의 세제변화면에서 눈여겨봐야 할 점은 ▲종합부동산세를 `개인별 합산`에서 `세대별 합산`으로 바꾸고 ▲주택분 종부세 과세구간을 기존 3단계에서 4단계로 확대하고 세율을 조정했으며 ▲종부세 적용 공시가격(기준시가) 하향조정(9억원→6억원) ▲1가구 2주택자에 대한 양도세 50% 단일세율 중과세 적용 등이다. 여기에다 ▲종부세의 경우 현재 과표적용율이 50%지만 내년에는 70%를 적용하고 ▲이후 해마다 10%포인트씩 상향조정해, 2009년에는 과표적용률을 100%로 하겠다는 것이다. 재산세는 ▲앞으로 2년 정도는 현행 과표적용률 50%를 유지하고 ▲2008년부터 해마다 5%포인트씩 조정할 방침이다. ◆올해 재산세, 종부세우선 재산세 세금계산부터 해보자. 재산세는 공시가격(기준시가) 구간에 따라 다음과 같이 세율을 적용한다. *공시가격(기준시가)으로 봤을 때▲8000만원 이하 0.15%▲8000만원 초과~2억원 이하 0.3%▲2억원 초과 0.5%재산세에서 세금을 매기는 기준금액인 과표는 공시가격에 50%의 과세적용률을 곱한 금액이다. 즉 기준시가 10억원인 아파트의 경우 세금을 매기는 기준금액은 50%를 곱한 5억원이다. 따라서 위의 공시가격(기준시가)를 과표 중심으로 놓고 보면 아래처럼 된다. *참고과표(공시가격X50%)로 봤을 때 재산세 적용세율 ▲4000만원 이하 0.15% ▲4000만원 초과~1억원 이하 0.3% ▲1억원 초과 0.5% 만약 A씨 아파트의 공시가격(기준시가)이 4억원이라고 하자. 공시가격표를 보고 재산세는 계산하려면 ⓛ8천만원X50%(과표적용률)X0.15%②1억2000만원(2억원-8000만원)X50%X0.3%③2억원(2억원 초과분)X50%X0.5%①②③을 더하면 6만원+18만원+50만원=74만원이다. 다음 현행 종부세 제도에 따라 종부세 계산을 해 보자. 종부세 대상자들은 일단 재산세를 먼저 고지받아 내고, 추후에 종부세를 납부한다. 이 때 종부세와 재산세가 겹치는 부분은 공제를 한다. 현행 주택분 종부세는 공시가격 9억원 이상에 적용된다. 종부세 과표적용률은 역시 50%이기 때문에 과표금액으로 따지면 4억 5000만원 이상이 종부세 대상이 되는 것이다. 종부세 세율을 다음과 같다. *공시가격(기준시가)으로 봤을 때▲9억원 이상~20억원 미만 1.0% ▲20억원 이상~100억원 미만 2.0% ▲100억원 초과 3.0% B씨가 공시가격 20억원짜리 아파트를 보유하고 있을 때 종부세를 계산해보자. 먼저 재산세를 뽑는다. (8000만원X50%X0.15%)+(1억2000만원X50%0.3%)+(18억원X50%X0.5%)=474만원이다. 다음 종부세. 종부세는 공시가격으로 9억원 이상에만 적용되기 때문에 20억원에서 9억원을 빼면 11억원이다.따라서 (11억원X50%X1.0%)=550만원이다. 그런데 이 종부세액에는 재산세가 일부 중복돼있다. 앞에서 재산세를 계산할 때도 공시가격 9억원을 넘어선 부분(11억원)에 대해서도 50% 과표적용률로 해서 재산세율(0.5%)이 곱해졌기 때문이다. 따라서 이 종부세액에서 재산세가 중복된 부분을 빼줘야 한다. 중복된 재산세 금액은 (11억원X50%X0.5%=275만원. 550만원-275만원=275만원(최종 종부세액). 따라서 B씨가 내야 할 보유세는 일단 재산세로 474만원을 낸 뒤 종부세로 275만원을 내면 되기 때문에 총 749만원이다. ◆내년 재산세, 종부세다음은 내년부터 적용될 종부세 계산법이다. 내년에는 재산세 과표적용률은 50%로 변함없지만, 종부세 과표적용률이 70%가 적용된다는 게 큰 변화다. 또 종부세 기준시가가 9억원에서 하향조정, 6억원부터 적용된다. 종부세 구간과 세율도 변했다. 공시지가 20억원인 B씨의 아파트를 다시 예로 들어보자. 재산세는 위에서 계산한 대로 474만원으로 변함이 없다. 다음 종부세. 종부세 적용은 공시가격 6억원부터다. 따라서 6억원을 초과하는 14억원을 구간별로 나눠서 70%의 과표적용률과 세율을 곱해주면 된다. 공시가격을 기준으로 해서 내년부터 적용되는 종부세 구간과 세율을 보면 다음과 같다. *공시가격(기준시가)로 봤을 때▲6억원 초과~9억원 이하 1.0% ▲9억원 초과~20억원 이하 1.5% ▲20억원 초과~100억원 이하 2.0% ▲100억원 초과 3.0% 따라서 공시가격 20억원에서 6억원을 뺀 14억원에 대해 종부세 공시가격 구간과 과표적용률, 세율 등을 적용시키면 ①3억원X70%X1.0%②11억원X70%X1.5%①②를 더하면 210만원+1155만원=1365만원여기서 재산세를 계산할 때 공시가격 6억원 초과분인 14억원이 이미 계산됐기 때문에 (14억원X재산세 과표적용률 50%X0.5%)를 빼줘야 한다. 계산해보면 1365만원-350만원=1015만원. 따라서 B씨는 내년에 먼저 재산세 474만원을 내고, 그 다음에 종부세 1015만원을 내면 된다. 총 세액은 1489만원. 올해보다 거의 두배 가까이 늘어나는 셈이다. *참고로, 위의 보유세 계산에서는 재산세에 붙는 지방교육세(재산세액의 20%)나 종부세에 붙는 농특세(종부세액의 20%)는 계산에 넣지 않았다. ◆2주택자 양도세2주택자는 결혼, 이사, 취업 직장, 노부모 봉양 등 특별한 사유가 없는 한 내년 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 50% 단일세율 중과세를 적용한다. 다만 서울 경기 인천 등 수도권과 6대 광역시는 공시가격 1억 미만 주택을, 지방은 3억 미만 주택은 예외로 인정해준다. 양도세 과표산정은 다소 복잡한 과정을 거친다. 집을 판 가격(양도가액)에서 집을 산 가격(취득가액)을 빼주고 여기서 필요경비를 다시 빼면 `양도차익`이 나온다. 필요경비는 처음 집을 살때 들어간 취득세 등록세 부동산수수료 등을 말한다. 이 양도차익에서 `장기보유특별공제`를 빼면 `양도소득`이 된다. 장기보유특별공제는 현행은 ▲3년 이상~5년미만 10% ▲5년이상~10년 미만 15% ▲10년 이상 30%다.(내년부터는 15년 이상은 45%) 양도차익이 1억원이고 4년을 보유했다면 1억원-(1억원X10%)=9000만원이 양도소득이 된다. 양도소득에서 다시 기본공제 250만원을 빼주면 양도세 과표가 된다. 이 과표에다 현행 양도세율 구간을 곱해주면 양도세액이 계산된다. (양도소득세의 10%는 주민세로 부담해야 하고, 양도세 예정신고기간 내에 자진신고하면 10%가 공제된다) 양도세는 과표와 세율은 다음과 같다. ▲과표 1000만원 이하 9% ▲1000만원~4000만원 18% ▲4000만원~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36% 2주택자인 A씨가 4년 전에 2억원(기준시가 1억 4000만원)에 산 아파트를 지금 4억원(기준시가 2억 8000만원)에 판다고 보자. 투기지역이나 고가주택, 3주택자 등이 아니면 양도세는 기준시가로 적용된다. 필요경비와 장기보유공제, 기본공제를 다 뺀 금액이 1억원이라면 양도세는 (1000만원X9%)+(3000만원X18%) +(4000만원X27%)+(2000만원X36%)=2430만원이다. (주민세 10%와 기간내 자신신고시 10%감면 등은 고려하지 않았다)그런데 내년 1년동안의 유예기간이 지난뒤 2007년 이후 A씨가 같은 가격에 집을 판다면 2주택자는 실거래가로 양도세를 물어야 하고(내년 이후 적용), 장기보유공제가 없어지면서 50% 단일세율이 적용된다. 양도세는 거의 1억원 가까운 금액이 나올 수 있다. 한편, 거래세인 취득세와 등록세는 개인간 거래일 경우 농특세와 교육세까지 포함해 현행 4%에서 2.85%로 낮아진다. 따라서 올해는 기준시가에 4%를 곱하면 부담해야 할 거래세액이 나오지만, 내년에는 실거래가 2.85%를 곱해야 한다.
- (8·31대책)토지 양도세 중과..나대지 60%
- [이데일리 이정훈기자] 지난 2003년 10·29 대책의 핵심이 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과 조치라면 이번 8·31대책의 핵심은 새롭게 2주택자에 대해서도 양도세를 중과한다는 것이다. 3년이상 보유한 1가구 1주택에 대한 비과세는 그대로 유지되지만, 현행 9~36%로 적용되던 2주택자에 대한 양도소득세는 50% 단일세율로 중과세된다. 다만 주택을 내놓을 시간을 준다는 차원에서 1년 유예기간을 뒀다. 이같은 양도세 강화로 새롭게 27만6000세대의 2주택자가 중과 대상에 포함될 것으로 보이며, 이들의 세 부담은 적게는 2배, 많게는 3배까지 높아질 것으로 예상된다. ◇2주택 양도세 50%로..1년간 유예기간 부여현재 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산 분당 평촌 산본 중동 등 수도권 5대 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다. 1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 차등 적용된다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 ▲양도차익 1000만원 이하에 9% ▲1000만~4000만원 18% ▲4000만~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%로 누진 적용된다. 또한 2년 미만 보유자산에는 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다. 3주택은 60%, 미등기 양도자산은 70% 양도세가 부과된다.그러나 이번에 정부가 마련한 대책에 따르면 9~36%로 부과되던 1가구 2주택에 대한 양도세는 50%로 단일화돼 중과되고 장기보유 특별공제 적용도 배제된다. 여기에다 주민세까지 포함하게 되면 실제 세율은 55%로 높아진다.물론 이처럼 단기에 세율이 높아지는 만큼 조세저항을 막고 부담을 줄여주는 여러가지 장치도 함께 마련돼 있다. 우선 1가구 2주택 중 하나를 매물로 내놓을 시간을 주기 위해 1년 유예기간을 둬 2007년부터 실시된다. 이에 따라 2주택자는 2006년 12월31일까지 주택을 양도하면 일반세율을 그대로 적용받을 수 있게 된다. 이같은 유예기간에 대해 한때 여당 일각에서는 2년의 유예기간을 주장하기도 했지만 정책의 실효성 측면에서 1년쪽으로 방향을 잡았다. 아울러 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택과 기타 지역 소재 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 양도세 중과가 이뤄지지 않는다. 또한 흔히 말하는 `선의의 피해자`를 방지하기 위해 이사나 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 인해 1가구 2주택자가 된 경우에는 중과세 대상에서 역시 제외해준다. ◇2주택 27.6만세대 중과적용..세부담 2~3배로 커져지난해 연말 데이터를 기초로 할 때 전체 우리나라 2주택 가구는 72만2000세대로 수도권과 광역시가 46만7000세대, 지방이 25만5000세대에 이른다. 이중 지방에 소재한 3억원 이하의 2주택자가 22만6000세대이고 공시가격 1억원 이하인 수도권과 광역시의 소형주택이 10만세대, 이사나 결혼, 노부모 봉양, 근무, 상속 주택 등이 12만세대로, 총 44만6000세대가 중과에서 예외 인정을 받게 돼 실제 중과대상은 27만6000세대에 그칠 것으로 보인다.그렇다면 이들의 실제 양도소득세 부담은 현재보다 얼마나 더 늘어나게 될까? 예를 들어 현재 2주택자인 김(金)모씨는 3년전에 서울시 대치동 소재 34평형 아파트를 5억5000만원에 취득했는데 그 사이 가격이 올라 7억원에 팔았다. 매매차익은 1억5000만원이 발생했다. 현행대로 하자면, 매매차익인 1억5000만원에서 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본 공제액 등 기본 경비를 뺀 금액에서 다시 장기보유 특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다. 장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 김씨의 경우에는 3년간 보유했기 때문에 10%를 공제하면 최종적인 양도소득세 과세표준은 1억1700만원이 된다.결국 이같은 양도세 과표에다 현재 세율 9~36%를 적용하고 주민세까지 포함하면 실제 3350만원 정도의 세금을 내야 한다.그러나 이번 대책에서는 2주택 장기보유 특별공제가 없어진데다 세율이 50%로 매겨지기 때문에 김씨의 양도세 과표는 현재보다 1300만원 많은 1억3000만원이 되고, 실제 세 부담은 7150만원에 이르게 된다. 이 경우 세금은 두 배 이상으로 뛰게 되는 셈이다. ◇비사업용 토지 등 양도세 60%..법인세 특별부가세 30%토지의 경우 현재대로라면 개인의 경우 1년 미만일 때 50%, 미등기시 70% 양도세를 실거래가로 물어야 하고 2년 이상이면 9~36%로 누진 적용되고 1~2년일 때에는 40%로 공시지가 기준으로 양도세를 문다. 법인은 지가 급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%를 별도로 내야 한다. 미등기일 경우에는 20%를 특별부가세로 매긴다. 토지 장기보유자에 대해서는 장기보유 특별공제제도를 운영, 3~5년을 보유하게 되면 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%의 세 감면을 받게 된다. 주택보다 토지의 가격 상승이 더 큰 문제라는 인식을 가진 정부는 이번 조치를 통해 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대한 양도세를 3주택자에 준하는 60%의 양도세율을 적용키로 했다. 그나마 양도차익의 10~30%를 공제받던 장기보유 특별공제도 적용받지 못하게 됐다. 법인의 경우에도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나재지와 잡종지, 주업으로 하지 않는 법인이 보유하는 농지 임야 목장용지에 법인세 특별부가세 30%를 부과하기로 했다. 결국 총 세율은 55%에 이르게 된다. 다만 토지의 경우에도 매물을 내놓게 하기 위해 비사업용 나대지 등에 대한 60% 양도세 중과와 법인부동산 양도시 특별부가세 과세는 1년간 유예기간을 부여키로 했다. ◇`07년 전면 실거래과세..주택 15년이상 보유 특별공제 주택과 토지에 대한 양도세 부담이 더 커지는 것은 내년부터 부분적으로, 2007년부터는 전면적으로 실거래가 과세로 전환된다는 점 때문이다. 내년에는 주택의 경우 1가구 2주택에 대해 실거래가 과세가 적용되고 토지의 경우에는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대해 실거래가로 과세된다. 이어 오는 2007년부터는 주택과 토지 등 모든 부동산에 대해 실거래가 과세로 전면 전환된다. 이런 가운데 주택의 경우 1가구 1주택 고가주택 등을 감안해 15년 이상 장기간 주택을 보유하는 사람에 대해서는 새롭게 특별공제를 높여 부여하기로 했다. 현재로는 1가구 1주택자가 3~5년 주택을 소유할 경우 10%, 5~10년일 때 15%, 10년 이상일 때 30%를 특별공제 받을 수 있지만, 앞으로는 15년 이상 보유하면 45%까지 공제율을 적용받는다. 예를 들어, 최(崔)모씨가 양도가액 4억5000만원, 취득가액 1억5000만원인 1주택을 18년간 보유했다고 치자. 필요경비가 450만원 들었다고 한다면 현재로서는 이 주택에 대한 양도차익은 2억9550만원으로, 30%의 장기보유 특별공제를 받고 9~36%의 세율을 적용하면 실제 세금액은 6186만6000원에 이른다.반면 45%의 상향된 특별공제율을 적용받으면, 양도차익 2억9550만원에서 45%를 공제하고 36%의 세율을 적용해 4590만9000원의 세금만 부담하면 된다. 1595만7000원의 세 부담이 줄어들게 된다.
- 수요·공급·서민지원 `三角 조합`.."거품 확 뺀다"
- [이데일리 김수헌기자] 지난 2003년 `10·29`에 이은 참여정부의 두번째 대형 부동산정책인 `8·31`대책이 드디어 모습을 드러냈다. 8·31대책은 사상 유례가 없는 장기간의 당정협의와 공론조사, 전문가 공개토론, 인터넷 포털사이트 여론수렴 등을 거쳐 마련된 만큼 부동산 시장 안정에 대한 기대를 모으고 있다. 8·31대책의 골자는 우선 1세대 2주택 이상 다주택자와 토지에 대한 중과세 등으로 투기적 수요와 기대이익을 최대한 억제하는 한편 이와 동시에 `눈에 보이는` 공급정책을 통해 정책효과를 극대화하겠다는 것이다. 또 다주택자가 내놓는 매물이 강북이나 수도권 외곽에 집중될 경우 나타날 수 있는 이 지역의 집값 하락 또는 전세값 상승 등 단기 부작용에 따른 서민부담을 덜어주기 위해 서민들에 대한 주택금융지원을 한층 강화한 점도 두드러진다. 따라서 `수요관리-공급확대-무주택자 지원`이라는 정책조합을 통해 강남과 분당 등 8·31대책의 시발점이 된 국지적 거품을 제거하겠다는 의지가 담겨있는 것으로 요약된다. 일각에서는 2주택자에 대한 양도세 중과세율이 애초 알려진 수준보다 소폭 낮아졌다거나 유예기간을 부여한 점 등을 들어 후퇴한 것이 아니냐는 해석을 내놓기도 한다. 하지만, `징벌적 수준`으로 평가하는 50%이상 세율을 유지, 다주택자 주택을 시장으로 유인하기 위한 목적의 유예기간 부여, 예상을 뛰어넘은 토지 중과세율(60%), 2주택자 및 토지에 대한 양도세 장기보유공제 배제, 종부세 세율조정, `토지투기우려지역` 지정제도 도입 등을 전반적으로 고려하면 오히려 더 나아간 느낌마저 들 정도다. 그러나 투약강도가 쎄면 쎌수록 부작용이 발생할 가능성도 크다는 점에서 이번 정책이 시장에서 먹히지 않을 경우 후유증이나 부작용을 우려하는 목소리도 없진 않다. ◇`눈에 보이는` 공급에 역점 정부는 8·31 대책 자료 중 상당부분을 주택공급정책에 할애했다. 강남수요를 흡수하기 위한 송파 거여지역 200만평 신도시 건설이나 김포 등 기존 택지기구 확대개발, 공공택지 내 중대형 비중 확대 등은 수도권 수급상황을 중장기적으로 뚜렷하게 개선시켜 나가면서, 특히 부동산시장 불안요인이 될 수 있는 중대형 공급을 확실히 챙기겠다는 의도가 담긴 것으로 보인다. 김포신도시와 파주신도시가 종전 규모에서 최대 2배까지 확대되는 등 수도권 내 5년간 4500만평의 택지확보와 이를 통한 아파트 150만 가구 공급 등 구체적인 목표치가 제시됐다는 점은 의미가 잇다. 대책팀장을 맡았던 김석동 재정경제부 차관보는 브리핑에서 "그동안의 부동산정책이 수요정책이 중심이 되다보니 공급대책은 구체적이지 못해 근본적 한계를 안고 있었다"고 말했다. 공급에 대한 정책부재가 시장의 투기심리 억제에 지속적으로 영향을 미치지 못하고 약효가 수개월 또는 1년도 채 못가는 일들이 반복됐다는 것이다. 문제는 공급확대 계획들이 순탄하게 진행될 수 있는지, 특히 판교 공영개발의 단점으로 지적되고 있는 주택품질저하와 이에 따른 강남수요흡수 실패, 중대형 공급부족 재발 등을 앞으로 주의해야 할 점이라는 게 전문가들의 지적이다. 강북개발의 패러다임을 바꾸겠다고 하는 광역개발은 현실적 실현가능성 여부 등에 논란이 여전하다. 앞으로 정부의 추가적 조치나 정책들이 더 필요할 수 있다. 정부는 강북광역개발의 경우 엄청난 재원조달와 관련해 민간자본 등을 끌어들여 어느정도 해결할 수 있다고 보고 있다. 그러나 BTL(민자건설, 정부임대) 방식의 민자사업에서 나타났듯 확실한 이윤보장없이 세제혜택 정도로는 민간자본이 쉽게 뛰어들기 어렵다. 기존 택지지구도 주변개발 등을 통해 무려 1000만평이나 추가공급하는만큼 교통을 비롯해 기반시설 구축이 제대로 되지 않을 경우 주거환경이 매우 열악한 곳이 될 수 있다는 지적들도 있다. 개발이익환수, 특히 새로 도입될 기반시설부담금 제도에 대한 구체적 계획이 부족하다는 점도 이번 대책의 문제점으로 꼽힌다. 기반시설부담금이 우리 현실과 다소 차이가 있는 싱가폴을 벤치마팅하고 있어 현실화에 문제가 많다는 지적들이 정부 내에서도 나오고 있는만큼, 개발이익환수제도의 조속한 정비가 시급한 것으로 보인다. ◇"주택 2채부터는 이익 볼 기대말라"세제측면에서 이번 8·31대책의 핵심 가운데 하나는 2주택자에 대한 양도세 중과다. 물론 중과세율은 당초 예상했던 60%보다는 완화된 50%로 정해졌다. 그러나 15%까지 세율을 더할 수 있는 탄력세율이라는 무기가 있다. 또 정부는 2주택자에 대해서는 아예 장기보유특별공제도 적용배제했다. 한 채가 넘는 집을 소유하는데 대한 청와대와 정부의 시각을 단적으로 보여주는 조치다. 정문수 청와대 경제 보좌관은 최근 "2채서부터는 부동산 이익을 얻을 생각을 하면 안된다"고 말했다. 주택 종부세 기준이 공시가격 6억원으로 낮춰짐에 따라 양도세 중과 대상인 2주택자의 경우 주택 종부세 대상일 가능성도 높다. 종부세 개편의 핵심은 적용 기준시가 하향조정도 있겠지만 세대별 합산방식으로의 전환이 더욱 중요하다. 종부세는 입안때부터 `종합구멍세라는 달갑지 않는 별명에 시달렸다. 위헌을 우려해 개인별 합산방식을 채택하는 바람에, 부부 공동명의나 한 가구내에서 가구원들이 분산소유를 하고 주택들은 피해갈 수 있었다. 세대별 합산은 이같은 허점을 메운 것이지만, 위헌소송에 휘말릴 가능성이 있다. 정부는 세대별합산까지 하는 김에 주택과 나대지 합산도 검토했으나, 복잡한 세율체계 등으로 인해 오히려 행정력이 못 따라갈 가능성이 높다는 판단에 따라 보류한 것으로 알려졌다. 세제에서는 토지에 대한 양도세 강화도 눈에 띈다. 부재지주 농지나 나대지 등에 대해 1가구 3주택자에 준하는 60% 양도세율을 적용하거나, 법인 보유 토지도 사업 연관성이 없으면 55%을 세율을 적용받게 됐다. 애초 토지세제는 8·31에서 고려되지 않았으나 정책형성 과정에서 토지가 사실상 주택값 상승의 근본원인이라는 지적이 거세게 일면서 포함됐다. 정부는 `보유세 강화와 거래세 인하`를 부동산 세제의 대원칙으로 제시해 왔지만 이번에 1%포인트 수준의 거래세 인하조치는 `부족하다`는 평가를 받고 있다. 특히 내년부터 실거래가 신고가 의무화되면서 거래세 과표가 기준시가에서 실거래가로 전환하게 돼, 사실상 거래세 인하부분은 실거래가 과표인상와 상쇄될 것으로 보인다. ◇"애꿎은 서민 피해?"..서민 앞세운 역공 우려전문가들은 정부가 내세운 서민 주택금융지원은 사실 이번 정책을 실효성을 높이는 한편 저소득 서민에 미칠 수 있는 부작용을 차단하기 위한 `파이어월`의 성격이 강한 것으로 보고 있다. 정부의 보유세 양도세 강화방침이 나온 뒤 일부 지역에서는 벌써부터 전세값이 들썩이는 것으로 알려졌다. 집 주인들이 세금을 전가할 것이라는 우려다. 이런 현상이 지속되거나 확산되면 서민들만 피해를 본다는 이야기가 돌기 십상이다. 정부는 단기적으로 전세값이 영향을 받을 수도 있겠지만 시간이 흐를수록 물량확대에 따라 전세값 역시 안정될 수 밖에 없을 것으로 보고 있다. 그러나 정부의 정책에 반대하는 소수에 의해 서민피해론이 확대재생산될 수 경우, 앞으로 국회에서 관련법안들을 통과시켜야 하는 정부로서는 매우 곤혹스런 상황을 맞이할 수도 있다. 정부는 이같은 점을 우려하고 있다. 이같은 차원에서 서민금융에 대한 확실한 지원은 부동산정책의 안정적 입법 등 소프트랜딩을 돕는 역할을 할 수 있다는 것이다. 정부 관계자들은 이번 대책이 집값을 얼마나 잡을 수 있을지, 특히 강남쪽 거품을 얼마나 뺄 수 있을지에 대해서는 매우 신중한 반응을 보이고 있다. 정책수립에 관여한 한 관계자는 "정부가 특정지역을 타깃으로 하지 않았다"며 강남 거품제거에 대한 전망 자체도 조심스러워했다. 그러나 정부나 청와대 일각에서는 최근의 이상급등 이전 수준으로는 돌아가야 하지 않겠느냐는 기대도 내비치고 있다. 공은 시장에 던져졌다.
- 5년간 수도권에 중대형 42만가구 공급..8·31대책 발표
- [이데일리 김수헌기자] 정부가 집값 안정을 위해 앞으로 5년동안 수도권에 중대형(전용면적 25.7평 이상) 42만 가구를 포함, 모두 150만 가구의 아파트를 공급하기로 했다. 정부는 이와 관련, 강남지역의 안정적인 주택수급을 위해 송파 거여지구 군부대와 골프장 등을 활용해 미니신도시를 건설하는 한편 김포신도시 등 4~5개의 기존 택지지구를 확대개발키로 했다. 아울러 2007년부터는 나대지와 부재지주 농지 등에 대해서는 양도세를 60% 중과하고 장기보유특별공제를 배제하는 한편 법인 보유 비사업용 나대지 등에는 양도시 법인세와 특별부가세를 합쳐 55%의 무거운 세금을 물리기로 했다. 이와함께 채권입찰제가 적용되는 판교신도시 중대형아파트의 경우 채권매입상한을 시세차익의 90% 안팎으로 정해, 사실상 실제 분양가가 시세에 근접토록 하고 오는 10월부터는 무주택 서민층 지원을 위해 생애 최초 주택구입자금 재개와 저리 모기지론 확대에도 나선다. 정부는 31일 이같은 내용을 담은 `서민주거안정과 투기억제를 위한 부동산제도 개혁방안`을 마련, 청와대에 보고하고 최종 발표했다. 정부는 우선 내년부터 2010년까지 5년동안 수도권에 연 900만평씩 4500만평의 택지를 개발, 총 150만 가구(연 30만가구)를 공급키로 했다. 이 가운데 중대형아파트는 42만 가구(연 8만 3000가구)를 새로 공급한다. 중대형 아파트는 송파 신도시에서 2만 가구, 김포신도시와 양주 옥정 등 기존 4~5개 택지지구에서 6만 가구를 새로 짓는 한편 인천 청라지구와 판교 신도시에서는 중대형 건설비중을 40%(면적기준)에서 50%로 늘려 1만 2000가구를 추가로 공급한다. 송파 신도시는 특전사 터와 체육부대, 육군종합행정학교와 남성대골프장 등 국공유지에 총 200만평(5만가구) 규모로 조성, 오는 2008년 하반기쯤 최초분양이 이뤄질 전망이다. 개발이 진행중인 김포신도시와 양주 옥정 지구 등은 주변을 확대개발하는 방식을 통해 1000만평(14만가구)의 택지를 추가공급, 역시 2008년 중 최초분양이 가능할 전망이다. 정부는 "인천 청라지구는 중대형이 8000가구에서 1만 6000가구로 2배 증가하고, 판교도 6600가구에서 9700가구로 47% 가량 늘어난다"며 "이미 확보됐거나 예정된 공공택지 600만평에서 중대형 비중을 일괄 50% 적용한다면 중대형 공급은 12만 가구에서 15만 가구로 증가한다"고 설명했다. 이밖에 서울 뉴타운 등 도심지역을 광역개발로 전환, 공공이 시행하는 경우 용적률을 200%에서 250~300%로 확대하고 층고제한 완화, 소형의무비율 완화 등의 혜택을 줄 방침이다. 한편 정부는 이같은 공급확대 외에 투기적 가수요를 억제하기 위해 1가구 2주택 이상 다주택자와 나대지 등 비사업용 토지 보유자, 고가주택 보유자 등에 대한 과세를 크게 강화했다. 주택 종합부동산세는 과세대상 기준시가를 9억원에서 6억원으로 낮추면서, 세율구간을 3단계에서 4단계로 세분화 해 세부담을 늘렸다. 또 개인별 합산에서 세대별 합산으로 변경, 주택분 종부세 대상은 올해 4만명에서 내년 16만 세대로(전체 주택보유 970만 가구의 1.6%), 세액은 900억원에서 2300억원으로 증가할 전망이다. 세대별 합산대상이 되는 주택분과 비사업용 토지분을 모두 합한 종부세 대상은 7만명에서 27만 세대(주택 토지 중복가능), 세액은 4000억원에서 6700억원으로 증가할 전망이다. 2주택자에 대해서는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 양도세를 50% 중과하는 한편 장기보유특별공제(양도차익의 10%~30%)적용을 배제했다. 대신 1주택자 가운데 15년 이상 장기보유자에 대해서는 양도차익의 45%를 공제해 주기로 했다. 개인이 보유한 비사업용 나대지나 잡종지 및 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등에 대해서도 1세대 3주택에 준한 60%의 양도세를 부과한다. 법인의 경우는 이들 토지를 양도할 때 법인세 25%와 특별부가세 30%를 합쳐 55%의 세금을 매길 방침이다. 다만 개인과 법인토지에 대한 중과세는 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행된다. 한편 정부는 무주택 서민의 주거안정을 위한 금융지원을 강화했다. 지난 2003년 12월 이후 폐지됐던 생애 최초 주택구입자금 지원(25.7평 이하 주택구입시)을 오는 10월부터 재개하는 한편 저소득층 전세자금 대출금리를 인하한다. 또 저소득 무주택 서민에 대해서는 모기지론 금리를 0.5~1%포인트 내리는 한편 모지기 보험제도를 도입할 예정이다. 아울러 청약제도도 무주택기간과 소득, 자산, 가구원수 등을 감안해 우선순위를 부여하는 방식으로 바꿀 방침이다. 정부는 새 청약제도 시행을 내년 하반기쯤으로 예정하고 있어, 3월(소형)과 8월(중대형) 분양예정인 판교 청약에서는 적용하기 어려울 전망이다.
- (금요일 오후에)언론도 부동산정책 책임있다
- [이데일리 문주용 경제부장] 참여정부 임기 반환점을 맞아 국내 언론은 `미래로…`를 일제히 요구했다. 더이상 과거 들추기에 집착하지 말고 미래를 향한 어젠다를 수행해달라는 노무현 정부에 대한 고언이다. 하지만 정작 언론은 어떤가. 과거는 아예 잊어버리는 본성이 언론에게 있는 듯하다. 자신의 과거는 잊고 미래만 외치는 단기기억 상실증환자인가. 언론은 부동산대책이 윤곽을 보이자마자 `세금폭탄`, `세금쇼크`라며 목소리를 세운다. 대책이 확정되면 건설경기가 위축되고, 소비심리가 타격을 입고, 기업설비투자가 부진세를 면치 못할 것이라고 우려를 심하게 드러낸다. 불과 한달전만해도 언론은 강남 부동산값이 뛰고, 분당, 용인도 덩달아 뛰는게 역대정부 사상 최악이라고 아우성을 쳤다. 그래서 참여정부의 실패로 부동산정책을 으뜸으로 꼽았다. 부동자금이 부동산으로 가지 말고, 주식이나 기업투자로 가야 한국의 미래가 있을 것이라고 했다. 부동산 가격급등을 뿌리뽑을 정책을 내놓으라 했는데, 막상 대책이 윤곽을 잡으니 세금폭탄이라고 아우성이다.정부가 `헌법만큼 바꾸기 어려운 제도`를 만들겠다고 엄포한 지 한달. 가격이 소강세를 보이니 만족한다는 식이다. 이런 자세로 한국의 미래를 논했단 말인가. 보수언론의 말대로 이번 대책이 대책인지, 폭탄인지 생각해보자. `폭탄`, `쇼크`라는 말에는 강한 폭발력을 내포하고 있다. 우선 이 대책의 폭발력은 어느정도될까. 공간적으로 전국토, 전국민 대상이라야 클 것이고, 시간적으로 급격한 상승을 예상하는 것이라야 폭발력이 있을 것이다. 2주택 양도세율 중과 세율 50%가 새로 적용되는 세대는 한국에 20만가구 정도에 불과하다고 언론이 쓰고 있다. 4인가족으로 보면 80만명 가량인 것이고, 1200만 주택으로는 2%가 채 안된다. 이들은 대부분 서울 남쪽에 몰려 살고 있는 것으로 추정되는데, 이 정도면 폭탄인가.재산세 실효세율을 0.15%에서 1%로 올리는게 지금부터 14년에 걸쳐 이뤄진다. 그사이 재산세 과표인상은 2년유예된다. 물론 세대별 합산과세로 전환되는 종부세는 4만명에서 16만세대로 늘어나는데 이것은 제도의 허점을 메우기 위한 것이다. 또 과세 기준을 실가로 전환함으로써 취득, 등록세 등의 과표자체가 바로 올라가는 것은 분명하다. 기준시가가 실가의 70~80%였던 만큼 과표가 30%가량 오르는 것이지만, 거래를 할때 얘기다. 어쨌든 쇼크 수준인가. 결국 이번 대책의 부담은 거의 대부분 서울 강남을 비롯한 수도권에 사는 고가주택 보유자를 겨냥한 것이다. 1주택 서민은 주택 거래를 할때라야 거래세 부담이 전보다 커지는 것일 뿐이다. 둘째, 사유재산제를 보호하는 헌법을 넘어선 것일까, 시장의 원리를 무너뜨린 것일까도 따져보자. 논란이 없지 않았지만, 이번 대책은 부동산 다보유자의 투기혐의를 확정하는 징벌적 과세는 아닌 것으로 보인다. 다만 부동산 과다보유에 대해 많은 부담을 요구, 보유가 불편하게 느껴지도록 하는 조치다. 부담의 적정성은 나라마다, 역사적으로 다를 수 밖에 없다. 인구가 적은 나라, 넓은 땅이 있는 나라와 단순 비교하는 것은 의미없다. 땅값과 집값이 이토록 단기간 폭등한 경우에는 현상도 특별한 만큼 대책도 특별해야 한다. 고가주택, 개발지역 땅값에서 시장의 실패가 보인다는 지적은 일리가 있다. 그런 점에서 토지거래허가구역내 토지의 전매 제한, 분양권 전매 제한 등은 수용할 수도 있다는 생각이고, 장기보유 특별세액 공제 확대도 이해된다. 세째로 공급정책 비중이 소홀하다는 지적은 어떨까. 거꾸로 생각해 보자. 공급정책이 주된 정책이고, 세제 정책은 비중이 적거나 사후적이라고 하자. 예컨대 송파 특전사 부지, 서초 정보사 부지를 개발, 공급하는 것을 먼저하고 개발이익 환수는 안하거나, 전매제한을 하지 않는다면 결국 부동산 투기장을 더 늘리고 가수요를 더 부채질하는 것이나 다름없다. 공급 왜곡을 막기 위해서는 가수요를 막아놓고 투기가 판치지 못하도록 하는게 먼저다. 안그래도 경기회복이 부진한데, 건설경기, 설비투자등 경제에 미칠 영향을 우려되어서 대책을 쓰면 안된다는 주장은, 지금은 말할 상황이 아니다. 이번 대책이 정부, 여당, 청와대에 떠안길 고민은 다른데 있을지 모르겠다. 이 대책이 실패할 경우 금리정책을 쓸 수 밖에 없다는 비장감을 갖고있을까. 이번 정책은 서민의 추가 부담을 최소화한 채 부동산 다보유자에게 부담을 중과시키는 `차별적` 정책이 분명하다. 정부는 서민부담, 경기에 미치는 영향등을 생각해 금리정책을 반대했었다. 하지만 실패하면 그땐 버틸 재간이 없을 것이다. 서민이 뒤늦게 추가 부담을 안아야 하는 사태가 오고, 그땐 `무차별적` 대책이 불가피할 전망이다. 그래서 여기서 분명히 선을 긋는 것이 매우 중요하다. 막연하지만 이들 부동산 다보유자들이 중과된 부담을 감당하면서 특권을 요구할지도 모른다는 불안감이 없지 않다. 동전의 양면처럼, 이번 정책은 참여정부 입장로선 요구하는 만큼 약속도 해야 하는 정책이다. 부담을 덤덤히 수용할 때, 이들은 스스로 특정구역으로 숨거나, 독특한 문화, 양해를 권리처럼 요구할 수도 있다. 떠나겠다는 결심을 하지 않는다면 특권화를 수용해줄 것을 사회를 향해 요구할 수도 있다는 것이다. 이럴 때 사회적 갈등이 더 커지지 않을까 우려된다. 한편 이번 정책은 바로 1가구 2주택자에 대해 양도세를 중과하는데 중대한 의미가 있다. 1주택은 거주의 개념으로 정착시키되, 2주택부터는 투자이익 목적이라는 개념으로 보겠다는 당국의 시각이 드러난 것으로 봐야한다. 때문에 이 개념의 정착여부가 부동산정책의 승패를 좌우할 것이라는 예상이다. 정착이 되면 무모한 가수요는 사라질 수 있다. 실패하면 정부가 안보일 것이다. 이런 정책적 고민을 국내언론이 이해해줄 필요가 있다. 그것이 바로 참여정부의 미래이고, 한국 경제의 미래다. 과거를 잊어서는 안되는 것도 이 이유다. 현장기자들이 이번 대책에 비교적 긍정적인 반면, 언론의 전체 평가가 부정적인 것이 강남 기득권에 사로잡힌 언론간부들의 탓이라고 한다면 너무 씁쓸할 것이다. 참여정부가 2년반 임기반환점을 돌았고, 언론도 함께 돌았다. 작용이 있으면 반작용이 있듯, 비판이 있다면 응당 책임감도 느껴야 한다. 언론도 참여정부와 함께 지내온 2년반을 반성하는 시간을 가졌으면 싶다. 부동산대책에 관한한 언론은 반성을 모르는 듯하다.언론에게도 `미래로…`는 과제일 수 밖에 없다.
