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- [최인용 세무사의 절세 가이드]대출이 쉬워지는 재무제표 관리방법
- [최인용 가현택스 대표세무사]최근 대출이 쉽지 않은 것은 경제 상황과 관련하여 여러 가지 이유가 있다. 미국의 금리 인상과 함께 대외적으로는 금리가 오르고 있다. 또한 국내 부동산 시장의 과열 방지를 위해 정부 대책 또한 가계부채와 기업 부채를 관리하기 때문이다. 이런 경기 상황하에 법인들의 재무제표 관리 또한 중요한 이슈이다. 투자 및 운영을 위해 자금을 조달할 때 유의해야 할 재무 제표의 관리는 어떤 방법이 있을까. 1. 부채의 추가 부담 좋은 부채인가? 나쁜 부채인가? 기업은 규모에 관계없이 여러 가지 이유로 자금이 부족해질 수 있다. 부채를 추가로 부담해야 하는 경우, 이 부채의 부담은 좋은 부채인가? 나쁜 부채인가? 이것을 먼저 파악하는 것이 중요하다. 먼저 나쁜 부채란? 자금의 운영상황이 어려워서 운영수익 대비 운영비용이 크기 때문에 나타나는 자금 부족에 대한 부채이다. 운영 현황이 어려워서 추가적인 자금이 필요하다면, 우선 수익을 더 낼 수 없는지 비용을 더 줄일 수 없는지에 대한 판단이 우선이다. 수익구조의 개선이 없이 운영자금을 대출받는다면, 금리가 상승하는 상황에서는 경기도 어려워 질 수 있고, 이자의 부담이 늘어나는 만큼 향후 더 어려운 사업 자금 운용이 될 수 있기 때문이다. 좋은 부채도 있다. 바로 운영비용을 절감시키는 부채이다. 예를 들어 공장이나 건물을 부채를 통해 구입하는 경우 임대료의 절감 폭이 신규로 부담하는 이자비용보다 더 큰 경우 기업은 현금흐름상에서 더 유리해진다. 이러한 운영 현금흐름을 더 좋게 개선하는 부채는 기업을 더 건강하게 만드는 부채라고 볼 수 있다. 2. 대출심사기관에서 보는 유리한 매출구조신보나 기보 등 대출 심사기관에서 보는 매출의 종류에도 유리한 것이 있고 불리한 것이 있다. 유통의 도소매나 건설업 요식업종 등은 최근 연체율이 높아 업종에서도 대출 심사기관들이 선호하는 업종은 아니다. 컨설팅 업이나, 제조업, 등은 상대적으로 매출 구조에서 더 유리하다. 따라서 직접 인테리어에서 감리를 통한 매출의 종류변경, 유지 수익에서 물류의 도소매 수입에서 제조업의 수익으로 매출 구조를 변경하는 것이 유리하다. 물류유통의 구조에서 로열티의 구조로 바꾸게 되면 도소매업이 아니라 컨설팅 업으로 분류가 될 것이다. 최근 공정위의 몇몇 기업에 대한 결과를 통해서도 필수물품의 쟁점이 계속되는 본사의 도전이 될 수 있다. 이를 해결하기 위해서도 매출의 구조를 바꾸는 일은 반드시 필요하다. 3. 도소매업을 제조업으로 바꿔주는 무공장 제조방법많은 법인들이 제조를 하지 않고 물류 유통만으로 수익을 창출하는 경우가 많이 있다. 공장이 없어서 제조를 못하기도 하지만, 세법에서는 무공장 제조의 형태를 통해 제조를 할 수 있는 방법이 있다. 무공장 제조는 부가가치세법 시행령에 의하면 다음의 요건을 갖추는 경우 가능하다. 사업자가 특정 제품을 자기가 직접 제조하지 않고 다른 제조업체에 의뢰하여 제조케 하여, 이를 판매하는 경우에도 다음의 4가지 조건이 모두 충족된다면 제조업을 영위하는 것으로 본다. ① 생산할 제품을 직접 기획(고안 및 디자인, 견본제작 등)하고 ② 자기소유의 원재료를 다른 계약사업체에 제공하여 ③ 그 제품을 자기명의로 제조케 하고(자기명의로만 된 고유상표를 부착하는 경우를 말하며, 거래처의 상표를 부착하거나 o.e.m. 방식 및 상표 부착없이 판매하는 경우에는 이에 포함하지 않음) ④ 이를 인수하여 자기 책임 하에서 직접 판매하는 경우 가능하다.4. 당기순이익이 전부는 아니지만 이익의 관리는 중요하다. 대출심사에서의 평가는 매출의 증가세도 중요하지만, 당기순이익이 없어도 매출이 견고히 잘 성장하고 영업이익이 높다면 일정 부분 평가를 받을 수 있다. 당해 이익을 계속하여 내는 것은 중요하다. 이때 이익의 규모는 채무에 대해서 이자와 원리금을 상환하고 남는 규모의 현금흐름이 이루어지도록 관리하는 것이 바람직하다. 직원의 채용이나, 사무공간 등 사업의 확장, 차량의 신규 구매나 고정비용의 증가되는 부분은 모두 영업이익에서 이자와 원리금을 빼고도 남을 정도로 비용을 통제하는 것이 고금리 시대를 대비한 건강한 재무구조를 가질 수 있다. 5. 재무 상태표에서 반드시 없애야 하는 가지급금법인의 재무제표상에서 반드시 없애야 할 항목들이 있다. 바로 재무 상태표에서 자산항목에 있는 가지급금 또는 주임종단기채권의 항목이다. 가지급금은 회사의 비용 없이 처리된 금액으로 재무 상태표에 남아있는 경우 심사기관에서 좋지 않게 평가하는 항목이다. 이 가지급금은 세법적으로 여러 가지 불이익을 주고 있으므로 가지급금은 장기적으로 없애야만 회사의 리스크도 줄어들게 된다. 가지급금을 없애는 방법은 자금을 회사로 입금시키거나, 급여 및 퇴직금, 배당을 통해서 상쇄 시키는 방법, 영업권이나 상표권 등을 회사로 평가하여 넘기는 방법 등을 검토해 볼 수 있다. 최근 세법의 개정으로 2018년 4월 1일 이전에 하는 것이 유리하도록 세법이 개정되어 필요한 부분은 세무전문가의 상담을 받는 것이 유리하다.
- [최인용 세무사의 절세가이드]이민자의 증여 절세방법
- [최인용 가현택스 대표세무사]외국에 이민을 가거나 여러 이유로 외국에 나가서 살게 될 때 한국의 재산에 대해 증여를 받을 수 있다. 이 때 한국에서는 일반적으로 증여를 받는 사람이 증여세를 낸다. 그러나 거주자로부터 비거주자가 증여를 받으면, 증여를 한 사람이 증여세를 납부해야 한다. 비거주자는 어떻게 세금을 내야 하고 거주자와 비교해서 어떤 불리한 점이 있을까? 상담 중 많이 받는 질문은 영주권 및 시민권 등 여부와 관련해서 세법상 유불리를 문의하는 경우가 많이 있다. 그러나 국내 세법에서는 영주권이나 시민권 등의 보유여부와 상관없이 거주자인지 비거주자인지로 판단을 한다. 이를 위해 거주자 비거주자의 개념과, 기존증여재산의 합산여부, 증여재산의 공제 및 상속과의 선택 여부 등에 대해 알아보기로 하자 첫째, 거주자의 판단이 중요하다. 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다. 따라서 영주권이나 시민권과 관계없이 국내에 주소를 두고 있거나, 국내체류기간이 긴경우에 거주자로 판단된다. 비거주자의 경우 실제 판단기준은 어려울 수 있다. 세법에서는 주소의 경우에 국내에 소재하는 자산 및 가족들의 생활관계에 따라 판단을 하고, 거조의 경우에는 주소처럼 밀접한 생활관계는 아니라도 실제 주로 거주하는 장소로 판단한다. 양쪽 나라에서 거주하는 것으로 판단되는 경우에는 각국과의 조세조약에 따라 판단한다. 예를 들어 미국의 경우 다음과 같은 기준으로 판단한다. △주거(permanent Home)를 두고 있는 국가의 거주자 △양국에 주거가 있거나, 없는 경우 인적 및 경제적 관계가 밀접한 중대한 이해관계의 중심지(Center of Vital Interest) 국가의 거주자 △중대한 이해관계의 중심지를 결정할 수 없는 경우 일상적 거소국가의 거주자(Habitual Adove) △양국에 일상적 거소가 없다면, 시민권(Citizenship)이 있는 국가의 거주자 △양국에 시민권이 있다면, 권한 있는 당국은 상호 합의에 의해 결정 된다. 둘째, 10년내 증여자산이 있다면? 비거주자로 판단되면, 국내에서 거주자로부터 받은 증여재산에 대해 증여세의 납부의무가 있다. 이때 증여세는 10년간 증여한 금액을 합산한다. 이는 거주자 및 비거주자 모두 해당된다. 기존에 증여한 금액이 있다면 10년간을 합산하여 과세한다. 그렇다고 무조건 10년간 준 금액을 합산하는 것은 아니다. 사회 통념상 인정되는 피부양자의 생활비나 교육비에 해당하는 내용은 과세대상이 아니다. 여기서 중요한 것은 피부양자이다. 피부양자는 일반적으로 부모와 자식관계를 의미한다. 따라서 조부모가 비거주자인 손자에게 대준 교육비등은 금액이 큰 경우 과세 될 수 있다. 셋째, 증여재산공제 받을 수 있을까? 비거주자가 받는 증여는 몇가지 불리한 점이 있는데 그중 하나가 증여재산 공제를 받을 수 없다는 것이다. 증여공제는 다음과 같다. 이에 해당하는 금액을 비거주자는 공제 받을 수 없다. 따라서 거주자보다 더 큰 증여세금을 부담한다. 비거주자가 받는 불이익 중에 가장 큰 것이 바로 증여공제 이다. 증여세율은 거주자와 비거주자 간에 차이는 없다. 넷째, 비거주자 증여 시기는 언제 하는 것이 유리할까?최근 세법의 개정으로 증여는 좀 더 빨리하는 것이 유리하다. 증여세는 증여를 한 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고한다. 이때까지 신고를 하면 신고세액공제를 해주는데 2017년 현재 7%를 공제 해주고 있다. 그러나 2018년 이후에는 세액공제를 5%로 2019년 3%로 줄이는데 세법이 개정되었으므로 증여의 시기를 검토 할 필요가 있다.
- [최인용세무사의 절세 가이드]‘증여’를 통한 10가지 절세법
- [최인용 가현택스 대표세무사]8.2 대책과 10.23 대책으로 다주택자에 대한 중과세와 대출의 규제가 이뤄지게 되었다. 다주택자는 내년 4월 이전에 주택을 팔 수 도 있지만, 자녀 등에게 증여를 하여 1세대 1주택으로 가는 것도 방법이다. 증여를 통해 절세할 수 있는 방법을 소개하기로 한다. 1. 증여는 나눌수록 세금이 줄어든다. 증여세는 받는 사람이 내는 세금이다. 따라서 받는 사람별로 증여세를 계산한다. 증여세는 누진세의 구조를 취하고 있어 금액이 높을수록 세율도 높아진다. 따라서 증여세를 줄이려면 자녀한명에게 주는 것보다 자녀와 배우자, 또는 자녀 여러 명에게 나누어 증여 하는 방법이 절세가 된다. 참고로 증여세율은 다음과 같다. 2. 부부간 6억원, 자녀 5000만원까지는 세금이 없다. 배우자간의 증여는 재산형성에 같이 기여한 것으로 보아 6억원까지는 증여세가 없다. 자녀의 경우에는 5000만원(미성년자 2000만원)까지는 세금이 없다. 따라서 증여세가 없는 범위 이내에서의 증여는 차후 상속세를 줄일 수 있으며, 자녀 등의 주택 구입등 재산 형성에 낮은 세율로 도와줄 수 있다. 3. 증여는 10년간 합산되어 계산된다. 증여는 10년간 합산되어 계산한다. 10년 이내에 증여한 재산이 있다면 합산하여 계산하므로 증여세액이 많이 나올 수 있다. 따라서 증여공제금액을 증여할 때 증여세가 나오도록 신고 하는 것도 고려할 수 있다. 배우자에 대한 6억 증여재산공제도 10년간을 합산하여 계산한다. 4. 증여세도 대신 내주면 증여세가 추가된다. 부동산 등을 증여할 때 증여세나 취득세를 대신 내주는 것도 증여재산에 포함된다. 따라서 증여세가 한번 더 과세 될 수 있으니 유의한다. 배우자나 자녀에게 증여를 하기 위해서는 먼저 배우자나 자녀의 증여세 재원을 미리 만들어 주는 것이 좋다. 5. 증여 후 5년내 양도는 주의한다. 배우자나 자녀에게 증여이후 5년 이내에 해당자산을 팔게 되면 이월과세 규정이 적용된다. 이월과세는 증여를 해준사람이 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다. 이때 이미 낸 증여세는 경비로 인정이 된다. 6. 상속을 대비한 증여는 미리미리 준비한다. 상속세 신고를 할 때 상속인에게 10년 이내에 증여한 자산에 대해서는 상속재산에 포함한다. 따라서 증여는 미리미리 하는 것이 유리하다. 상속인이 아닌 사위나 며느리 손자녀등에게 증여한 재산은 5년까지만 합산된다. 7. 증여가액은 평가할 수 있다.증여자산은 시가, 감정가액, 공시가액을 순서로 평가한다. 따라서 시가가 없는 토지나 일반주택, 상가건물등은 공시가액을 적용한다. 증여 전후로 비슷한 물건이 3개월이내에 매각하거나 감정을 받게 되면, 감정가액이 생기게 되므로 증여세가 더 나올 수 있음에 유의하자. 공시가액이 매년 오르는 것을 감안하면 5월31일 이전에 증여하는 것이 유리하다. 8. 주식은 하락기에 증여하라 상장주식은 주가가 하락할 때 증여할 수 있다. 3개월 이내에는 증여취소도 가능하므로 최적의 시기에 증여가 가능하다. 상장이 아닌 대부분 기업의 주식은 가급적 창업 초기나 손실이 나는 시기에 증여를 하는 것도 바람직하다. 회사가 연수가 증가할수록 이익이 많아지면 주식평가가액이 높아지기 때문이다. 9. 다주택자는 1세대 1주택으로 만드는 증여가 유리하다. 다주택자는 1세대 1주택으로 만드는 증여를 하는 것이 유리하다. 양도차익이 많은 주택이나 아파트는 팔게 되는 경우 양도소득세가 많이 나오므로 세대가 분리된 자녀에게 증여를 해주면 보유 주택 수에서 감소된다. 배우자는 세대가 합산되므로 증여해도 주택수는 감소되지 않는다. 10. 부담부 증여를 활용하면 유리할 수 있다. 재산을 줄 때 채무를 같이 증여하게 되면, 채무부담이 없는 부분은 증여세를 내게 되고, 채무부분은 대가를 받은 것으로 보아 양도소득세를 내게 된다. 따라서 1세대 1주택을 채무나 전세를 같이 증여하게 되면 증여세가 많이 절세 될 수 있다. 각각의 재산의 증여는 상속과 양도와 함께 검토가 되는 것이 바람직하다. 따라서 증여나 양도 전에는 세무전문가와 상담을 한 후에 준비하는 것이 절세에 도움이 된다.
- [최인용 세무사의 절세가이드]법인 대표이사 보수 책정, 절세 꿀팁은?
- [최인용 가현택스 대표세무사] 법인의 대표이사는 급여를 마음대로 할 수 있는가. 급여를 적게 책정할 때의 문제점은은 없는지, 나아가 급여 수준별로 세제의 혜택은 어떤 것이 있을지, 많이 책정 할 때에도 모두 비용인정이 될 것인지 알아보도록 하자. 첫째, 법인의 대표의 급여는 마음대로 정할 수 있을까?대표이사의 급여는 회사의 자체적인 정관에 의해 급여를 결정한다. 일반적으로 스타트업등 소규모 회사는 대표이사이자 주주인 대표의 결정으로 정하게 된다. 일반적으로 법인은 정관을 통하여 이사회 등에서 정할 수 있는 한도를 위임하는 것이 일반적이다. 그렇다면, 어떻게 급여를 책정하는 것이 좋을까? 일반적으로 대표이사의 급여를 적게 책정을 하게 되면, 가정의 교육비나 생활자금 등이 부족하게 되어 회사의 자금을 더 사용하게 된다. 이것은 비용의 처리가 되지 않는 가지급금이 발생하는 원인이 될 수 있다. 직원이 있다면 가장 많이 받는 직원이나 임원 이상으로 하한을 정하는 것이 최저한의 기준이 된다. 둘째, 급여수준별로 세제 혜택은 어느것이 있을까?개인기업의 대표와 달리 법인기업의 대표는 근로소득이 인정된다. 개인기업의 경우 사업소득으로 되어 근로자가 아니므로 소득공제 면에서 법인기업의 대표보다 불리한 점이 있다. 근로소득자는 5000만원 이하의 경우 국민통장으로 불리우는 ISA계좌를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 특히 세법 개정안을 통해 내년부터는 의무가입기간이 3년으로 줄어들고 납입 한도인 2천만원 까지는 적립이익에 대해 일정금액을 한도로 세금을 한푼도 안낼 수 있다. 또한 근로소득 7천만원 이하의 경우 월세액에 대해 10%의 소득공제 혜택을 준다. 예를 들어 연봉6천만원인 대표이사가 매달 100만원의 월세를 내고 있다면, 120만원의 세액 공제 혜택이 있다. 내년 부터는 도서 공연 지출에 관한 소득공제도 신설되어 연봉 7000만원 이하의 근로소득자는 이러한 비용의 30%를 소득공제 받을 수 있다. 셋째, 대표이사의 급여는 많이 책정하여도 모두 비용인정이 될까? 법인세법 시행령 43조에 따르면 법인이 임원에게 직무집행의 대가로서 지급하는 보수는 법인의 사업수행을 위하여 지출하는 비용으로서 원칙적으로 손금산입의 대상이 된다. 원칙적으로 비용인정이 가능하다는 것이다. 그러나 법인세를 부당하게 감소시키는 것을 방지하기 위해 그 보수가 법인의 영업이익에서 차지하는 비중과 규모에 비추어 너무 높게 책정된다던지, 해당 법인 내 다른 임원들 또는 동종업계 임원들의 보수와의 현저한 격차가 있는 경우를 고려하여 비용으로 인정이 되지 않는 사례도 있다. 최근의 대법원 판례(2017대법원_2015두60884)에 의하면 다음과 같은 사유로 현저히 높은 대표이사의 급여는 인정이 되지 않았다. ① 위 보수금 차감 전 법인의 전체 영업이익 대비 약 38%에서 95%에 이르는 점, ② 다른 임원 보수의 50배에 달하고, 동종업체 중 보수금 상위 3개 업체의 대표이사 평균 연봉과도 현격한 격차를 보이는 점, ③ 최초로 영업이익이 발생한 사업연도부터 갑자기 10배가 인상된 점, ④ 주주에게 공식적으로 배당금을 지급한 사실이 없는 점, ⑤ 법인 내부 문건에서 법인세를 절약하기 위하여 대표이사의 급여를 높인다는 취지의 내용이 기재되어 있는 등 대표이사의 보수를 전액 법인세의 손금으로 인정받아 법인세 부담을 줄이려는 주관적 의도가 뚜렷해 보이는 점에 의해 법인의 비용으로 인정하지 않은 사례가 있다. 이는 대표이사의 직무집행에 대한 정상적 대가라기보다는 법인에 유보된 이익을 분여하기 위하여 보수의 형식을 취한 것으로서 실질적인 이익처분에 해당한다는 것이다. 법인의 대표이사급여를 정할 때 상한이 되는 판례로 볼 수 있다. 이와 같이 대표이사의 급여는 자체적으로 결정할 수 있고 잘 활용하게 되면, 적정한 세제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 너무 많이 책정이 된다면, 부당한 법인세 감소로 보아 손금으로 인정되지 않는다는 점에 유의하여야 한다.
- [최인용 세무사의 절세 가이드]성공하는 동업을 위한 계약서 작성법
- [최인용 가현택스 대표세무사] 옛말에 동업은 아버지와도 하지 말라는 말이 있다. 그럼에도 불구하고 자금의 부족문제, 기술의 부족 등으로 동업을 한다. 최근 스타트업들은 부족한 부분을 동업을 통해 초기 자본을 모아 세계적인 기업으로 성장하기도 한다. 동업을 하는 것을 고민하는 사업자라면 사업의 라이프 사이클을 이해하고 면밀한 동업계약서 작성을 하는 것이 바람직하다. 동업기업의 시작 마무리까지 유의해야할 사항을 살펴본다. 1. 지분의 결정 자본과 기술 또는 자본과 운영 등이 결합할 때, 지분이나 이익분배비율의 결정은 어떻게 하는 것이 좋은가? 지분의 결정은 당사자 간의 협의로 결정되는 것이지만, 사업에 열정과 시간을 더 많이 투자하는 사람이 더 많은 지분이나 이익분배비율을 갖는 것이 바람직하다. 또 지분 등은 한번 정해지면 유지되어야 하지만, 이익의 크기나 기간등을 정해 일정 조건의 경우 변동 조건을 달아 놓는 것도 생각해 볼 필요가 있다. 2. 책임과 권한의 명확화 동업 기업은 같은 업무를 하는 것보다 다른 업무를 하는 업무의 범위와 책임관계를 명확히 해 놓는 것이 좋다. 이는 사업의 상황에 따라 수시 변동할 수 있으므로 계약으로 하는 것보다 끊임없는 소통을 통해 바로잡아 나가는 것이 바람직하다. 특히 대주주에 의해 동업관계에 있는 CTO, CMO, COO등의 의사결정권이 흔들리고 소통이 안 된다면, 동업은 지속되기 어려울 수 있다. 3. 지분관계의 변동조건 지분관계가 변동이 될 수 있는 위험한 사항에 대해서는 미리 의논을 하여 계약을 확실히 해 놓는 것이 좋다. 겸업금지 의무에 관한 사항, 동업의 지속기간 및 근속기간과 연장의 조건, 주식의 양도에 대한 금지 조항, 회사를 떠날 때에 주식회수 조건 등은 동업계약서 내에 반드시 들어가는 것이 바람직하다. 4. 투명회계와 성과의 배분 투명한 회계와 성과의 배분은 동업의 필수적인 요건이다. 투명한 회계와 성과의 배분이 이뤄지지 않는다면, 동업은 반드시 깨질 수밖에 없다. 성과의 배분은 지분의 비율대로 하는 것이 일반적이다. 그러나 일정요건의 핵심 직원에 대한 성과의 배분 등은 지분과 관계 없이도 할 수 있다. 특히 실적이 예상한 기준수익의 이상과 이하일 때 추가적인 수익배분 조건이 있다면 운영동업자의 노력을 더 이끌어 낼 수 도 있다. 5. 동업계약의 종료와 정리 동업계약은 종료될 수 있다. 협의에 의한 계약 종료도 있지만 우발적인 사고로 종료가 되기도 한다. 계약의 종료시점에서 문제가 되는 것은 잔여재산의 분배이다. 동업의 정리도 자금이 있어야 가능하다. 자금마련을 하는 방법은 영업을 정리하면서 할 수도 있지만, 동업자중 한명이 사업을 계속하는 경우에는 나가는 동업자의 투자 자금등을 마련해 주어야 한다. 사업의 자금을 마련하는 것은 법인전환 등을 통한 영업권의 평가를 이용하는 방법과 이를 금융자산 등으로 미리 준비하는 방법 그리고 특허권이나 상표권의 가치를 평가하여 마련해 주는 방법 등을 준비할 수 있다.
- [부동산 투자포럼]"기다릴 때 아니다" 8·2 대책 맞선 고수들의 조언(종합)
- 26일 오후 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘2017 부동산 투자 포럼’에서 참석자들이 부동산 전문가의 강연을 경청하고 있다. 사진=신태현 기자[이데일리 건설부동산부] “임대수익률에 기댄 월세 수익을 따져 상가나 오피스텔 투자에 나서기보다는 수익형 부동산의 입지 경쟁력을 극대화할 수 있는 콘텐츠를 발굴하기 위해 적극적으로 나서야 한다.”(박대원 상가정보연구소장)“다주택자라면 시세 차익이 적은 주택부터 처분해라.”(조중식 가현택스 대표세무사)“경매 물건 유찰 기다릴 시점 아니다. 경매 입찰 타이밍을 빠르게 잡아야 한다.”(이영진 이월에셋 대표)“올 하반기는 투자가치가 낮은 부동산을 처분하고 미래가치가 높은 부동산으로 갈아타야 할 자산교체 적기다.”(고종완 한국자산관리연구원장)26일 이데일리·이데일리TV 주최로 서울 여의도 사학연금회관 2층 대강당에서 열린 ‘2017 이데일리 부동산 투자포럼’에는 부동산 투자 고수들의 조언을 한마디라도 놓치지 않으려는 참석자들의 열기로 가득찼다. 강연 내용을 일일이 메모하는 것은 물론, 강연자의 프리젠테이션 자료를 스마트폰으로 촬영하는 사람들도 많았다.이날 포럼 시작 1시간 전부터 현장접수 창구에는 줄이 늘어섰다. 강연을 잘 들을 수 있는 자리를 앉기 위해 서둘러 점심식사를 하고 포럼장으로 발길을 옮긴 것이다. 8·2 부동산 대책 이후 바뀐 주택시장 제도와 규정을 알아보고, 재테크로서 부동산 시장 투자 전략과 방법을 모색하는 ‘2017 부동산 투자 포럼’에는 300여명이 달하는 투자자들이 몰려 강연장을 가득 채울 정도로 열기가 후끈 달아올랐다. 수익형부동산 시장 투자 전략과 부동산 절세 기법, 경매 시장 전망 등 각 섹션이 끝난 뒤 휴식 시간에도 질문이 끊이지 않고 이어져 전체 강연 스케줄이 늦춰질 지경이었다. 제1세션 강사로 나선 박대원 상가정보연구소 소장은 수익형 부동산 투자와 관련, “최근 8·2 부동산 대책에 따라 수익형부동산 시장에 대한 풍선효과 기대감이 높아졌지만 정작 상가나 오피스텔 투자에 있어 가장 중요한 요인은 금리와 경제성장률, 저출산·고령화에 따른 인구구조 변화 등이 영향을 미친다는 점”이라며 “무엇보다 수익형 부동산은 공급 경쟁에 따른 매입가 상승을 고려해 투자에 나서야 손실을 보지 않을 수 있다”고 말했다. 두번째 세션 강연을 맡은 조중식 세무사에게는 강연 도중에도 절세 방법 등 질문이 쏟아지면서 예정 시간이 초과되기도 했다. 자녀들에게 증여를 해야 하는데 어떻게 하면 독립세대로 만들 수 있는지, 토지 구입 후 적지 않은 비용을 들여 집을 지었는데 공사업체에서 공사비를 온전히 신고하지 않은 상황에서 정확한 양도차익을 인정받을 방법은 없는지, 상가주택을 보유해 다주택자인데 어떻게 정리해야 1주택자가 될 수 있는지 등 저마다의 사연들이 쏟아졌다.서울 영등포구에서 온 50대 이모씨는 “자녀에게 5000만원 이하의 상속을 하면 어차피 세금이 비과세되는 데 국세청에 신고할 필요가 있느냐”는 질문에, 조 세무사는 “향후 자녀가 상속받은 재산으로 부동산을 사거나 할 때, 국세청으로부터 자금 출처를 묻는 경우가 생길 수 있어 증여시점에 확실히 신고해두는 편이 낫다”고 답했다.이어 ‘경매 투자 전략’ 주제로 강연에 나선 이영진 이월에셋 대표는 “지금은 경매 물건이 한번 이상 유찰되기를 기다릴 시점은 아니다”라며 경매 입찰 타이밍을 빠르게 잡아야 한다고 조언했다.이 대표는 “시장이 좋지 않으면 경매 물건 수가 늘어나는 게 정상이지만 현재는 디커플링 현상으로 가고 있다”며 “작년 전국 경매 물건은 사상 최저물량을 기록했고 지방보다 수도권에서의 경매 물건 급감 현상이 뚜렷하다”고 말했다. 실제 지난해 전국 경매 물건은 14만 7812건으로 전년(18만 2158건) 대비 20% 이상 감소했다. 마지막 강연자로 단상에 오른 고종완 한국자산관리원장은 부동산경기·성장지역·미래가치의 투자3박자 법칙을 강조하며 “실수요가 보장되고 성장 잠재력이 높은 잠실·용산·종로·중구와 문재인 정부가 전략적으로 추진중인 도시재생 사업지를 주목해야 한다”고 했다.이날 참석자들은 행사 내내 강연자와 프레젼테이션 화면에서 눈을 떼지 못했다. 참고할 만한 정보가 있는 화면은 스마트폰으로 촬영했다.서울 동작구에서 온 60대 여성은 “향후 주택을 구입해야 하는데 대책이 계속 쏟아지다 보니 대체 시장이 어떻게 돌아가고 있는지, 어떤 선택을 해야 하는지 감을 잡기 위해 강연을 들으러 오게 됐다”며 “평소에 기사들로만 접하던 내용으로는 전반적인 흐름이 잡히지 않았는데 전체적인 상황을 짚어줘 좋았다”고 말했다. 서울이 아닌 수도권에서 온 참석자도 있었다. 경기 평택에서 온 이영희씨(가명)는 “강의가 오후에 있어 망설여졌는데 부동산 투자에 관심이 많아 일부러 짬을 내 찾아왔다”며 “절세, 경매 등 생각지도 않은 많은 정보를 동시에 들을 수 있어 유익한 시간이었다”고 말했다. 박대원(왼쪽 상단부터 시계방향으로) 상가정보연구소장, 조중식 가현택스 대표세무사, 이영진 이월에셋 대표, 고종완 한국자산관리원장이 26일 오후 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘2017 부동산 투자 포럼’에서 강연하고 있다. 사진=신태현 기자
