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- (부동산전략)⑥토지시장 ´활황´..투자 10계명
- [edaily 이진철기자] 행정수도와 공공기관 이전, 기업도시 조성, 골프·위락시설 개발 등 전국에 각종 개발계획이 잇따라 발표되면서 토지시장에 관심을 갖는 투자자들이 늘고 있다.
그러나 토지는 아파트에 비해 정보가 부족하고 각?규제도 많아 위험성이 높은 것도 사실이다. 특히 개발계획 등을 부풀린 것만을 믿고 투자했다고 큰 손실을 입는 사례도 많다.
토지투자에 앞서 반드시 알아둬야 할 10계명을 소개한다.
1. 서류관계를 확인하라.
땅을 살 때 확인해야 하는 서류는 지적도(임야도), 등기부등본, 토지대장(임야대장), 도시계획확인서 등이다.
지적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적이다.
원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있다. 이럴 경우 지적도를보면 어느정도 위험을 피할 수 있다. 또 주변도로, 하천 등의 조건을 서류상으로 확인할 수 있다.
토지대장(임야대장)은 땅 소유주가 누군지 알 수 있다. 계약시 계약자가 소유주인지 아니면 소유주의 인감이 인감증명을 첨부한 위임장인지 확인하는데 필요하다.
등기부등본은 주택을 거래하는 것과 마찬가지로 근저당 설정, 가압류, 가등기 등 각종 권리관계를 확인할 수 있다. 도시계획확인서의 경우 땅의 활용도를 알 수 있다.
도시계획상 각종 지역(상업, 주거 등) 및 토지거래 해당지역 등 각종 행위제한 등을 확인해야 땅을 용도를 알 수 있다. 이는 땅의 몸값을 서류상으로 확인하는 셈이다.
2. 현장확인은 필수.
각종 서류관계를 확인해도 서류와 실제가 다른 경우가 많기 때문에 직접 해당 땅을 눈으로 확인하는 것이 필수다.
전원주택지의 경우 주변에 고압선이나 묘지화장장, 축사, 가스저장소, 쓰레기처리장 등 혐오시설은 없는지, 향과 토지전망은 어떤지, 주택을 짓기 위해 전기, 전화 등을 설치하는데 문제가 없는지 등을 확인해야 한다.
임야의 경우 경사도 체크도 반드시 해야 한다. 경사도가 급하면 허가가 나지 않을 수도 있다. 강화도의 경우 통상 25도 정도, 용인의 경우의 15도 이상이면 허가가 어렵다.
해당 지자체에 따라 인허가 조건이 다르기 때문에 반드시 해당 시·군·구청에 확인해야 한다. 수목도 상태에 따라 허가가 나지 않을 수 있어 확인이 필수적이다.
3. 사기에 주의하라.
투자자들의 대박 꿈을 이용해서 치고 빠지는 식의 토지사기단에 생각보다 쉽게 속임을 당하는 경우가 많다.
위조된 허위 개발도면 등을 보여주면 몇배의 수익을 보장해준다고 투자자에게 접근하는 경우, 수십명에서 수백명까지 영업사원을 고용해 텔레마케팅을 하는 기획부동산은 조심해야 한다.
이들의 경우 영업사원의 마진을 고려해야 하기 때문에 시세보다 비싸게 사는 경우가 대부분이다. 믿을 만한 부동산과 거래하는 것은 토지투자에서 절반은 성공한 셈이다.
4. 합법적으로 거래하라.
최근 땅값 폭등으로 웬만한 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다.
정상적인 방법으로 허가를 받기 힘들기 때문에 증여나 근저당 설정 등 각종 탈범을 이용해서 허가를 받는 경우 명의이전후 대부분 조사대상이다. 아울러 토지투기지역에서의 다운계약서 등 탈세행위도 하지 않는 것이 좋다.
5. 공유지분은 피해라.
큰 덩어리의 땅을 사서 수십명의 투자자들을 모은 다음 몇 퍼센트의 수익을 보장해준다고 하면서 공유지분으로 투자를 권하는 경우가 있다.
그러나 부동산 투자가치중 가장 중요한 환금성에 제약을 받는다는 점에서 이런 투자는 피하는 것이 좋다. 공유지분 투자시 땅을 팔려고 해도 재산권행사에 상당한 제한을 받는다.
6. 여유있는 마음으로 사라.
殮?여기저기 땅값이 오른다는 이야기가 자주 들려 땅을 안사면 뭔가 손해보는 느낌이 든다. 그렇다고 너무 서두르다 보면 실패하기 쉽다.
여유를 가지고 마음에 드는 땅이 나올 때까지 기다리는 인내심도 필요하다. 토지도 무리한 추격매수는 실패를 부르기 쉽다.
7. 빠져 나올때를 항상 생각하자.
지금은 토지시장이 활황기다. 그러나 토지시장의 경우 한번 그 열기가 식기 시작하면 냉정하게 식는다는 특징이 있다. 열기기 식을 때 아무리 팔려고 내놔도 팔리지 않는다. 이럴 경우 수십년 돈이 묶일 수도 있다.
따라서 반드시 빠져 나올 때를 생각하고 투자하는 것이 좋다. 몇년후 신도시가 생긴다든지 도로가 개통된다는 등 확실한 재료가 있는 곳은 개발완성때 쯤이면 팔고 나올 수가 있다.
8. 여유자금으로 투자해야 한다.
무리한 대출을 이용해서 땅을 투자하면 실패하는 경우가 많다. 땅은 여유자금으로 장기보유 한다는 생각으로 투자해야 한다.
좋은 땅을 장기보유했을 때 땅은 거짓말을 하지 않는다. 그만큼의 댓가를 가져다 주게 돼 있다.
9. 막연한 기대를 가지고 투자하는 것은 좋지 않다.
최근 상당수의 농림지역이 관리지역으로 풀릴 예정이다. 그러나 모든 농림지역이 풀리는 것은 아니다.
경지정리 안된 땅이 1차 대상이지만 막상 현장을 다녀보면 그런 땅은 구하기 어렵다. 그린벨트도 최근 환경문제가 중요시된다는 점을 감안해야 한다. 풀릴 것 같은 막연한 기대는 투자자의 자세가 아니다.
10. 자신없으면 믿을 만한 컨설팅에 의뢰하라.
몇십만원에서 몇백만원의 비용을 아끼려고 하다가 몇억원을 손해볼 수 있다. 믿을 만한 부동산에 수수료를 더 줘도 좋은 물건을 급매로 잡으면 오히려 더 이득이 된다. 부동산을 내편으로 만드는 것 역시 좋은 투자전략의 하나다.
◇도움말: 현도컨설팅 임달호 대표
- `새만금` 인근 섬은 벌써 평당 100만원
- [edaily 윤진섭기자] 기업도시의 시범단지로 전북 군산(새만금)과 전남 무안·영암이 유력한 것으로 알려진 가운데 새만금 일대 섬지역 중 일부는 평당 100만원선의 시세를 형성하고 있을 뿐만 아니라 외지인의 문의도 늘어나고 있다.
◇ 새만금 일대 섬, 대지 평당 100만원 호가
올해 내 기업도시 중 관광, 레저도시 개발이 유력한 전북 군산(새만금) 일대는 현재 전라북도가 540홀 규모의 골프장 건설을 밝힌 바 있다. 아울러 현지에선 고군산군도로 불리는 선유도, 무녀도, 신시도가 위치해 있는 전북 군산 앞바도 군산국제해양관광단지 개발 소문이 무성하다.
이에 따라 현재 선유도와 무녀도 등의 지역 내 대지는 평당 100만~120만선으로 연초 대비 20% 이상 뛰었다. 또 지난해 10만원선이었던 임야나 폐염전도 1년사이 20만원까지 올랐다는 게 현장 중개업소의 설명이다.
군산 오식도동 현지 중개업소에 따르면 "2~3년 전부터 가격이 꾸준히 오르고 있고, 전북주민들 뿐만 아니라 서울, 수도권 일대 외지인 투자도 부쩍 늘고 있다"고 전했다.
◇ 전남 해남·영암 땅값 들썩
또 다른 기업도시 유력지역으로 부상한 전남 무안군과 영암군, 해남군 일대 땅값도 들썩이고 있다.
이 일대는 현재 전라남도가 3000만평 규모의 개펄 등을 해상 복합레저타운으로 조성하는 J프로젝트`를 진행 중인 곳이다.
`J프로젝트` 추진 지역인 해남군 산이면과 인근 마산면, 황산면 일대는 임야, 전답은 평당 5만~6만원선이고, 기업도시 유치가 유력한 영암군 산호면 남점리는 평당 10만~12만원 선이다. 이 일대는 최근 한두 달 새에 평당 2만~4만원 땅값이 오른 상태.
특히 도로와 가까운 관리지역 전답 중 바다가 보이는 곳은 이보다 평당 5만원 정도가 비싸다.
현지 전라남도 영암군 중개업소에 따르면 "올해 초부터 외지인의 문의가 급증했고, 가격이 많이 오른 상태”라며 “이번 기업도시 발표 후 문의가 더욱 늘 것으로 예상된다"고 말했다.
◇ 기업도시 지역 확정되지 않아, 건교부 투기대책 준비중
업계 전문가들은 구체적인 일정이 확정되지 않았고, 설령 지구 지정이 이뤄진다고 해도 각종 부동산 규제가 묶일 수 있어 투자에 신중해야 할 것을 주문하고 있다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 “이 지역은 그동안 꾸준히 개발 소문이 무성했던 곳이고, 속칭 기획부동산의 난립도 많았던 곳”이라며 “또 개발 자체가 장기 사업이란 점을 염두에 두고 투자에 나서는 안목이 필요하다”고 주문했다.
한편 건교부는 기업도시 내 투기방지 대책의 일환으로 지구 지정 이후 보상을 목적으로 건축물을 짓는 등의 행위에 대해 건축행위 제한 등을 추진하는 것으로 알려졌다.
건교부 관계자는 "지구 지정 이후 통상적으로 진행되는 투기과열지구 지정과 건축허가 제한 등 다양한 부동산 방지대책을 실시할 것"이라며 "아울러 명백하게 보상을 목적으로 토지를 매입하거나 건축물을 신축할 경우 일정규모 이하에 대해선 건축을 중지시키는 방안도 모색하고 있다"고 전했다.
- (알면 힘이 되는 법)변호사가 따져본 기획부동산의 문제점
- [최광석] 최근 각종 매체를 통해 기획부동산의 폐해에 대해 자주 접하게 된다. 부동산변호사로서 활동하는 필자 역시 기획부동산에 인연을 맺어 낭패를 본 경우를 자주 상담하고 있다.
일반적으로 기획부동산이라 함은, 대규모의 부동산을 매입한 후 일반인들의 돈을 끌어들일 수 있는 적당한 크기로 분할한 후에, 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 조직으로 통하고 있다. 이 과정에서 분명치 않은 개발계획 등 감언이설이 동원되고, 매입한 가격의 수십배나 되는 터무니없는 많은 이득을 남기고 있어, 사회적인 물의를 빚고 있는 것이다.
필자의 경험으로는, 일단 기획부동산이 광고하는 개발성 계획들의 진위를 정확하게 판단하기 위해 행정관청에 직접 문의하는 것과 같이, 과연 기획부동산이 광고하는 부동산의 가치가 적정한 것인지 여부를 확인하기 위한 노력이 부족하다는 점을 차지하고서라도, 법률적인 측면에서의 기획부동산의 문제점에 대해서 일반인들의 이해가 매우 부족하다고 생각된다.
다시 말하면, 일반인들은 기획부동산이 제시하는 부동산에 관한 정보가 시세적인 측면에서만 정확하게 분석되면, 별다른 문제점은 없지않느냐라고 생각하고 있다는 것이다. 그러나, 실무에서 느끼는 기획부동산의 문제는 이보다 훨씬 더 심각하다.
우선, 가장 기본적인 문제점은 매입을 권유하는 기획부동산측의 신용도가 매우 낮다는 점에 있다. 부동산거래 뿐만 아니라 다른 비즈니스에서도, 당초 생각했던 것과 달리 거래가 낭패를 볼 수 있는 경우가 있을 수 있고, 이 경우에 상대방에 대해 책임을 물을 수 없다고 한다면 이 거래는 매우 위험한 거래가 되는 것이다.
예를 들어, 수입한 물건에 문제가 있는데 제조한 회사가 실체가 없는 회사라면 클레임을 걸어 이를 보상받을 수 있는 가능성이 적어질 수밖에 없다. 부동산거래 역시 마찬가지로, 당초 예상한 것과 실제가 다르다고 판단될 때, 부동산을 매도한 측에 대해 책임을 물어야 하는데, 소위 기획부동산이라고 하는 조직에는 이를 책임질 만한 별다른 자산이나 책임질 사람이 전혀 없는 것이 대부분이다. 오히려 이러한 사고발생을 염두에 두고 있음인지 일부러 그러한 자산을 구비하지 않는 것이 일반적이다.
또한 그 구성원들 역시 사회적인 근거가 약한 사람들이 대부분이어서, 자신들의 행동을 책임질 수 있는 능력이 매우 떨어지는 것이 보통이다. 결국, 기획부동산측이 판매과정에서 사기적인 수법을 사용하였다고 할 때, 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능함에도 불구하고, 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없는 관계로 실효성 있는 구제를 받을 수 없는 경우가 많다.
필자가 상담한 사람 중에는, 기획부동산을 통해 전라도 신안군에 임야 수백평을 소개받았는데, 그 과정에서 기획부동산측으로부터 ‘해당 임야가 해당 지자체의 개발계획에 따라 곧 상업지역으로 용도 변경될 수 있고, 만약 2년 내에 상업지역으로 용도 변경되지 못하면 매매대금에 상당한 이자까지 반환하겠다’는 서면약속까지 받아서, ‘일단 투자했다가 나중에 투자가치가 없다고 판단되면 대금을 반환받을 수도 있겠다’는 확신 하에서 수천만 원을 투자한 사람이 있다. 그러나 결국 7년이 지난 지금까지도 개발계획은 실현되지 못하고 있고, 대금반환을 약속한 기획부동산측과도 현재 연락이 끓어진지 오래되었다고 한다.
이러한 문제가 바로 위에서 지적한 기획부동산측의 낮은 신용도에서 발생하는 것이다. 이와 같이, 기획부동산을 통한 부동산거래에 있어서는 항상 문제가 발생할 수 있다는 전제하에서 나중에 책임질 수 있는 조건이 되는지 여부를 먼저 살펴볼 필요가 있는 것이다.
기획부동산의 또 다른 법률적 문제점으로는, 기획부동산에서 파는 부동산은 단독으로 분할되지 않은 공유지분상태이거나, 단독으로 분할된다고 하더라도 단독으로 개발될 수 없는 상태의 맹지상태가 많다는 것이다. 개발계획이라는 것은 그야말로 계획이나 기대에 그칠 수 있고, 설사 실현된다고 하더라도 상당한 시간이 소요되는 것이어서, 그 이전에 부동산으로서의 가치를 가지기 위해서는 건축과 같은 행위가 가능해야만 한다.
그러나, 공유지분상태에서는 다른 모든 공유자의 동의 없이는 건축 등과 같은 행위가 불가능한데, 기획부동산을 통해 부동산을 취득하게 된 서로 면식이 없는 공유자들간의 협조는 사실상 불가능하다는 점에서, 큰 문제가 있다.
한편, 지분이 아닌 단독소유라고 하더라도, 기획부동산으로 거래되는 대부분의 토지는 상당한 대규모 토지를 소규모로 쪼개어 파는 것이어서 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많아, 도로에 접하기 위하여 인근토지를 매입하거나 도로사용승락을 얻지 못하는 한 건축행위를 할 수 없게 된다는 현행법상의 저촉을 받게 되어 토지로서의 이용자체가 사실상 불가능할 수 있다.
그밖에도 기획부동산으로부터 매입한 부동산에는, 현지에서 직접 소개받은 부동산의 위치와 실제 지적도상의 부동산 위치가 다른 경우가 많거나, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 등 예상치 않은 세세한 법률적인 문제가 많은 실정이다.
결국, 기획부동산으로부터 낭패를 보지 않기 위해서는, 기획부동산의 감언이설에만 현혹되지 말고 거래금액에 맞는 주도면밀한 확인검증을 본인 스스로 해야 하는 것은 물론, 말에 책임을 질 수 있는 해당 전문가(공인된 부동산중개업자, 변호사 등)으로부터 적절한 자문을 구하는 자세가 반드시 필요하다. 중개업자만 잘 만나도 토지 거래는 절반 성공한 것이라는 얘기도 있지 않은가.
- 한마음 영업정지.. 저축銀업계 동반 타격
- [edaily 김기성 최한나기자] 부산지역 2위 규모인 한마음상호저축은행이 경영부실로 영업정지를 당하면서 저축은행의 건전성에 대한 우려가 또다시 제기되고 있다.
올들어 저축은행은 시중은행보다 상대적으로 높은 금리 덕에 지난 7월말 수신 30조원을 돌파하는 등 서민들의 대표적인 금융기관으로 주목받고 있었다. 그러나 지난달초 한나라저축은행(마산)이 파산한데 이어 한마음저축은행이 영업정지 절차를 밟게 되면서 업계 전반의 건전성이 다시 도마에 올랐다.
실제로 일부 대형저축은행의 경우 프로젝트 파이낸싱과 부동산 담보대출, 경락자금 대출 등 수익원을 다각화해 부실 가능성을 낮춰가고 있는 반면 중소형사들은 신규 사업 진출은 커녕 기존 대출 회수도 어려워 상향된 BIS비율 맞추기도 힘겨워하는 상황이다.
이와 관련, 금감원은 저축은행에 대한 건전성 감독을 강화해 나갈 방침이다. 하지만 한마음저축은행의 영업정지가 다른 저축은행으로 확대될 징후는 없는 것으로 판단하고 있다.
◇한마음 영업정지.. 영향은
한마음저축은행이 영업정지 조치를 받으면서 저축은행 관계자들은 가까스로 회복하고 있는 업계 이미지가 다시 안좋아질 것을 염려하고 있다.
저축은행들은 시중은행보다 높은 금리를 지급하고 5000만원까지는 예금 보호를 받을 수 있다는 사실이 알려지면서 사상 처음으로 전체 수신액이 30조원을 돌파했을 정도로 주목받아왔다. 저축은행중앙회에서도 올해의 주력 사업으로 저축은행 본연의 역할과 위상 제고를 설정하고 공중파 광고 및 업계 공동 상품 기획 등을 추진해왔다.
그러나 지난달 한나라저축은행의 파산에 이어 한마음저축은행의 영업정지 사태가 전해지면서 저축은행의 건전성에 대한 우려가 제기되고 있다.
저축은행 관계자는 "한마음저축은행의 소식이 알려지면서 고객들로부터 자산 안전성 여부에 대한 문의가 계속 오고 있다"며 "일부 저축은행의 부실이 전 업계 이미지를 흐리고 있는 셈"이라고 우려했다.
중앙회 관계자도 "일부 저축은행의 부실 사태가 업계 전반에 대한 불신으로 이어질까 걱정된다"고 말했다.
한편 한마음저축은행이 영업정지 조치를 받으면서 부산지역 일부 저축은행의 수신액은 소폭 증가한 것으로 나타났다. 부산지역 1위 저축은행인 부산저축은행 관계자는 "동업계 금융기관의 안좋은 소식으로 고객이 줄까봐 걱정했는데 오늘 하루 수신액은 오히려 늘어난 것으로 집계됐다"고 말했다.
한마음저축은행은 부산저축은행에 이어 부산지역 2위를 차지하고 있는 저축은행으로 9월 현재 수신액은 총 1조300억원, 고객수는 8만여명에 이른다. 이 가운데 99.2%에 해당하는 1조원 가량은 5000만원 미만의 소액계좌로 예금보험공사에 의해 보호받게 되지만 300억원 가량은 이번 영업정지로 인해 돌려받지 못할 것으로 보인다.
◇저축銀업계.. 빈익빈 부익부 가속화
현재 저축은행업계는 크게 양분된 상태다. 대형사들은 프로젝트 파이낸싱 부동산 담보대출 등의 신규 수익원 창출에 성공, 누적된 부실을 털고 흑자를 일궈내고 있는 반면 중소형사들은 자금과 인력 부족으로 기존 소액신용대출의 부실 관리조차 힘겨워하고 있는 것.
지난 회계년도 결산 결과 자산규모 기준으로 업계 3위에 올라있는 솔로몬저축은행의 경우 전년도보다 482.5%나 증가한 264억2041만원의 순이익을 달성했다. 매출액과 경상이익도 각각 115%, 639.9% 늘어났다. 자산기준 업계 1위인 한솔저축은행은 130억원의 순이익을 기록, 흑자전환에 성공했으며 한국, 진흥저축은행도 각각 230억원, 70억원의 순이익을 올렸다. 현대스위스저축은행의 경우 1은행과 2은행이 각각 BIS(국제결제은행기준)자기자본비율을 7.31%, 12.45%로 높여 자산건전성을 크게 개선한 것으로 나타났다.
반면 중소저축은행들은 소액부실채권 회수 부진과 대규모 대손충당금 적립 등으로 큰 폭의 적자를 기록했다. 일부 저축은행은 5%로 상향된 BIS비율을 맞추지 못해 경영개선요구 또는 개선명령 조치를 받을 우려도 있는 것으로 나타났다.
이처럼 저축은행들의 실적이 양극화되고 있는 것은 대형사들이 신용대출 규모를 줄이고 수익원을 다각화한 반면 중소형사의 경우 대규모 대손충당금 적립 등으로 신규 사업을 추진할만한 여력이 부족하기 때문이다. 게다가 계속되는 경기 침체로 기존 신용대출 부실이 심화해 전반적인 자산건전성도 떨어지고 있는 상황이다.
저축은행중앙회 관계자는 "대형사들은 적극적인 신규사업 추진으로 흑자를 내고 있는 반면 중소형사들은 기존 대출 회수에 주력, 과거 부실을 털어내는데 애쓰고 있다"고 말했다.
◇금감원, 저축銀 건전성 감독 강화.."영업정지 징후 다른 저축은행은 없다"
금융감독당국은 경기침체 장기화에 따른 상호저축은행의 동반 부실에 대비하기 위해 건전성 감독을 강화하고 있다. 하지만 올들어 한나라저축은행과 한마음저축은행을 제외하고 영업정지를 받을 만큼 유동성 위기에 몰리고 있는 저축은행은 현재로서는 없는 것으로 파악하고 있다.
금감원 비은행검사1국 관계자는 "내수경기 장기침체로 중소형 저축은행들의 상황이 좋지는 않지만 이같은 현상은 다른 금융기관도 마찬가지다"라며 "현재로서는 영업정지를 받을 가능성이 있는 저축은행은 없다"고 말했다. 다만 "경기가 살아나지 못해 연체율이 높아지는 등 영업환경이 더욱 악화될 경우, 어려움을 겪게 될 저축은행이 늘어날 가능성이 있는 만큼 건전성 감시체제를 강화하고 있다"고 덧붙였다.
금융감독당국과 업계에서는 한마음저축은행의 영업정지로 인해 저축은행업계에 대한 고객의 신뢰도가 떨어지는 악영향은 불가피할 것으로 보고 있다. 특히 부산지역의 저축은행 일부 고객이 동요하는 현상이 발생할 것으로 우려하고 있다. 하지만 예금보험법상 저축은행 고객들은 예금 5000만원까지 보호를 받는 만큼 혼란이 확산되지는 않을 것으로 판단하고 있다.
이와 관련, 정부는 한마음저축은행 사태의 파급효과를 조기에 막기 위해 이날 열린 금융정책협의회에서 필요할 경우 한국은행 특별총액한도 대출 1000억원(금융기관 취급기준 2000억원)을 지원하기로 했다.
- 이정우 위원장 "사회전반 혁신이 경쟁력강화 핵심"
- [edaily 김현동기자] 이정우 대통령자문 정책기획위원회 위원장은 "과거의 양적 투입 위주 성장은 이미 한계에 도달했다"며 "혁신주도형 경제로의 전환이 필수적으로 요구되는 단계에 있어 사회 전반의 혁신이 경쟁력 강화의 핵심"이라고 강조했다.
이 위원장은 17일 명동 은행회관 2층 국제회의실에서 개최한 한국경제의 분석패널·금융연구원 공동 주최의 `한국경제의 재도약을 위한 정책과제` 학술대회에서 `참여정부의 비젼과 정책과제`라는 발표문에서 "참여정부의 개혁과제들은 장기적 성격의 과제로 아직 눈에 잘 보이지 않을 뿐"이라며 이같이 말했다.
이 위원장은 발표문에서 "현재 한국 경제에서 성장률보다 훨씬 중요한 문제는 경제의 양극화 현상"이라며 "양극화 현상에 대한 해석과 해법을 내놓는 것이 긴요한 시점"이라고 말했다.
이 위원장은 "특히 과거의 양적 투입 위주 성장은 이미 한계에 도달했고, 혁신주도형 경제로의 전환이 필수적으로 요구되는 단계에 있어 사회 전반의 혁신이 경쟁력 강화의 핵심"이라고 강조했다.
그는 이처럼 양극화 현상에 대한 해법을 내놓는 것이 긴요한 시점에서 `일본형 장기불황`, `남미형 침체`, `제조업 공동화`, `평등주의/좌파`, `반(反) 시장주의`, `스태그플레이션`, `국가경쟁력 약화` 등의 참여정부에 대한 7가지 비판이 논리적 근거없이 제기되고 있다는 점을 문제로 지적하며 그에 대해 조목조목 비판했다.
일본형 장기불황과 관련해 그는 "한국이 일본형 장기불황에 접어드는 게 아닌가 하는 우려는 별로 근거가 없으며, 그 가능성이 아주 낮다"면서 "일본경제와 한국경제 사이에는 몇 가지 중요한 근본적 차이가 있다"고 주장했다.
그는 일본의 부동산 가격은 지난 91년 정점에 도달한 이래 4분의1 수준으로 폭락한 반면, 한국 경제에서는 그런 현상이 없고, 일본의 은행은 부동산을 담보로 잡을 때 100% 가치를 인정하는데 한국은 60% 내외 수준에 불과해 부동산 가격 하락에 따른 금융기관의 손실 가능성이 낮다는 점을 근거로 들었다.
또 한국은 98년 금융위기 이후 대대적인 금융개혁을 단행해 부실채권 규모를 크게 줄였고, 일본은 제로 금리 수준에서 금융정책을 쓸 여지가 없었지만 한국은 금리가 3.75%로 유사시에 금리 인하라는 정책적 수단이 있다고 밝혔다.
또 "장기적으로는 일본이 선진국 중 가장 대표적인 고령사회로 이제 막 고령화사회에 진입한 한국과는 비교가 되지 않는다"며 "한국은 초고령사회에 진입하기까지 앞으로 10~20년이 남아있다"고 주장했다.
이 위원장은 `스태그플레이션 가능성`과 관련해서는 "유가가 예상외의 요인으로 급등할 경우 가능성을 완전히 배제할 수는 없겠지만, 현재 경기가 느리게나마 회복되는 모습을 보여주고 있고 물가상승도 지속될 가능성이 낮은데다 유가상승의 물가에 대한 충격이 과거처럼 크지 않을 것으로 보여 우리 경제가 스태그플레이션에까지 이를 것으로 보이지는 않는다"고 주장했다.
또 참여정부의 경제철학이 `반 시장주의`라는 주장에 대해서는 "시장경제는 한가지 뜻으로 정의되지 않으며 매우 다양한 유형을 갖고 있다"며 "참여정부의 중요한 목표 중의 하나가 과거 개발독재 시절의 유산이라 할 수 있는 관치경제, 관치금융의 폐단을 극복하는 것"이라고 말했다.
그는 또 참여정부는 `국민의 정부`가 내세웠던 `민주주의와 시장경제의 병행발전`이라는 정책목표를 계승해나가고 있으며 "오랜 기간 국가주도적 경제운용에 익숙해져 있던 경제주체들의 사고방식이 아직 충분히 바뀌지 않고 때로는 구시대를 동경하거나 원칙에 어긋난 국가 개입과 지원을 바라고 있지만 이제 우리 경제체제는 확실히 시장경제 원리를 따라야 한다"고 강조했다.
또 `남미형 경제침체`와의 비교에 대해서는 "한국 등 동아시아 여러 나라는 남미와 정반대의 외향적 공업화 전략을 추구해온 나라이기 때문에 한국에 남미형 침체 가능성 운운 하는 것은 경제발전론의 관점에서 보면 이해하기 어렵다"고 반대했다.
`제조업 공동화`에 대해서는 "최근 한국 기업이 해외로 이전하는 현상은 분명히 나타나고 있으나 아직은 그 규모가 대단한 것은 아니다"며 "지금까지 한국 기업의 해외직접투자의 규모는 GDP 대비 5~6% 수준으로 이는 OECD 각국의 50~100% 수준에 비해 아직은 매우 낮은 편"이라고 지적했다.
특히 "참여정부 들어서 해외이전이 증가하는 듯한 일부 언론의 보도도 정확치 않다"며 "오히려 몇 년 전에 비해 작년에는 줄어들었다"고 주장했다.
`분배주의/평등주의/사회주의`라는 비판에 대해서는 "참여정부의 대부분의 정책은 중도적 정책"이라며 "너무나 사실과 동떨어져서 논평할 가치조차 느끼지 않는다"고 말했다.
`국가경쟁력 약화` 주장에 대해서는 "한 나라의 국가경쟁력을 세계시장에서 국민의 소득 및 부를 증진시킬 수 있는 능력이라 정의할 때 국가경쟁력은 특정 정부가 들어서서 한 순간에 급락하거나 급등할 수 있는 것이 아니다"고 반대했다.
이 위원장은 따라서 현 상황은 혁신주도형 성장이라는 새로운 패러다임이 필요한 시점이라며 참여정부는 이를 위해 지방화 長期주의 개혁 사회통합의 정책 목표를 추진중으로 특히 개혁과정에 있어서 ▲국가혁신체계(NIS·National Innovation System) ▲혁신형 중소기업 ▲교육 혁신과 인재양성 ▲특권철폐와 부패추방 ▲부동산투기와 불로소득 문제 ▲시장개혁▲정부혁신 ▲개방 등의 과제를 소개했다.
- 삼성硏 `경제 재도약 위한 10대 긴급제언`
- [edaily 김수헌기자] 삼성경제연구소는 13일 내년부터 시행예정인 소득세 경감을 올해부터 소급적용하는 등 즉각적이고 추가적인 감세정책을 통해 소비여력을 극대화해야 한다고 주장했다.
또 국내 사모펀드에 대한 규제완화, 장기채 공급확대 등 고수익-고위험 투자대상을 제공, 부동자금을 투자자금화 해야 한다고 밝혔다.
연구소는 그러나 "재정 세제정책을 통한 경기대책으로는 근본적인 문제해결에는 한계가 있으며, 새로운 성장동력 발굴이 문제해결의 시발점"이라고 지적했다.
연구소는 13일 `경제대도약을 위한 10대 긴급제언` 자료에서 이같이 밝히고, 국가경제를 선두에서 견인할 전략산업 육성 5대 과제와 경쟁력 기반을 이루는 제도 인프라 구축 5대 과제 등 총 10가지의 중장기 추진과제를 제시했다.
연구소가 제시한 10대 과제는 ▲디지털 칸(Digital Kahn, 디지털 실험장화) ▲네오 뉴딜(Neo NewDeal)▲소프트산업의 성장엔진화 ▲관광산업 활성화 ▲농업의 1.5차 산업화 ▲안팎으로 열린 세계화 ▲작지만 강한 정부 ▲글로벌 관점의 균형발전 ▲관계지향형 금융중개시스템 ▲중소벤처기업 자생력 배가 등이다.
한편, 연구소는 국회 소장파 의원이 주축인 의정연구센터와 공동으로 이와 관련한 심포지움을 오후 1시30분부터 여의도 산은캐피탈 강단에서 개최한다.
다음은 삼성경제연구소 윤순봉 부사장이 발표할 10대 긴급제언 내용이다.
디지털 칸(Digital Kahn)
한국 전체를 거대한 글로벌 차원의 디지털 테스트 베드로 활용, 세계적 수준의 디지털 인력,기술, 아이디어를 공유하고 실험하는 장으로 조성한다. 외국기업 및 R&D센터 유치를 위한 다양한 인센티브를 제공하고 국내 혁신 클러스터 육성과 외국 R&D센터 유치를 연계한다.
네오 뉴딜(Neo NewDeal)
경기 활성화를 위해 투여되는 정부 재정을 미국 뉴딜의 사례처럼 SOC 등 건설부문에 투자하는 대신, 수요기반이 충분하고 상당한 수준의 기술이 축적돼있는 IT부문에 투자해야 한다. 특히 공공분야(차세대 네트워크, 교통-물류, 국가재난 위기관리 시스템, 전력망 에너지부문 등)에 선투자한 뒤 개발된 핵심기술을 민간부문에 이전해야 한다. 건설경기 과열로 인한 부작용을 막는 대신 IT산업의 경쟁력을 높이고 기술주도형 중소기업을 대량육성할 수 있다.
소프트산업의 성장엔진화
제조업과 타 산업을 소프트 경쟁력과 결합시켜 부가가치를 창출해야 한다. 1차 산업을 1.5차 산업으로, 2차 산업을 2.5차 산업으로 만드는 등 `+0.5차화`를 통해 산업을 업그레이드 해야 한다. 예를 들어 농촌을 관광단지로 만들면 1차 산업을 업그레이드 하는 것이다. 완구 캐릭터를 영화 등 엔터테인먼트사업와 연계시키는 것은 제조업을 업그레이드시키는 것이다.
관광산업 활성화
국내에는 하드(눈에 보이는) 관광자원이 빈약하다는 한계를 극복하기 위한 방안으로 소프트 관광자원을 집중적으로 개발해야 한다. 이미 배용준 관광, 사우나 관광, 성형수술 관광 등 소프트관광의 가능성이 엿보이고있다. IT 디지털 대중문화를 결합한 디지털테마파크를 개발하는 등 소프트 관광을 위한 인프라 확충이 필요하다.
농업의 1.5차 산업화
농업을 타 산업과 융복합해 새로운 가능성을 창출해야 한다. 2만불 시대를 주도할 수 있는 21세기형 농업 경영자 10만명을 양성, 변화촉발자로 기능하게 하는 한편 성격이 유사한 정책자금을 분야별로 종합자금화(유통 축산 식량)해 장기적으로 단일지원체제로 통합해야 한다.
안팎으로 열린 세계화
FTA를 통해 시장창출, 경제개혁, 외국인 직접투자 유치에 나서야 한다. 방어적 수동적이 아닌 적극적 의미의 FTA를 순차적으로 추진하되 조기체결에 노력해야 한다. 의료 법률 시장을 조기개방하고 교육서비스 시장 역시 과감하게 개방해야 한다.
작지만 강한 정부
정부는 지방자치단체나 민간이 더 잘 할 수 있는 일은 이양하거나 개입을 중단해야 한다. 또 규제법정주의에 따라 법적 근거가 없는 규제는 원칙적으로 금지해야 한다. 규제항목을 열거하는 `포지티브 시스템`에서 금지된 항목을 제외하고는 포괄적으로 허용하는 `네거티브 시스템`으로 전환해야 한다. 정부는 각 부처나 위원회 별로 분산된 기획기능의 통합을 신중하게 검토해 중장기 국정운영에 관한 `전략기획 기능`의 복원을 시도해야 한다.
글로벌 관점의 균형발전
국토 공간구조를 `1극(極) 집중형`에서 `2극 경제권`으로 개편해야 한다. `서울 인천 대전권`과 `남도권` 중심의 `이핵(二核) 국가 구조`로 개조하고 현행 광역시/도 단위의 경제권역 구분에서 탈피해 지역경제권의 확대 및 특화전략을 추진해야 한다.
관계지향형 금융중개시스템
은행의 영리추구 경영방침을 존중하되 금융시장 안정 역할이라는 공적 기능도 강화해야 한다. 국내 금융기관 매각시 금융업을 영위하는 외국자본으로 자격을 제한하고 국내 금융기관에 대한 역차별을 해소해야 한다. 즉 국적금융자본 육성에 적극 나서야 한다.
은행은 다양한 장기상품을 개발하고 채권시장은 국채 우량 회사채 등 장기채 수요가 크므로 채권공급물량을 늘려 단기 부동화 문제를 해소해야 한다.
주식시장은 시장제도 개선, 기관투자가 비중 제고, 장기증권투자, 상품 개발 등으로 수요기
반을 확충해야 한다.
중소벤처기업 자생력 배가
기존의 중소기업/벤처기업과 같은 구분이 아니라 `혁신적 중소/벤처기업군`과 `일반 중소기업군`으로 구분하는 등 중소/벤처기업에 대한 시각을 전환해야 한다. 우수기업에 대해서는 기술개발,생산,마케팅 전반에 걸쳐 애로사항을 해결해 지속지원시스템을 구축해야 한다.
일반중소기업은 은행 책임하에 옥석을 구분하고 과감한 구조조정을 단행할 수 있도록 제도적 기반을 마련해야 한다.
- 6개월맞은 금융公, 주택경기 안전판 역할해야
- [edaily 김현동기자] 주택금융공사가 1일로 설립 6개월을 맞는다. 주택금융공사는 서민들을 위한 장기 저리의 주택구입자금 공급과 주택저당증권(MBS) 발행을 통한 장기채권시장 육성과 이를 통한 주택금융시장의 안정에 기여한다는 취지로 지난 3월 설립됐다.
◇공사 모기지론 2조원..`변동금리 모기지`는 3조원 육박
6개월간 금융公이 판매한 모기지론은 2조원 수준으로, 조직 첫출범 6개월 성적표로는 무난하다는 평이다. 31일 주택금융공사에 따르면 지난 3월25일 출시이후 지난 25일까지 모기지론 판매규모는 2만6493건, 1조8375억원(실제 대출이 집행된 기표액 기준)이다.
한때 각광받았던 모기지론은 그러나 주택경기 침체가 지속되면서 5월부터 판매가 둔화되고 있다. 월별 모기지론 판매규모는 ▲3월 354억원 ▲4월 3630억원 ▲5월 4567억원 ▲6월 3936억원 ▲7월 3358억원 ▲8월25일 2530억원 등이다.
이같은 판매 규모는 시중은행의 자체 모기지론 상품에 비하면 다소 부진한 느낌. 신한은행이 지난 2월16일부터 판매하고 있는 `신한장기모기지론`의 판매규모는 지난 27일까지 2조6571억원에 이른다.
한국은행의 콜금리 인하에 따른 실세 금리 하락 영향으로 향후 모기지론 판매 전망도 그다지 밝지 않다. 공사의 고정금리부 모기지론 대출은 미래에 금리가 올라도 이자부담이 늘지 않지만, 당장 금리수준이 높다고 판단한다면 고객입장에서는 상품을 기피할 수밖에 없기 때문이다. 출범후 곧바로 닥친 주택경기침체와 금리인하가 몰아닥친 탓이다.
이 때문에 공사는 지난 10일 모기지론 취급 금융기관을 기존 9개사(국민 기업 농협 외환 우리 제일 하나 대한생명 삼성생명)에서 시중은행 4곳(신한 조흥 한미 수협은행), 지방은행 6곳(경남 광주 대구 부산 전북 제주은행), 손해보험 4곳(삼성화재 LG화재) 등 11곳이 추가해 판매망을 늘리는 등 변화를 모색하고 있다.
부동산 경기 부진을 감안하더라도 판매 채널을 보다 다양화하고 기존 대출 상품외에 고객의 수요를 감안한 신규 상품 개발이 필요한 이유다.
이와 관련, 백영부 주택금융공사 유동화부 이사는 "모기지론 취급 기관이 9개에서 21개로 늘어난 후 지난 23일부터는 매일 매일 170억~180억원씩 판매되고 있다"며 "새로 모기지론을 취급하는 금융기관 직원들에 대한 교육 등이 이뤄질 9월부터는 판매가 크게 증가할 것"이라고 예상했다.
◇`중도금 연계 모기지론` 2개월 지연..내달중순 선봬
모기지론 판매와 관련한 금융기관과의 관계 개선작업도 시급하다. 불운하게도 금융公은 금융기관의 전산망 미비에 따라 `중도금 연계 모기지론` 출시를 2개월째 못하고 있다.
공사는 당초 지난 7월 초순 신규분양 아파트의 중도금과 연계한 모기지론 상품을 출시할 예정이었다.
지난 6월2일 정홍식 사장은 "상품준비가 끝나 이르면 7월초부터 최대 1억8000만원의 아파트 중도금 대상 모기지 대출을 시행한다"고 밝혔었다.
금융公은 주택보증 업무와 유동화 업무를 연계하는 시스템 개발을 완료했지만, 국민은행의 KB카드와 KB 비씨카드간의 전산시스템 통합 작업으로 인해 상품 출시가 연기됐다는 설명이다.
그렇지만 일정을 믿고 7월초 신규 분양 아파트의 중도금 대출을 받으려던 고객들만 발을 동동 굴려야 했다.
◇단기 주택대출의 장기전환 일단 `무난`..조직정비 과제로
공사는 설립초기 `낙하산 인사` 시비로 홍역을 앓았다. 민간 출신의 정홍식 사장이 선임되면서 재정경제부 공무원들의 업무 비협조로 인해 공사 설립이 지연되고 있다는 논란이 불거졌다. 이 과정에서 정부가 재경부 10∼15명, 건설교통부 3∼4명, 기획예산처 2∼3명 등 관련 부처 공무원과 산하단체 직원 20여명을 공사에 보내려 한다는 얘기까지 흘러나왔던 것.
재경부와 한국은행이 각각 100억원, 3100억원을 출자해 설립한 기관이라는 속성상 아무래도 공무원들의 입김이 작용할 수 없고, 이로 인한 인사 문제로 갈등하기도 했다.
공사는 이달중 부·실장을 비롯해 팀장급 인사를 마무리하며 `정홍식 사장 체제`정착에 나섰다.
다만, 정부산하 신용보증기금과 민간회사인 주택저당채권유동화 출신들간의 문화 차이와 외부에서 들어온 인력들간의 융화작업이 앞으로의 과제로 대두되고 있다.
전문가들은 모기지론 이용 대상 고객의 확대를 위해 모기지론 대상 주택의 범위를 기존 6억원 이하에서 그 이상으로 확대하는 등의 과제를 제시하고 있다.
강종만 한국금융연구원 선임연구위원은 "모기지론 시행 당시는 부동산 경기가 활황을 보였고, 그래서 부동산 투기조장을 막자는 차원에서 대상주택 가격과 융자한도를 각각 6억원, 2억원으로 제한했다"며 "그렇지만 지금처럼 부동산 경기 침체로 인한 금융권 부실화가 우려되는 상황에서는 이를 풀어주는 것이 바람직하다"고 지적했다.
강 연구위원은 또 "현 시점에서 필요한 것은 융자한도 제한이 아니라 단기 주택담보대출을 모기지론으로 전환해 공사가 주택경기 하강의 안전판 역할을 제대로 할 수 있도록 하는 것"이라고 덧붙였다.
또 10년 이상의 장기 고정금리 모기지 채권을 발행한 후 이에 따르는 장기 금리 변동 리스크에 대한 관리 시스템 강화를 서둘러 마련해야 한다는 지적이다.
모기지론 채무자의 조기상환에 따른 손실을 축소하기 위해 5년 이내 중도상환에 대해 중도상환 수수료를 부과하고 있지만, 금리변동위험을 보다 효율적으로 관리하기 위한 체제가 필요하기 때문이다.
이와 관련, 공사는 지난 10일 딜로이트 안진회계법인의 리스크관리전략 컨설팅 결과에 따라 리스크관리 조직을 정비하고 리스크 관련 시스템을 구축하기로 한 바 있다.
