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- [부동산 세금전쟁]6억 이상 주택도 8년 임대등록하면 양도세 줄어
- [이데일리 정다슬 기자] 현재 거주하고 있는 서울 양천구 목동아파트를 포함해 집 두 채와 분양권 하나를 보유하고 있는 A씨. 아파트 매입 후 6000만원 오른 목동 집을 팔고 내년 입주하는 새 집으로 이사하려고 했으나 내년 4월 1일부터 적용되는 다주택자 양도소득세 중과 때문에 고민이 이마저만 아니다. A씨가 내년 4월 1일 이전에 목동 아파트를 팔면 양도세로 706만여원을 내면 되지만, 그 이후에 팔 경우 세금이 1576만여원으로 2배 넘게 늘어나기 때문이다.양도세 중과 때문에 A씨와 같은 고민을 하는 다주택자(2채 이상 보유자)는 전국적으로 289만 3278가구(2016년 기준)이다. 이들이 보유한 주택만 699만 1259가구에 달한다.다주택자를 옥죄는 가장 강력한 부동산 규제는 내년 4월부터 시행될 양도세 중과 조치다. 다주택자들은 내년 4월 1일까지 집을 팔아 양도세를 아껴야 할지, 계속 주택을 보유할지 결론을 내려야 한다. 만약 주택을 계속 보유할 경우 주택임대사업자 등록을 할지도 결정해야 한다. 그러나 복잡한 세법(稅法) 탓에 본인이 가지고 있는 주택을 임대 등록할 경우 어떤 혜택이 있는지조차 가늠하기 쉽지 않은 상황이다.◇6억원 이상이어도 장기보유특별공제·양도세 감면 받을 수 있어그래픽=이데일리 이미나 기자정부는 임대주택 등록을 하면 다주택자 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제도 해주겠다고 밝혔지만, 공시가격이 6억원 이상(비수도권 기준 3억원)인 주택은 매입임대주택으로 등록해도 세제 혜택이 없다. 이처럼 주택임대사업자 등록 시 적용받는 세제 혜택에는 지방세법, 소득세법, 민간임대주택특별법 등 다양한 법이 적용되고 각각의 기준도 다르다. 따라서 본인이 소유하고 있는 주택이 어떤 유형에 해당하는지를 먼저 파악해야 한다.공시가격이 6억원 이상, 전용면적 85㎡ 이상 주택의 경우 임대주택으로 등록해도 받을 수 있는 세제 혜택이 아무 것도 없다. 이 경우 임대주택으로 등록해도 4년 또는 8년 이상 임대 의무와 임대료 인상률 상한(5%)만 제한받을 뿐이다.반면 공시가격 6억원이 넘더라도 전용 85㎡ 미만 주택은 양도세 중과는 피할 수 없지만 준공공임대에 주어지는 장기보유특별공제 우대율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다. 3주택자가 임대한 두 집이 8년 뒤 총 5억원의 시세 차익을 낼 경우 양도세가 절반에 가까운 2억 2000여만원인데, 준공공임대(8년 의무임대)로 등록하면 5000여만으로 1억 7000만원 가량 줄어든다.주택 취득 후 3개월 이내에 준공공임대로 등록한 뒤 10년 이상 세놓으면 양도세를 100% 감면받을 수 있다. 주택 가격과 상관없이 전용 85㎡ 이하면 된다. 다만 이 경우 감면세액의 20%를 농어촌 특별세로 내야 하기 때문에 장기보유특별공제 우대율을 받는 것과 금액에서는 큰 차이가 없다. 취득세와 재산세도 전용 85㎡ 이하면 혜택을 받을 수 있다.반면 공시가격이 6억원 미만이지만 전용 85㎡ 이상의 중대형 주택의 경우 준공공임대주택으로 등록해 각각 8년, 10년 이상 임대해도 장기보유특별공제 우대율과 양도세 100% 감면 혜택을 받을 수 없다. 취득세·재산세 감면 혜택도 없다. 다만 임대주택 외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 공시지가가 6억원 미만이고 전용 85㎡ 미만의 주택은 임대주택 등록이 절대적으로 유리하다. 취득세·재산세·소득세·양도세·종합부동산세 등 모든 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 3주택자가 이같은 조건에 해당하는 임대주택 2채를 준공공임대로 등록해 8년간 세놓을 경우 건강보험료를 포함해 미등록자보다 연 935만원 정도 부담액을 줄일 수 있는 것으로 나타났다. 다만 의무임대기간(단기 4년, 준공공 8년)을 충족하지 못할 경우 세제 혜택은 커녕 과태료 1000만원을 물 수 있는 만큼 양도 시점과 자금 계획 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다◇임대수입 800만원 넘어가면 임대주택사업 등록 고민해야그래픽=이데일리 이미나 기자임대수입 규모도 주택임대사업 등록의 유불리를 좌우하는 주요한 기준이다. 현재는 임대수입 연 2000만원은 비과세 대상이지만, 2019년부터 주택임대소득이 연 2000만원 이하인 자에게도 분리과세가 적용된다. 또 소득세가 부과되면 건강보험 직장가입자의 피부양자 자격도 박탈당해 지역가입자로 전환해야 한다. 분리과세 방식에 따르면 연 800만원까지는 임대수입이 발생해도 소득이 없는 걸로 간주한다. 임대사업등록을 하면 필요경비율 공제비율이 50%에서 70%로 높아지기 때문에 연 1333만 3000원까지 피부양자 자격이 박탈되지 않는다. 임대사업자 등록을 한 자는 임대수입이 연 1333만 3000원을 초과해야 2020년 11월 이후부터 건강보험료가 부과되는데, 정부는 최근 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에서 임대수입이 연 2000만원 이하일 경우 단기임대는 40%, 준공공임대는 80%를 감면해주기로 했다. 이같은 혜택은 임대주택의 면적과 가격에 상관없이 모든 임대주택사업자에게 주어진다.전문가들은 주택임대사업자로 등록하기로 마음먹었다면 내년 4월 1일 이전하는 것이 바람직하다고 조언한다. 조영우 KB국민은행 WM스타자문단 세무사는 “ 내년 4월 이후 등록한 임대주택은 다주택자 양도세 중과를 면제받기 위한 의무임대기간이 5년에서 8년으로 늘어난다”며 “3년이라는 시간이 짧지 않은 만큼 빨리 선택하는 것이 좋다”고 말했다.
- [연말정산]회사를 옮긴 근로자가 챙겨야할 서류는?
- [세종=이데일리 피용익 기자] ‘13월의 월급’을 받을 수 있는 연말정산 시즌이 돌아왔다. 올해 근로소득이 발생한 근로자는 내년 2월분 급여를 지급받을 때까지 연말정산을 해야 한다. 특히 올해는 소득세액공제 범위가 확대되거나 공제 한도가 달라지는 항목이 많아 꼼꼼하게 준비해야 한다.국세청은 20일 홈택스의 ‘자주 묻는 상담사례’ 중 연말정산과 관련해 근로자들이 많이 조회한 내용을 답변과 함께 공개했다.-시골에 살고 있는 부모님(장인·장모 포함)에 대해 기본공제를 받을 수 있나요?△주거 형편상 따로 거주하나 실제로 부양하고 있으며, 다른 형제자매가 부모님에 대해 기본공제를 받지 않고 소득요건(소득금액 100만원 이하)과 나이요건(60세 이상)을 충족하는 경우에는 기본공제를 받을 수 있습니다.-부부 공동명의 주택을 남편이 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있나요?△근로자 본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득하고, 남편 명의로 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 금융회사로부터 차입한 경우에는 남편이 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다. 공제요건: 상환기간 15년(10년) 이상, 기준시가 4억 원 이하, 소유권이전등기일로부터 3개월 이내 차입, 채무자와 소유자가 동일.-주택청약종합저축에 납입한 금액을 소득공제 받으려면 어떤 절차가 필요한가요?△주택청약종합저축 납입액에 대한 소득공제는 무주택 세대의 세대주인 근로자가 무주택 확인서를 소득공제를 신청하는 최초 연도의 다음연도 2월 말까지 저축취급기관에 제출한 경우에 공제가 가능합니다.-1주택 보유 근로자가 주택청약종합저축을 2016년에 가입하였고 2017년 6월 30일에 보유 주택을 양도한 경우 2017년 저축 납입액을 소득공제 받을 수 있나요? △과세연도 종료일 현재 무주택 세대의 세대주 요건은 충족하나, 연도 중 1주택을 보유한 사실이 있으므로 2017년 연말정산 시 주택청약종합저축 납입액을 공제받을 수 없습니다.-신용카드로 승용차를 구입한 경우 소득공제가 가능한지요?△신규로 출고되는 자동차를 신용카드 등으로 구입하는 경우 신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 대상에서 제외됩니다. 다만, 2017년부터는 중고자동차를 신용카드 등으로 구매하는 경우에는 구입금액의 10%를 공제대상 금액에 포함하며, 카드사가 중고자동차 구입액 자료를 제출하는 경우 간소화자료의 신용카드 사용금액 등에서 중고자동차 구입액의 10%를 포함하여 제공됩니다.-신용카드 등으로 결제 시 신용카드 등 소득공제 외에 다른 공제를 중복으로 받을 수 있는 항목이 있나요?△의료비와 취학전 아동을 위해 지출한 학원비, 교복구입비를 신용카드 등으로 지출하는 경우에는 의료비·교육비 세액공제와 신용카드 등 소득공제를 중복하여 공제받을 수 있습니다.-중소기업 취업자 소득세 감면을 적용받기 위해 제출해야 하는 서류는 무엇인가요?△회사에 ‘중소기업 취업자 소득세 감면신청서’(조세특례제한법 시행규칙 별지 제11호 서식)를 (재)취업일이 속하는 달의 다음달 말일까지 제출해야 합니다. 이 때 신청서와 함께 주민등록표등본, 병역복무기간을 증명하는 서류, 장애인등록증 등을 제출해야 합니다. ※ 중소기업 취업자: 29세 이하 청년, 60세 이상인 사람, 등록장애인, 경력단절여성-올해 회사를 퇴직하고 다른 회사에 재취업한 경우 연말정산은 어떻게 하나요?△퇴직자가 연도 중에 재취업을 하는 경우에는 현재 근무지에서 전 근무지 근로소득을 합산하여 연말정산을 해야 합니다. 재취업자는 전 근무지에서 근로소득원천징수영수증과 소득자별 근로소득원천징수부 사본을 발급받아 현재 근무지에 제출해야 합니다.-자녀세액공제를 받은 근로자가 자녀장려금을 신청할 수 있나요?△자녀장려금은 자녀세액공제와 중복하여 적용받을 수 없으므로 자녀세액공제를 받은 근로자는 자녀장려금을 지급받을 수 없음을 유의하시기 바랍니다. (조세특례제한법 제100조의30 제2항)-올해 12월 말에 둘째 자녀를 출산한 경우 자녀세액공제액은 얼마인가요? (6세 이하 자녀 2명으로 가정)△자녀세액공제액은 95만원입니다. (기본공제대상자녀) 자녀수 2명인 경우 30만원 + (6세 이하 자녀) 2명 이상인 경우 1명 초과하는 1명당 15만 원) + (출산·입양자녀) 둘째 자녀는 50만 원.-중학교에 재학 중인 자녀의 수학여행비를 교육비 공제 받고 싶은데 학교에서 교육비 납입증명서를 받아서 회사에 제출하여야 하나요?△올해부터 초·중·고등학생의 현장체험 학습비(학생 1명당 30만 원 한도)는 교육비 공제대상에 포함되었으며, 학교로부터 자료를 수집하여 간소화를 통해 제공할 예정입니다.-어린이집의 입소료, 현장학습비, 특별활동비는 교육비 세액공제를 받을 수 있나요?△어린이집에 지출한 교육비 중「영유아보육법」제38조에서 정하고 있는 보육료와 특별활동비(도서구입비 포함, 재료비 제외)가 공제대상에 해당합니다. 따라서, 실비 성격의 기타 필요경비인 입소료, 현장학습비, 차량운행비는 교육비공제 대상이 아닙니다.-초등학생인 아들의 학원비와 태권도장 수강료에 대해 교육비 세액공제를 받을 수 있나요?△교육비 세액공제를 받을 수 없습니다. 학원 또는 체육시설에 지출한 교육비는 취학 전 아동(초등학교 입학연도의 1월, 2월 포함)에 대해서만 교육비 세액공제가 가능하고, 초?중?고생은 적용대상이 아닙니다.-장남이 인적공제 받는 부모님의 수술비를 차남이 부담해도 의료비 세액공제를 받을 수 있나요? 받을 수 있다면 누가 공제를 받을 수 있나요?△두 사람 모두 공제 받을 수 없습니다. 차남은 부모님이 기본공제 대상에 해당하지 아니하고, 장남은 의료비를 본인이 부담하지 않았으므로 의료비 세액공제를 받을 수 없습니다.-맞벌이 부부가 배우자를 위해 지출한 교육비도 세액공제가 가능한지요?△교육비 세액공제의 경우, 근로자가 기본공제 대상자가 아닌 배우자를 위해 지출한 교육비는 세액공제를 받을 수 없습니다.-월세액 세액공제는 부양가족이 없는 무주택 단독세대주도 공제받을 수 있나요?△부양가족이 없는 무주택 단독세대주도 월세액 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만, 월세액 세액공제는 해당 과세기간의 총급여액이 7000만 원 이하인 무주택 세대의 세대주(세대주가 주택자금 관련 소득공제를 받지 않는 경우 세대원 포함)인 근로자가 받을 수 있습니다. -고시원의 임대차계약서에 면적이 표시되지 않았습니다. 홈택스에서 작성하는 소득?세액공제 신고서에 면적을 입력하지 않아도 월세액 세액공제가 가능한가요? △홈택스에서 월세액 세액공제 입력 시 공제대상 주택을 고시원으로 선택하면 면적은 기재하지 않아도 입력이 가능합니다.-국민연금과 은행에 가입한 연금저축계좌에 동시에 불입하고 있습니다. 어떤 공제을 받을 수 있나요? △국민연금과 같은 공적연금 관련법에 따라 근로자가 납입하는 부담금(기여금)은 연금보험료 소득공제를 받을 수 있고, 금융회사 등에 가입한 연금저축계좌에 불입한 금액은 연금계좌세액공제를 받을 수 있습니다. ※ (연금보험료 소득공제) 근로자가 납입한 부담금 전액 소득공제. (연금계좌세액공제) 공제금액 한도: 700만원, 공제율: 12%(총급여 5천5백만 원 이하자는 15%).-근로자가 부양하고 있는 20세 이상의 형제자매가 기부금단체에 기부한 기부금도 근로자의 세액공제 대상에 해당하나요?△기부금 세액공제 대상에는 기본공제를 적용받는 부양가족의 기부금을 포함합니다. 이 때 부양가족은 나이제한을 받지 않습니다.
- 文정부 부동산규제 매듭…억눌렸던 건설株 기지개
- [이데일리 이명철 기자] 다주택자의 임대사업자 전환을 꾀하는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’이 발표되면서 새 정부 들어 꾸준히 내놓던 부동산 대책이 일단락됐다. 대출 규제, 세제 강화와 투기과열지구 지정 등 부동산 시장 심리를 억누르던 규제 불확실성이 해소되면서 건설 관련주(株)의 밸류에이션 회복 기대감도 다시 높아질 기미다. 향후 임대차 시장 안정과 임대주택 공급 등이 맞물리면 건설사 또한 분양시장 정상화에 따른 수혜도 기대할 수 있을 전망이다.◇임대차시장 안정화 효과는 아직 ‘미지수’정부는 지난 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 지난달 29일 내놓은 ‘주거복지 로드맵’에 이은 임대차시장 안정화 방안의 일환이다. 이번 대책은 임대사업자로 등록하는 다주택자에게 8년 이상 임대 시 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 확대하고 취득·재산세 감면, 건강보험료 인하, 임대소득세 분리과세 등의 혜택을 주는 것이 주요 내용이다.문재인 대통령의 공약사항이기도 한 서민 주거안정 방안이 마련됐지만 실효성에 대해서는 의견이 분분하다. 윤석모 삼성증권 연구원은 “혜택 효과로 등록 임대주택시장이 활성화되면 세입자는 주거 불안 문제가 최소화되고 임대인은 각종 세금과 건강보험료 부담이 완화될 것”이라며 “사회 전반으로는 등록 임대주택이 확대돼 임대차 시장 안정성을 확보할 수 있을 것”이라고 기대했다.반면 김형근 NH투자증권 연구원은 “8년 이상 임대, 임대소득 연 2000만원 이하, 85㎡ 이하 소형주택, 6억원 이하 주택 등에 혜택이 집중돼 임대사업자로 등록이 제한적일 것”이라며 “임대소득 연 2000만원 이상은 종합과세로 유지되고 8년 이상 장기임대에 따른 주택가격 하락 리스크에 대한 부담이 존재하기 때문”이라고 설명했다.소유 주택수별로 셈법이 달라질 수도 있다. 이경자 한국투자증권 연구원은 “대체로 보유 목적이 자본 이득(capital gain)인 2주택자에게는 8년간 묶이는 임대사업자 등록 유인이 적고 갭 투자자도 사업자 등록 시 전월세 가격을 크게 올리기 힘들다”고 지적했다. 그는 “3주택 이상 보유자는 규모의 경제 효과로 절세폭이 커져 사업자 등록 가능성이 높다”고 진단했다.◇규제 리스크 벗어난 건설株, 회복세 기미주식시장에서는 이번 대책 발표를 끝으로 부동산 규제가 마무리됨에 따라 불확실성이 해소될 것이라는 예상이 나오고 있다. 마켓포인트에 따르면 코스피 건설업지수는 지난 12일 0.68% 오른데 이어 대책이 나온 13일 2.70%나 올랐다. 이날도 오전 11시23분 현재 전일대비 0.97% 오른 104.05를 기록 중이다. 올해 상반기 120대를 유지하다가 규제 리스크로 100 이하로 떨어지기도 했지만 다시 회복세를 보이는 것이다.채상욱 하나금융투자 연구원은 “6·19대책부터 시작한 주택시장 정책은 사실상 종료됐고 8·2대책에서 규제 강도 정점을 찍은 후 현실적인 대안 찾기에 노력했다는 점이 긍정적”이라며 “내년 국내 건설사 실적이 최대 규모로 예상되는 가운데 턴어라운드 트리거가 작동하고 있어 건설업종 상승여력은 높다”고 강조했다.대출 규제나 공급물량 축소, 입주물량 증가, 양도세 중과, 금리 인상, 후분양제 검토 등 주택 조정 요인이 상존하는 가운데 실수요자 위주로 시장이 재편될 경우 대응력이 높은 대형사에게 유리하다는 판단이다. 라진성 키움증권 연구원은 “브랜드와 입지가 좋은 지역으로 청약수요가 쏠릴 가능성이 높기 때문에 대형사가 시장점유율(MS)를 늘릴 기회”라며 “재정비, 자체개발, 일반도급 등 주택 공급 유형 선택지가 다양한 대형 건설사에게 유리한 국면은 지속될 것”이라고 예측했다.현재 정부의 주거복지 정책은 성향을 감안하면 기초건자재 분야에 관심을 둬야 한다는 의견도 있다. 이경자 연구원은 “5년간 100만호 공공임대주택 공급과 임대사업자 등록 활성화 시 매매전환 수요는 둔화될 가능성이 높고 내년부터 시행될 다양한 규제로 주택 분양 속도도 조절될 것”이라며 “시멘트·유리·단열재 등 기초건자재를 사는 전략을 유효하고 건자재 중 한일시멘트(003300), 아세아시멘트(183190), KCC(002380)를 추천한다”고 조언했다.
- [웰스투어2017] “올바른 부동산투자, 정부정책부터 잘 파악해야”
- 3일 부산 남구 부산국제금융센터(BIFC)에서 열린 ‘제8회 이데일리 웰스투어’에서 참가자들이 재테크 전문가의 강연을 경청하고 있다. [사진=신태현 기자][이데일리 박일경 기자] 올바른 부동산 투자는 정부 정책부터 잘 파악하는 자세에서 시작한다는 조언이 나온다. 현재 정부의 가계부채 대책은 실수요 중심의 주택수요 관리를 강화한다는 것이다. 특히 다주택자 등에 대한 금융규제를 강화하는 내용을 담고 있다. 특성을 잘 이해하고 투자에 나서야 한다는 충고다.이강재 부동산원스톱 대표는 3일 오후 부산국제금융센터(BIFC) 3층 캠코마루에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(WealthTour) 2017’에서 ‘8·2 부동산 정책을 통해 본 향후 부동산 시장의 전망과 투자 트랜드의 변화’란 주제의 강연을 통해 이같이 강조했다.8·2 부동산 정책의 가장 큰 특징은 양도소득세 강화다. 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 조정대상 지역에 적용되며 다주택자 양도세 중과를 기본으로 한다.다주택자에게는 장기보유 특별공제도 배제되는데, 현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주고 있으나, 이 혜택이 다주택자에게는 내년 4월 1일부터 적용되지 않는다. 인당 기준도 세대당 기준으로 강화하고 2주택 이상에 조합원입주권도 포함된다.강화된 지역별 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 비율(일반 주택담보대출 및 집단대출)을 보면 투기과열지구 및 투기지역의 경우 각각 LTV 40%, DTI 40%다. 투기과열지구, 투기지역 외 조정대상지역의 경우에는 LTV 60%, DTI 50%다.예외를 두고 있는데, 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입 목적 이외의 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV, DTI 적용 예외를 인정한다. 즉 LTV 50%, DTI 50%를 각각 적용한다.중도금 대출 보증 건수도 제한하고 있다.주택금융공사의 주택도시기금(HUG) 중도금 대출보증에 있어 주태가격을 9억원 이하로 제한하고 1인당 통합 2건을 세대당 통합 2건으로 강화했다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역도 세대당 1건으로 강화했다.이 대표는 “중도금 대출을 옥죄는 조치는 투자자의 심장에 못을 박는 것”이라고 꼬집었다.다만 다주택자에게 임대주택 등록을 유도하는 방법으로 퇴로를 열었다. 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록을 유도하고 필요시 등록 의무화 여부를 검토하고 있다.자발적 임대주택 등록을 유도해 공정한 과세 기반을 마련하고 미등록 시에는 다주택자 양도소득세 중과라는 채찍을 통해 일정 수 이상의 주택 보유자가 임대주택 등록을 의무화하는 방안을 검토 중이다.대신 등록 시에는 다주택자 양도세 중과에서 배제하고 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하는 등 당근책도 함께 제시한다는 방침이다. 세제, 기금 등과 관련된 인센티브는 관계부처 협의 등을 거쳐 지난 9월 ‘주거복지 로드맵’을 통해 발표했다.이 대표는 “주택보급량이 더 이상 국내에서 필요하지 않는다면 국내 건설사들은 이제 더 이상 내수에 만족하지 말고 외국 등으로 수주를 해야 한다”면서 “건설사들의 재정 악화, 건설사 수의 축소, 독점식 체계의 붕괴, 경쟁 우위를 위한 가격 경쟁이 예상된다”고 말했다.
- [웰스투어2017]다주택자 세금폭탄 피하려면 중과대상인지 확인부터(종합)
- 안수남 세무법인 다솔 대표세무사가 27일 오후 서울 영등포구 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’에서 ‘다주택자 중과세에서 살아남기(양도소득세 절세)’란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 WealthTour2017’는 코스피지수가 연일 사상 최고기록을 다시 쓰고 있는 가운데 투자할만한 종목은 무엇인지, 8.2 부동산 대책에 이어 가계부채 종합대책에도 여전히 관심이 높은 부동산은 어디에 투자해야할지, 다주택자 중과세한다는데 절세할 방법은 없는지, 요새 뜨거운 투자대상인 가상화폐는 어디부터 어떻게 시작하는 것이 좋을지에 대한 방법을 모색하고자 마련됐다. (사진=방인권 기자)[이데일리 김경은 기자] 8·2부동산 대책으로 내년 4월부터 다주택자 양도세 중과규정이 시행될 예정인 가운데, 세금폭탄을 피하려면 중과세 대상 주택인지를 먼저 파악하는 것이 관건이라는 조언이다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 27일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열린 ‘제8회 웰스투어’에서 ‘다주택자 중과세에서 살아남기-양도소득세 절세 전략’을 주제로 이같이 말했다. 안수남 세무사는 “8·2대책 다주택자 양도세 중과규정은 부동산투기를 막기 위해 징벌적 세금의 성격을 띠고 있다. 소득세는 연 단위로위로 과세하지만 30년간 소득이 발생해도 한꺼번에 누진율을 적용하는 것이 양도소득세로 세부담이 아주 크다”며 “하지만 부동산은 절세를 할 수 있는 방법도 많기 때문에 매매하기 전 충분한 상담을 통해 세금폭탄을 피하는 것이 중요하다”고 말했다. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%포인트)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 이 같은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 다만 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다. 하지만 이번 8·2부동산대책 역시 다주택자 중과규정의 특징만 알면 충분히 세금폭탄을 피할 수 있다고 안 회계사는 강조했다. 안 세무사는 “중과세 대상 주택이 어디인지 조정대상지역에 들어간 것인지만 파악하고 매매 계획을 세우는 것이 중요하다”고 말했다. 즉 이번 대책은 주택에 한정해 과세강화 대책을 세웠고, 적용대상이 전국이 아니라 투기가 우려되는 투기지역이나 조정대상지역으로 한정했기 때문에 모든 주택이 적용대상은 아니라는 설명이다. 또 중과세 적용 시행시기를 내년으로 미루고 준공공임대주택 면제규정을 2020년 말까지 연장 시행한 것도 주요 특징으로 꼽았다. 안 세무사는 “서울, 경기도, 인천 등 수도권은 모두 중과 대상이고 지방은 3억원 넘는 것만 중과세대상이고, 그 대상 중 조정지역으로 지정되면 중과세되기 때문에 이 부분만 명확히 하더라도 세금폭탄은 피할 것”이라고 말했다. 이어 주택 기준에 대해 주택과 상가가 같이 있는 겸용주택에서 주택 부분이 더 크면 주택으로 판단하라고 조언했다. 겸용주택에서 주택 수의 원칙은 주택과 상가의 크기를 불문하고 주택은 주택, 기타건물은 기타건물로 보지만, 예외적으로 ‘1세대 1주택 비과세’ 적용 시에는 주택이 더 크면 전체를 주택으로 본다는 설명이다.또 오피스텔은 일반사업자로 등록한 여부에 불구하고 실제 용도대로 판정한다. 세입자가 아닌 오피스텔 주인 또는 그 가족이 실거주하는 경우에는 주택 수에 포함된다. 안 세무사는 오피스텔이 1세대 1주택으로 비과세가 배제되는 황당한 과세 사례 빈도가 가장 많다고 지적했다.무허가 주택은 허가 여부, 주택 규모를 불문하고 주택에 해당한다. 조합원입주권의 경우 2006년 1월 1일 이후 관리처분된 입주권은 주택 수에 포함된다.아파트 분양권은 신축공사가 완료되고 분양대금을 완납해야 주택에 해당한다. 극히 소액잔금을 남긴 분양권을 주의해야 하는데, 잔금을 거의 다 납부하고 극히 일부만 남겨 둔 경우 아파트로 취급한다. 안 세무사는 “10%가량 남기는 것이 적당할 것으로 생각된다”고 조언했다.다가구주택은 건축법상 단독주택으로 건축되지만, 세법상은 공동주택으로 취급된다는 점을 유의해야 한다. 1세대 1주택을 판정함에 있어 다가구주택 요건에 맞게 건축된 주택으로 일괄로 양도하는 경우 단독주택으로 취급된다.다가구주택의 요건으로는 3층 이하로서 19세대 미만, 660㎡ 이하일 것이 요구되는데, 따라서 층수나 세대수, 면적 중 하나라도 위반한 경우 단독주택으로 인정받지 못하고 공동주택에 해당된다.안 세무사는 “양도소득세 폭탄을 막기 위해 1세대 1주택 세대분리는 확실하게 하고 절대로 위장으로 세대분리를 하지 말라”고 강조했다. 국세청은 세계적으로 가장 우수한 전산시스템을 갖추고 있으며, 세무공무원은 전문가들로 다른 분야 공무원들에 비해 숙련도가 높다는 것이다.안 세무사는 “세금을 조금 덜 내려고 얄팍한 방법으로 탈세를 하다가 적발될 경우 가산세도 높고 조세범처벌법으로 처벌받을 수도 있다”며 “거래가액대로 계약서를 작성하고 거래증빙을 잘 갖추어두는 지혜가 필요하며, 거래 전에 미리미리 양도예정인 자산에 대해 절세방안을 마련하는 것이 중요하다”고 충고했다.
- 끝내 빛 못본 참여정부 조세개혁안…‘부동산 보유세·거래세’ 패키지 개편안 있었다
- [세종=이데일리 박종오 기자] 참여정부가 중장기 조세 개혁 방안의 하나로 부동산 보유세를 올리고 거래세를 낮추는 방안을 확정, 추진하려 했던 것으로 뒤늦게 확인됐다. 주식 역시 양도소득세 과세를 강화하는 대신 증권거래세를 인하하는 방안을 포함했던 것으로 파악됐다. 참여정부의 조세 개혁안은 당시 거센 증세(增稅) 논란을 부르며 끝내 외부에 발표하지 못했다. 이 내용이 공개되는 것은 10년 만에 처음이다. 현재 문재인 정부도 참여정부처럼 중장기 조세 개혁에 나서겠다고 공언하고 있는 터라, 과거의 경험이 어떻게 반영될지 주목된다. ◇참여정부 조세특위, 재산세·거래세 패키지 개편안 마련△한덕수 당시 부총리 겸 재정경제부 장관(오른쪽에서 둘째)과 김광림 재경부 차관(첫째), 이종규 재경부 세제실장(왼쪽에서 첫째), 윤성식 정부혁신·지방분권위원장(둘째)이 지난 2005년 3월 22일 재경부 세제실에서 조세개혁실무기획단 현판식을 하고 있다. [사진=기획재정부]8일 참여정부 때 정부혁신·지방분권위원회 산하 조세개혁특별위원회(이하 조세특위)에서 활동했던 고위 관계자는 “당시 위원회가 마련한 조세 개혁 방안에 부동산 재산세를 높이고 거래세를 낮추는 방안이 있었다”고 밝혔다. 부동산에 붙는 세금은 재산세·종합부동산세 등 보유세와 취득세·양도소득세 등 거래세로 나뉜다. 보유세는 부동산을 소유한 대가로 내고, 거래세는 부동산을 사고팔 때 부과하는 세금이다. 이 관계자 말은 참여정부 조세특위가 부동산 보유세 중 재산세 과세 강화, 거래세 과세 완화라는 ‘부동산 세제 패키지 개편’을 추진하려 했다는 것이다. ◇주식 양도세·거래세 패키지 개편안도 담겨이 관계자는 또 “당시 조세 개혁안에는 주식 거래로 얻은 차익에 양도소득세 과세를 강화하는 대신 증권거래세를 낮추는 내용도 담겨 있었다”고 했다. 증권거래세는 주식을 팔 때 내는 세금이다. 주식 투자로 손해를 봐도 매도금액의 0.3%(유가증권 시장은 농어촌특별세 포함 세율)를 세금으로 뗀다. 반면 주식 매매로 발생한 양도 차익에 물리는 양도소득세는 상장 법인의 경우 세법상 대주주에게만 과세하고 있다. 문재인 정부는 올해 세법을 개정해 상장법인의 대주주 요건을 확대하는 등 주식 양도세 과세를 강화할 예정인데, 과거 참여정부는 여기서 더 나아가 증권거래세를 함께 낮춰 자본시장 과세를 아예 자본이득세 중심으로 전면 개편하려 했다는 것이다. 세수 증가에 가장 확실한 효과가 있는 부가가치세 세율(현재 10%) 인상은 참여정부 조세 개혁안에도 담기지 못했다. 이 관계자는 “부가세 인상은 어떤 정권도 정치적으로 절대 선택할 수 없는 카드”라고 잘라 말했다. ◇조세개혁 보고서, 증세 반발에 발표조차 못해하지만 이런 내용을 두루 담은 당시 조세특위의 중장기 조세 개혁 안은 빛을 보지 못한 채 묻혀버렸다. 증세안이 담겼으리라는 여론 반발에 떠밀려 발표를 차일피일 미루다가 급기야 이명박 정부가 들어섰기 때문이다. 이 관계자는 “당시 보고서는 이미 완성한 상태였다”면서 “그러나 (사실상 세수 효과를 따져보면 전체적으로는 증세가 아닌데도) 언론에서 증세 쪽 내용만 부각해 보도하는 통에 난리를 치르다가 보고서를 끝내 발표하지 못했다”고 설명했다. 참여정부 조세특위는 2005년 1월 노무현 대통령 지시에 따라 조세 제도 전반의 개혁을 목적으로 그해 3월 공식 출범했다. 애초 2006년 2월 공청회를 개최해 개혁 방안을 발표할 계획이었다. 하지만 보고서 유출, 위원장 사퇴, 지방선거와 차기 대통령 선거를 고려한 발표 연기 등 갖은 내홍을 겪다가 정권이 바뀌며 중장기 조세 개혁 추진은 전혀 없던 일이 됐다. ◇文정부도 ‘조세특위 2’ 연내 가동…이번엔 잘 될까?△김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 2일 정부 서울청사에서 열린 대외경제장관회의에서 발언하고 있다. [사진=기획재정부]당시 미공개된 조세특위 보고서의 내용이 중요한 이유는 문재인 정부가 똑같은 전철을 밟고 있어서다. 문재인 정부는 연내 조세·재정개혁특별위원회를 설치하고, 특위가 근로소득세 면세자 축소, 부동산 보유세 과세 강화, 경유세 세율 인상 등 증세 방안을 포함한 중장기 조세 개혁 로드맵을 내년 6월 지방선거 이후 확정해 발표하기로 했다. 특위 설치 방안과 역할, 과제 등이 참여정부의 복사판이나 마찬가지다. 다만 과거와의 차이는 문재인 정부 특위가 정권 출범 첫해부터 가동한다는 것과, 불평등 완화를 위한 증세 필요성에 공감하는 여론이 이전보다 확산했다는 점 등이다. 문재인 정부는 현재 초(超)고소득자와 초고소득 법인, 초과다 부동산 보유자 등 증세 대상을 매우 제한적으로 한정하고 있다. 여론 반발을 고려해서다. 주식 양도소득세와 보유세 과세 강화 필요성을 언급하면서 그 반대의 거래세 인하 얘기는 쏙 빼놓고 있기도 하다. 이에 따라 과거 흐지부지됐던 특위의 논의 내용과 경험이 향후 새 정부의 증세 등 세제 개혁 논의에서 어떤 역할을 할지 관심이 쏠린다.※참여정부 조세개혁특별위원회는? 노무현 대통령이 2005년 1월 정부혁신·지방분권위원회로부터 ‘세제 개혁 방안’을 보고받으며 조세 개혁 추진 체계를 만들라고 지시해 설립한 기구. 2005년 3월 혁신위 내 조세개혁특별위원회가 공식 출범했고, 재정경제부 안에 실무를 뒷받침할 사무처 역할의 조세개혁실무기획단이 설치됐다. 특위는 당초 2006년 2월 공청회를 열고 중장기 조세 개혁 방안을 공개해 여론 의견을 수렴하려 했다. 하지만 보고서 사전 유출로 담당 국장이 보직 해임되고, 2006년 4월 초대 위원장이었던 곽태원 서강대 경제학부 교수가 석연찮은 이유로 사의를 표명하면서 위원회도 공회전하기 시작했다. 이미 2005년 ‘8·31 부동산 대책’의 종합부동산세 과세 강화, 같은 해 8월 발표한 세법 개정안의 ‘소수 공제자 추가 공제 폐지’ 방침에 따른 반발, 저출산·고령화 등에 대비한 ‘비전 2030’ 공개 후 불붙은 추가 증세 논란 등으로 정부의 조세 정책을 향한 여론이 나빠질 데로 나빠진 상황이었다. 이에 따라 특위의 중장기 조세 개혁 보고서 발표 시기도 2006년 2월에서 그해 5·31 지방선거 이후, 9월 정기국회, 2006년 말, 2007년 3월 등으로 계속 연기됐다. 결국에는 참여정부와 정반대인 ‘감세’를 강조하는 이명박 정부가 2008년 들어서면서 조세 개혁 정부안은 ‘용두사미’로 끝났다. 현 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 전임인 유일호 전 부총리가 2006년 곽태원 교수 뒤를 이어 후임 특위 위원장을 맡았다. 참여정부 당시 재정경제부 기획단에서 실무를 맡았던 이상길 서기관이 현재 기재부 조세정책과장으로 다시 문재인 정부 조세·재정개혁특별위원회 설치 등 실무를 총괄하고 있다.
