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- 강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
- [이데일리 특별취재팀] “강남의 고가주택은 가액 기준이 없는 조세특례제한법상 준공공 임대주택으로 등록해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 임대료를 연 5% 넘게 올릴 수 없는 상한 제한을 지키고 3개월 안에 구청에 등록해야 합니다.”안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 지난 11일 서울 강남구 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 “다주택자 규제 속에서 살아남을 수 있는 게 임대사업자”라고 강조한 후 임대사업자가 되는 방법에 대해 각각의 요건과 세제 혜택을 정확히 따져 결정해야 한다고 설명했다.◇임대주택 유형별 등록 요건 등 따져야안 세무사는 “임대사업자로 등록하면 따라오는 단점이 크게 다섯 가지”라며 투자 여력을 따라 결정하면 될 일이라고 했다. △의무임대기간 준수 탓에 양도시기 조절이 어렵고 △임대소득 종합소득세 부담이 커지며 △임대료 인상률 5%를 지켜야 하고 △건보료 부담이 늘고 △행정협조사항이 많아지는 것 등이다.그는 “3주택 이상 월세와 전세금은 2000만원까지 분리과세하고 세금은 약 연 30만원”이라며 “종합소득세 걱정을 할 필요는 없어 보인다”고 했다. 이어 “연간임대료 상한 5% 준수해야 한다고 하는데 현재 5%를 올리기도 쉽지 않은 상황”이라며 “갭투자자는 5% 상한이 걸림돌로 작용할 수 있으니 각자 판단할 일”이라고 했다.현행 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 의무 임대기간과 등록 가능한 주택의 면적 기준, 가액 기준 등은 물론 세제 혜택도 제각각이어서 반드시 알아둬야 한다고 여러 차례 강조했다. 예를 들어 소득세법상 사들여 취득한 장기임대주택은 가액(수도권 임대 개시 당시 기준시가 기준)이 6억원 이하이고 10년을 임대해야 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 양도소득세 10%를 감면받을 수 있다. 반면 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 별도의 가액 기준이 없는 대신 주택 면적이 국민주택 규모 이하여야 한다. 이런 요건을 만족하는 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 깎아준다. 내년부터는 8년 이상 임대해도 양도세 70%를 감면하도록 공제 혜택을 확대할 예정이다.◇“땅 투자는 3·3·3 법칙”이날 첫 강연자로 나선 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 ‘토지투자 3·3·3 법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 “땅 투자는 3·3·3 법칙을 기본으로 한다”고 강조했다. 전 소장이 강조한 3·3·3 법칙은 △3년 이내 수익이 나고 △3km 이내 호재가 있는 지역을 선정해 △3000만원으로 투자를 시작하는 것을 말한다. 전 소장은 “토지 투자를 시작한다면 지나친 단기와 장기 투자를 피하라”며 운을 뗐다.전 소장은 “토지 투자는 3년 안에 수익이 날 만한 지역을 찾아야 한다. 만약 2년 미만 투자를 계획한다면 중과세 부담이 커져 피하는 것이 좋다”고 설명했다. 이어 전 소장이 중요하게 살피는 점은 ‘투자지역의 3km 이내 국책사업의 호재가 있는가’다. 전 소장은 “아무리 좋은 땅을 갖고 있어도 사려는 사람이 나타나지 않으면 문제”라며 “이 같은 위험을 줄이기 위해선 주변에 국책 사업이 있는 지역을 추천한다”고 말했다.만약 역세권을 투자한다면 대형역사는 3km 이내, 간이역은 1km 이내로 도로 투자 시에는 나들목(IC) 인근 3km 이내라고 설명했다. 토지 매수 방법으로는 경매와 공매, 급매의 장단점을 고려해 활용할 것을 추천했다. 그가 올해 유망 투자처로 꼽은 지역은 안성·용인·새만금·당진·제주 등 총 5곳이다.[이데일리 방인권 기자] 전은규 대박땅꾼 부동산 연구소 소장이 지난 11일 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어)’는 2014년 첫 막을 올린 후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해 온 대국민 재테크 강연회로 올해는 11일 서울, 18일 부산에서 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 8명의 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다.◇“3년 후 부동산 상승장 온다”“올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.”세 번째 강연자로 나선 곽창석 도시와공간 대표는 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다. 그는 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태”라며 “기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다. 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다.곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문”이라며 “서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.아울러 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다.◇‘5G·가상화폐’에 투자마지막 강연자로 나선 명현진 이데일리ON 전문가는 “정보통신(IT) 혁신주로 ‘5세대 이동통신(5G)’과 ‘가상화폐(암호화폐)’에 투자하라”고 강조했다.명 전문가는 IT 혁신주로 제4차 산업혁명의 핵심기술인 5G를 우선 꼽았다. 유비쿼터스 시대에 기존 4세대 이동통신(4G)으로는 용량이나 속도를 따라가지 못해 서비스를 위해서는 결국 5G로 넘어갈 수밖에 없다는 설명이다.그는 “올해 1월 9일부터 12일까지 나흘간 미국 라스베이거스에서 개최된 국제전자제품박람회(CES) 키워드로 자율주행, 인공지능(AI)·스마트홈, 로봇 등이 제시됐다”며 “이 모든 것을 가능하게 하는 기술이 바로 5G”라고 강조했다.그는 5G 시대를 앞두고 IT 혁신주로 △다산네트웍스 △코위버 △케이엠더블유 등 세 종목을 추천했다. 아울러 가상화폐를 대표하는 IT 혁신주로는 △드림시큐리티 △씨티엘 △위지트 등 세 종목을 제시했다.※특별취재팀 금융부 문승관 차장, 김경은 박일경 박종오 전재욱 전상희 기자, 사진부 방인권 기자
- [단독]보유세 올리고, 거래세 내린다(종합)
- 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽에서 다섯번째), 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 강병구 위원장(왼쪽에서 세번째), 정해구 정책기획위원장(왼쪽에서 네번째)과 위원들이 지난달 9일 오후 서울 종로구 이마빌딩에서 재정개혁특별위원회 현판식을 열고 1차 전체회의를 열었다.[사진=연합뉴스][세종=이데일리 최훈길 기자] 문재인 정부의 조세 정책 개편안을 짜는 민관 위원회가 보유세를 올리고 거래세를 내리는 쪽으로 가닥을 잡았다. 지방선거 직후인 6월 말에 개편안이 공개돼 빠르면 내년부터 시행될 예정이다. 조세 형평성을 고려해 개편이 불가피하다는 지적이 나오지만, 부동산 세금 부담이 커지고 지자체 세수가 줄어들 우려도 제기된다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회 관계자는 3일 “보유세를 올리고 거래세를 깎아 세수증대 효과가 제로가 되는 안으로 갈 것”이라며 “논의 시각이 촉박해 6월까지는 보유세 개편안만 나올 것으로 보인다”고 말했다. 특위는 보유세의 경우 종합부동산세(종부세)와 재산세를, 거래세로 취득세·등록세·양도소득세를 살펴보고 있다.지난달 9일 출범한 특위는 조세소위를 매주 열면서 구체적인 방식을 조율 중이다. 보유세 개편안이 아직 확정되지 않지만, 보유세 강화, 거래세 완화라는 큰 방향은 가닥을 잡은 셈이다. 특위는 6월 말까지 보유세 권고안을 낼 계획이다. 내년 시행하는 것으로 결론이 나면 기획재정부는 7~8월에 발표할 예정인 내년도 세법개정안에 이를 포함한다는 계획이다. 특위 관계자는 “단기 과제로 보유세를 설정했고 중장기 과제로는 임대소득·주식양도차익 과세 등을 보고 있다”고 밝혔다. 보유세 이외의 재산과세는 올해가 지난 뒤 바꾸겠다는 뜻이다. ◇‘보유세 강화-거래세 완화’..학계선 공감재정개혁특위가 ‘보유세 강화-거래세 완화’ 방향으로 가닥을 잡은 것은 조세정의·형평성을 고려한 취지로 풀이된다. 부동산 거래를 활성화하되 투기는 잡겠다는 이유에서다. 특위 측은 “증세가 아니라 조세 제도를 합리적으로 개선하는 취지”라고 설명했다. 우리는 해외보다 보유세는 낮고 거래세는 높은 편이다. 조정이 필요하다는 게 특위의 생각이다. 한국조세재정연구원(최승문 부연구위원·2016년 기준)에 따르면 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.8%로, OECD 평균(1.1%)보다 낮다. 반면 거래세 비율은 2%로 OECD 평균(0.4%)보다 높다. 한국지방세연구원(이선화 연구위원·2015년 기준)에 따르면 부동산 시가총액(민간보유 기준) 대비 보유세 비율도 0.156%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.435%)보다 낮았다. 반면 거래세 비율은 0.21%로 OECD 평균(0.113%)보다 높았다. 이 같은 ‘보유세 강화-거래세 완화’ 개편 방향은 학계에서 바람직한 조세개편 방식으로 주로 거론됐던 안이다. 한국경제연구원이 경제전문가 57명을 대상으로 진행한 지난 3월 설문조사에 따르면 응답자 50.9%가 ‘보유세 상향-거래세 인하 동시 검토’, 응답자 36.8%가 ‘다주택 부동산 소유자 과세 강화’ 입장을 밝혔다.이 때문에 정세은 충남대 경제학과 교수(참여연대 조세재정개혁센터 소장)는 “바람직한 거래는 활성화하고 투기는 억제하는 원칙이 필요하다”며 “‘거래세 완화-보유세 강화’는 지대개혁·조세형평성 측면에서 바람직한 대안”이라고 밝혔다. 박승 전 한국은행 총재도 이데일리와의 신년 인터뷰에서도 “부동산 보유세율을 대폭 인상하는 대신 취득세율을 대폭 낮추는 식으로 세제를 고쳐야 한다”고 말했다.국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.8%로, OECD 평균(1.1%)보다 낮다. 반면 거래세 비율은 2%로 OECD 평균(0.4%)보다 높다. [출처=이데일리 문승용 기자]◇현실적으론 난항..1주택자·지자체 난색하지만 이 방식이 이론적으론 공감을 얻고 있지만 현실적으론 어려움이 적지 않다. 첫째, 보유세 중 종부세를 올릴 경우 강남을 중심으로 조세조항이 불가피하다. 종부세의 경우 다주택자는 공시가격 합산액이 6억원 초과일 경우, 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 9억원 초과일 경우 종부세 납세 대상이다. 참여연대에 따르면 전체 주택 소유자의 1.7%(이하 2015년 기준), 1주택자의 0.5%가 종부세를 납부했다. 지역별로는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)가 주로 해당된다. 둘째, 1주택 실소유자 부담도 커질 수 있다. 강병구 재정개혁특위 위원장은 지난달 9일 기자들과 만나 “보유세 개편안을 마련함에 있어 다주택자, 1가구 1주택자 등에 대해 다양한 방안을 균형 있게 고려해 검토하겠다”고 말했다. 1주택자에 대한 보유세 강화 가능성도 열어 놓고 보겠다는 뜻이다. 셋째, 보유세 중 재산세까지 개편하면 전국적인 집값에 영향을 끼칠 수 있다. 게다가 공시지가, 공정시장가액 비율까지 올릴 경우 파장은 더 커진다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 20일 기자들과 만나 “공시지가 또는 공정가격을 수정, 세율 인상, 다주택자 또는 똘똘한 한 채 등 여러 정책조합이 있다”며 전방위 검토 중임을 내비쳤다. 넷째, 거래세를 낮추면 지방세수가 줄어드는 후유증이 우려된다. 거래세 중 취득세·등록세는 지방세다. 특히 지방세 수입 대비 취득세는 29.3%(2015년 기준)나 차지한다. 취득세를 대폭 낮추면 지방세수가 대폭 줄어들게 된다. 물론 지방세가 아니라 거래세 중 국세인 양도소득세를 낮출 수도 있다. 하지만 이는 시장에 엇갈린 정책 신호를 줄 수 있다. 정부는 임대사업자 등록을 유도하기 위해 지난 달부터 다주택자 양도세 중과를 시행 중이기 때문이다. 다섯째, 지방세수를 확충하는 대책도 불투명하다. 문재인 대통령은 지난해 10월26일 제5회 지방자치의 날 기념식에서 “지방재정 자립을 위한 재정분권도 강력하게 추진하겠다”며 “국세와 지방세 비율을 7대 3으로 이루고 장기적으로 6대 4 수준이 되도록 개선하겠다”고 말했다. 이후 기재부는 국세·지방세 관련 ‘지방분권 종합대책’을 지난 2월까지 마련하겠다고 밝혔다. 하지만 현재까지 대책은 발표되지 않고 있다. 행정안전부와 기재부 이견 때문이다. 김 부총리는 지난 2일 기자간담회에서 “좁혀지는 분야도 일부 있지만 좁혀지지 않는 것도 상당수”라고 말했다. 지난해 김부겸 행안부 장관이 지방 소비세율 인상 필요성을 제기하자, 김 부총리는 국감에서 “(그렇게 하면) 지역 간 불균형 문제가 생긴다”며 난색을 표했다. 김동연 부총리 겸 기획재정부장관이 2일 정부세종청사에서 열린 기자간담회를 열고 보유세 개편안과 관련해 “여론조사, 공청회 등 공론화 과정을 거쳐 6월 말까지 권고안을 마련하게 될 것”이라고 말했다.[사진=기재부 제공]◇“지자체 지원하고 1주택자 부담 줄여야”전문가들은 현실적인 문제도 신중하게 살필 것을 주문했다. 홍기용 인천대 경영학과 교수(전 한국세무학회장)는 “재산세·종부세까지 무작정 올리면 후유증이 크다. 보유세를 올리기 전에 조세 전가 가능성, 1주택 실수요자 부담까지 고려해서 신중하게 접근해야 한다”며 “거래세를 낮출 경우 지방세가 줄 수 있어 지자체 세수펑크 문제도 살펴야 한다. 지자체 세수부족분을 메워주는 대안도 6월에 함께 내놓아야 한다”고 주문했다.최승문 한국조세재정연구원 부연구위원은 “보유세는 조세저항이 심한 제도이므로 지속 가능한 제도로 만들기 위해서는 조세저항을 최소화할 수 있도록 설계해야 한다”며 “실거주 목적의 1주택자·저소득·고자산 고령자의 세 부담을 완화할 필요가 있다”고 지적했다. ‘급할수록 돌아가라’는 지적이다. 한국은 GDP 대비 보유세 비율이 OECD 평균보다 낮다. 2016년 기준, 단위=%.[출처=한국조세재정연구원 최승문 부연구위원]한국은 GDP 대비 거래세 비율이 OECD 평균보다 높다. 거래세에는 증권거래세 등도 포함돼 있어 순수 부동산 거래세는 이보다 다소 낮을 것으로 추정된다. 2016년 기준, 단위=%, [출처=한국조세재정연구원 최승문 부연구위원]
- 보유세 강화·거래세 완화.."투기 억제" Vs "1주택자 부담"
- 김동연 부총리 겸 기획재정부장관이 2일 정부세종청사에서 열린 기자간담회를 열고 보유세 개편안과 관련해 “여론조사, 공청회 등 공론화 과정을 거쳐 6월 말까지 권고안을 마련하게 될 것”이라고 말했다.[사진=기재부 제공][세종=이데일리 최훈길 기자] 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 ‘보유세 강화-거래세 완화’ 방향으로 가닥을 잡은 것은 조세정의·형평성을 고려한 취지로 풀이된다. 부동산 거래를 활성화하되 투기는 잡겠다는 이유에서다. 그러나 보유세를 대폭 올릴 경우 1주택자 부담도 커질 수 있어 조세저항이 빗발칠 수 있다. 거래세를 대폭 낮추면 지자체 세수가 구멍이 나는 후유증이 우려된다. ◇‘보유세 강화-거래세 완화’..학계선 공감3일 재정개혁특위가 검토 중인 ‘보유세 강화-거래세 완화’ 개편 방향은 학계에서 바람직한 조세개편 방식으로 주로 거론됐던 안이다. 한국경제연구원이 경제전문가 57명을 대상으로 진행한 지난 3월 설문조사에 따르면 응답자 50.9%가 ‘보유세 상향-거래세 인하 동시 검토’, 응답자 36.8%가 ‘다주택 부동산 소유자 과세 강화’ 입장을 밝혔다.(참조 이데일리 5월3일자<[단독]보유세 올리고, 거래세 내린다>) 이같이 응답한 것은 해외 국가와 비교해 보유세를 올리고 거래세를 낮출 필요가 있다는 판단에서다. 한국지방세연구원(이선화 연구위원·2015년 기준)에 따르면 부동산 시가총액(민간보유 기준) 대비 보유세 비율은 0.156%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.435%)보다 낮았다. 반면 거래세 비율은 0.21%로 OECD 평균(0.113%)보다 높았다. 이 때문에 정세은 충남대 경제학과 교수(참여연대 조세재정개혁센터 소장)는 “바람직한 거래는 활성화하고 투기는 억제하는 원칙이 필요하다”며 “‘거래세 완화-보유세 강화’는 지대개혁·조세형평성 측면에서 바람직한 대안”이라고 밝혔다. 박승 전 한국은행 총재도 이데일리와의 신년 인터뷰에서도 “부동산 보유세율을 대폭 인상하는 대신 취득세율을 대폭 낮추는 식으로 세제를 고쳐야 한다”고 말했다.◇현실적으론 난항..1주택자·지자체 난색하지만 이 방식이 이론적으론 공감을 얻고 있지만 현실적으론 어려움이 적지 않다. 첫째, 보유세 중 종부세를 올릴 경우 강남을 중심으로 조세조항이 불가피하다. 종부세의 경우 다주택자는 공시가격 합산액이 6억원 초과일 경우, 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 9억원 초과일 경우 종부세 납세 대상이다. 참여연대에 따르면 전체 주택 소유자의 1.7%(이하 2015년 기준), 1주택자의 0.5%가 종부세를 납부했다. 지역별로는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)가 주로 해당된다. 둘째, 1주택 실소유자 부담도 커질 수 있다. 강병구 재정개혁특위 위원장은 지난달 9일 기자들과 만나 “보유세 개편안을 마련함에 있어 다주택자, 1가구 1주택자 등에 대해 다양한 방안을 균형 있게 고려해 검토하겠다”고 말했다. 1주택자에 대한 보유세 강화 가능성도 열어 놓고 보겠다는 뜻이다. 셋째, 보유세 중 재산세까지 개편하면 전국적인 집값에 영향을 끼칠 수 있다. 게다가 공시지가, 공정시장가액 비율까지 올릴 경우 파장은 더 커진다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 20일 기자들과 만나 “공시지가 또는 공정가격을 수정, 세율 인상, 다주택자 또는 똘똘한 한 채 등 여러 정책조합이 있다”며 전방위 검토 중임을 내비쳤다. 넷째, 거래세를 낮추면 지방세수가 줄어드는 후유증이 우려된다. 거래세 중 취득세·등록세는 지방세다. 특히 지방세 수입 대비 취득세는 29.3%(2015년 기준)나 차지한다. 취득세를 대폭 낮추면 지방세수가 대폭 줄어들게 된다. 물론 지방세가 아니라 거래세 중 국세인 양도소득세를 낮출 수도 있다. 하지만 이는 시장에 엇갈린 정책 신호를 줄 수 있다. 정부는 임대사업자 등록을 유도하기 위해 지난 달부터 다주택자 양도세 중과를 시행 중이기 때문이다. 다섯째, 지방세수를 확충하는 대책도 불투명하다. 문재인 대통령은 지난해 10월26일 제5회 지방자치의 날 기념식에서 “지방재정 자립을 위한 재정분권도 강력하게 추진하겠다”며 “국세와 지방세 비율을 7대 3으로 이루고 장기적으로 6대 4 수준이 되도록 개선하겠다”고 말했다. 이후 기재부는 국세·지방세 관련 ‘지방분권 종합대책’을 지난 2월까지 마련하겠다고 밝혔다. 하지만 현재까지 대책은 발표되지 않고 있다. 행정안전부와 기재부 이견 때문이다. 김 부총리는 지난 2일 기자간담회에서 “좁혀지는 분야도 일부 있지만 좁혀지지 않는 것도 상당수”라고 말했다. 지난해 김부겸 행안부 장관이 지방 소비세율 인상 필요성을 제기하자, 김 부총리는 국감에서 “(그렇게 하면) 지역 간 불균형 문제가 생긴다”며 난색을 표했다. ◇“지자체 지원하고 1주택자 부담 줄여야”전문가들은 현실적인 문제도 신중하게 살필 것을 주문했다. 홍기용 인천대 경영학과 교수는 “재산세·종부세까지 무작정 올리면 후유증이 크다”며 “증세 수위를 신중하게 보고 지자체 세수부족분을 메워주는 대안도 6월에 함께 내놓아야 한다”고 주문했다. 최승문 한국조세재정연구원 부연구위원은 “보유세는 조세저항이 심한 제도이므로 지속 가능한 제도로 만들기 위해서는 조세저항을 최소화할 수 있도록 설계해야 한다”며 “실거주 목적의 1주택자·저소득·고자산 고령자의 세 부담을 완화할 필요가 있다”고 지적했다. ‘급할수록 돌아가라’는 지적이다. 한국은 GDP 대비 거래세 비율이 OECD 평균보다 높다. 거래세에는 증권거래세 등도 포함돼 있어 순수 부동산 거래세는 이보다 다소 낮을 것으로 추정된다. 2016년 기준, 단위=%, [출처=한국조세재정연구원 최승문 부연구위원]한국은 GDP 대비 보유세 비율이 OECD 평균보다 낮다. 2016년 기준, 단위=%.[출처=한국조세재정연구원 최승문 부연구위원]
- 다주택자 양도세 폭탄? ‘돈되는’ 절세 비법 있다
- [그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 성문재 기자] 1. 서울 도심권에 아파트 한 채를 보유하고 있던 40대 직장인 A씨는 작년 1월 용산구 이촌동에 있는 전용면적 66㎡짜리 아파트를 투자 목적으로 4억원에 샀다. 이후 집값이 1년여 만에 1억원 이상 올랐다. 5년 안에는 주택을 처분할 계획이 없는 A씨는 이촌동 아파트값이 6억원이 넘기 전에 배우자 B씨에게 증여한다는 계획이다. 다주택자 양도소득세 부담을 최소화하기 위해서다.2. 서울 강서구 아파트를 분양받아 직접 거주 중인 자영업자 C씨는 작년 인천시와 강원도 춘천시에 있는 1억원대 아파트를 각각 사들여 3주택자가 됐다. 이후 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 양도세 중과를 예고하면서 C씨는 순간 당황했지만 이내 안심했다. 서울 아파트를 먼저 팔지만 않으면 양도세 중과 적용을 피할 수 있다는 세무사의 설명을 들었기 때문이다.이달 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 절세 전략이 중요해졌다. 이전보다 세금 부담은 커졌지만 어떻게 처분하느냐에 따라 합법적으로 양도세 부담을 피할 수도, 이전보다 2~3배 많은 세금을 낼 수도 있기 때문이다.①당장 팔 것 아니라면 부부간 증여 또는 임대주택 등록앞으로 최소 5년 동안은 목돈 들어갈 일이 없어 집을 팔 계획이 없다면 부부간 증여를 고려할 만 하다. 부부 사이에는 10년간 6억원까지 세금(증여세) 없이 증여가 가능하다. 다만 증여받은 주택을 5년 내 팔지 않는다는 조건에서다. 이 방법은 최근 1~2년새 집값이 급등하면서 발생한 양도차익을 지우는 효과가 있다. A씨가 이촌동 아파트를 처분할 경우 취득가액이 4억원이지만 5억 5000만원으로 오른 상태에서 배우자에게 넘기면 취득가액이 5억 5000만원으로 바뀐다. 다만 이 경우 증여에 의한 취득세(4%)는 내야 한다. 공시가격이 6억원 이하인 수도권 주택이라면 주택임대사업자로 등록하고 임대 의무기간(3월 31일 이전 등록 시 5년 이상, 4월 1일 이후 8년 이상)을 채워 양도세 중과를 피할 수 있다. 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율도 50%에서 70%로 상향된다.②규제 대상 아닌 주택부터 팔면 중과 회피투자용 주택을 처분할 생각이 있다면 처분 순서에 유의해야 한다. 모든 주택이 중과 대상이 아니기 때문이다. 실제 보유하고 있는 주택이 2채 이상이라도 조정대상지역 내에 있지 않다면 양도세 중과를 적용받지 않는다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2·과천시, 세종시, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·부산진구, 기장군이다. 처분하는 주택의 소재지가 이밖의 지역이라면 규모와 금액에 상관없이 중과 대상이 아니다. 따라서 중과 대상이 아닌 주택을 먼저 처분해 보유 주택 수를 줄이는 것이 돈 들이지 않고 중과 부담을 줄이는 가장 쉬운 방법이다. 조정대상지역에 있는 주택이라도 양도세 중과가 적용되지 않을 수도 있다. 상속받은 주택의 경우 5년 내 양도하면 양도세 중과를 피할 수 있다. 근무상 형편이나 질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 다른 시·군 소재 주택도 조건에 따라 양도세를 중과받지 않는다. 취득가액이 3억원 이하이고 1년 이상 거주했다면 근무상 형편이나 질병 요양 등의 사유가 해소된 뒤 3년 안에 팔면 된다.미혼 시절 각각 1주택을 소유하고 있다가 혼인으로 다주택자가 됐다면 혼인일로부터 5년 안에 둘 중 1채를 팔면 역시 양도세 중과를 피할 수 있다. 마찬가지로 노부모를 모시기 위해 합가하면서 다주택자가 된 경우는 10년까지 처분 유예기간을 줘 양도세 중과를 하지 않는다. 그밖에 조세특례제한법상 감면 대상 미분양·신축주택이거나 소송 진행 중인 주택 또는 소송 결과에 따라 취득한 주택도 양도세가 중과 부과되지 않는다.③처분 순서·기간 조절해 양도차익 최소화차익이 작은 주택을 먼저 파는 것도 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. 2주택자는 기본 세율에 10%포인트가 가산되지만 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 붙기 때문이다. 양도차익이 가장 큰 주택은 1주택 상태에서 마지막으로 매각하는 것이 양도세를 줄이는 최선의 선택이다.처분 기간을 분산하는 것도 방법이다. 양도세는 1년 단위로 그 해 발생하는 양도차익을 모두 합산한 금액을 기준으로 세율을 적용해 계산한다. 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하 24%, 8800만원 초과 1억5000만원 이하 35%, 1억5000만원 초과 3억원 이하 38%, 3억원 초과 5억원 이하 40%, 5억원 초과 42%를 적용한다. 양도차익이 커질수록 높은 세율을 적용받는 만큼 그해 합산되는 차익을 최소화하는 것이 중요하다. 한 해에 몰아서 처분하기보다는 해를 넘겨가며 1채씩 처분하는 것이 유리하다는 뜻이다.그밖에 비용으로 인정받을 수 있는 서류를 꼼꼼하게 챙길 필요도 있다. 인테리어나 추가공사비 등의 지출 증빙 서류를 제출하면 양도차익도 줄어 그만큼 세금 지출을 아낄 수 있다. 조중식 가현택스 대표세무사는 “양도세 중과 대상인 매도인이 부담부 증여(전세보증금이나 주택담보대출을 함께 승계하는 증여)하는 경우 증여세 절감 효과보다 양도세 중과 부담이 클 수 있으므로 사전에 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
- [최인용세무사의 절세가이드]개정 양도소득세 ‘중과세’ 기준 알고가자
- [최인용 가현세무법인 대표세무사] 재산제세는 양도소득세 상속세 증여세 등을 말한다. 최근 2018년의 개정세법이 확정되어 재산과 관련한 세금의 방향이 바뀌었다. 주택과 관련한 중과세 제도와 중과세가 제외되는 주택의 범위가 확정이 되고 비거주자의 주식과 관련한 양도소득세도 과세가 확대 되었다. 몇 가지 주요한 사항에 대해 개정된 세법을 위주로 알아보자. ① 양도소득세율의 인상올해부터는 소득세 최고세율이 5억 이상은 42%로 인상된다. 또 3억이상은 40%세율로 40%로 인상되었다. 양도소득세는 세율의 인상분을 즉시 적용받게 되므로 양도차익이 많은 부동산은 높은 세율을 적용 받게 된다. ②1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화기획재정부는 지난 8월 2일 부동산 실수요자들에 대한 강화로 조정대상지역 내에서 1세대 1주택 취득자에 대해서 비과세를 받기 위해서는 거주를 해야 한다는 거주 요건을 추가 하였다. 기존의 1세대가 1주택(9억이하)을 2년 이상 보유하면 비과세가 가능하였으나, 여기에 2년 이상 거주를 하여야만 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 이경우에도 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용·협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 2년 거주 비과세 요건 강화대상에서 제외된다③ 1세대 1주택 비과세 주택에 가정어린이집 범위 확대 1세대 1주택의 거주주택 이외에 장기임대주택이나 가정어린이집을 보유한 경우 비과세가 적용된다. 가정어린이집의 적용 요건은 세대원이 5년 이상 운영한 가정어린이집 으로 요건(시·군·구 인가를 받아 사업자등록한 가정어린이집으로서, 가정어린이집으로 사용하지 않은 날부터 6월이 경과하지 않을 것)을 갖춘 경우에는 다른 주택에 대해서 비과세를 받을 수 있다.④ 동거봉양 합가시 비과세 기간 연장부모님을 모시기 위해 부모님과 집을 합치게 되는 경우 부모님의 집과 자녀의 주택이 합산되어 다주택으로 비과세를 못 받는다면 억울한 일이 아닐 수 없다. 이 경우 각각 1주택을 보유한 세대가 일시적으로 2주택이 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 1세대 1주택을 적용하는 규정이 있다. 개정된 세법은 이 비과세 규정의적용이 기존 5년에서 10년으로 확대 된다. 합리적으로 변경된 규정이라 할 수 있다.⑤ 조정지역내의 다주택자 불이익 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)는 서울 지역 및 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2)일부, 세종과 부산7개구가 포함된 조정대상지역 내에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세된다. 아울러 장기보유특별공제도 적용이 배제된다. 따라서 다주택자는 2018년 4월 1일 전까지 증여나 양도의 방법으로 정리를 하는 것이 유리한지 검토가 필요하다.
- [세법개정]②다주택자 부동산 양도세 부담 커진다
- 서울 강남의 아파트 단지내 상가에 들어서 있는 부동산 중개업소 모습. 이데일리DB[세종=이데일리 이진철 기자] 올해 4월부터 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 양도소득세 중과가 적용돼 세부담이 크게 늘어난다. 지난 2003년부터 부동산시장 과열을 막기 위해 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 세금을 무겁게 부과했던 주택투기지역 제도는 조정대상지역의 다주택자 중과제도 신설에 따라 15년 만에 폐지된다. 정부는 이르면 이달 중 청와대에 설치되는 재정개혁특별위원회를 통해 부동산 보유세 인상 논의를 본격화할 예정이어서 다주택자들의 세부담은 더욱 커질 전망이다.◇ 3주택 이상자 양도세, 최고 62%의 세율 적용7일 기획재정부가 발표한 ‘2017년 세법개정 후속 시행령 개정안’ 자료에 따르면 내년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 주택을 팔 때 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트의 가산세율이 각각 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 42%(양도차익 1억5000만원 초과 시 38%, 3억원 초과 시 40%, 5억원 초과 시 42%)라는 것을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 62%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다. 3년 이상 보유자에게 양도세 일부를 감면해주는 장기보유 특별공제도 조정대상지역에서는 배제된다. 가령 2주택자가 조정대상지역의 집을 팔아 2억원의 양도차익이 발생했다면 기본 세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1억560만원을 세금으로 내야 한다.다만 수도권·광역시·세종시 이외의 지역에서 양도 당시 기준시가가 3억원 이하의 주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 올해 1월부터 조정대상지역에서 분양권을 양도할 경우 보유기간에 관계없이 50%의 세율도 적용된다. 무주택세대주로서 양도 당시 다른 분양권이 없고, 30세 이상 또는 30세 미만의 배우자가 있는 경우에 한해 분양권 양도세 중과 대상에서 제외된다.임대주택에 대한 종합부동산세 비과세 요건도 강화된다. 그동안은 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 매입임대주택을 등록해 5년 이상 임대시 종부세 비과세 혜택을 받았다. 하지만 오는 4월 이후에는 준공공임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대하는 경우에만 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.◇ 가정어린이집 보유자, 거주주택 양도세 비과세세무당국의 부동산 거래 신고자료의 수집 근거도 명확하게 마련했다. 국세청장은 법령에 따라 국토교통부장관에 대해 주택 등 분양관련 부동산 거래의 신고 관련 자료를 요청할 수 있다. 이에 따라 분양 입주자 매매계약을 비롯해 거래 당사자의 인적사항, 실제 거래가격 등을 수집할 수 있게 된다.올해 시행되는 개정된 세법의 시행령에서는 투자목적이 아닌 경우 2주택자인 경우에는 양도세 비과세 혜택을 확대했다. 그동안은 가정어린이집과 거주주택을 각 1채씩 보유하는 경우 거주주택에 대해선 양도세가 부과됐다. 하지만 앞으로는 민간어린이집과의 형평을 감안해 5년 이상 운영한 가정어린이집을 보유한 경우 2년 이상 거주주택 양도시 1세대1주택으로 판단해 양도세가 비과세된다. 또 각각 1주택을 보유한 부모와 자식 세대가 합가로 인해 2주택이 되는 경우 먼저 양도하는 주택의 비과세 특례 기간을 기존 5년에서 10년으로 연장했다. ◇ 다주택자 보유세·주택임대소득 인상 논의 본격화 정부는 재정개혁특위에서 보유세를 포함해 거래세(취등록세), 양도세 등 부동산세제 전반을 다룬다는 계획이다. 특히 조세개혁 방안에 담길 핵심 과제로 ‘보유세 적정화’와 ‘주택임대소득 과세’가 포함돼 다주택자의 세금 부담을 높이는 논의가 본격화할 전망이다. 최영록 기재부 세제실장은 “보유세와 주택임대소득은 공평과세와 다른 소득과의 형평성 문제 뿐만 아니라 거래세 등을 종합적으로 고려해야 한다”면서 “국민 생활에 상당한 영향을 줄 수 있기 때문에 사회적 합의 과정이 필수적”이라고 말했다.일각에서는 보유세를 높이려면 거래세를 낮추는 작업도 병행해야 한다는 점에서 지방자치단체와 합의가 선행돼야 한다는 지적도 나온다. 거래세를 낮추면 지방세수가 감소할 수 있기 때문이다. 2016년 기준 전체 지방세 75조5000억원 가운데 주택 관련 취득세는 약 7조원(10%)를 차지했다. 정부 관계자는 “보유세 인상을 본격 논의하려면 지자체 세수 감소를 우려하는 행정안전부 등 부처간 합의가 먼저 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.세법개정 후속 시행령 개정 부동산 관련 과세제도 보완. 기획재정부 제공
