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- 원리금 상환액이 소득의 70% 넘으면 대출 제한(종합)
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 장순원 기자] 앞으로 은행에 갚아야 할 원리금이 소득의 70%가 넘으면 고위험대출로 분류된다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 차주(借主)는 은행 문턱을 넘기 어려워질 전망이다. 부동산 임대사업자 대출 규제도 한층 강화된다. 금융위원회는 이런 내용을 담은 총부채원리금상환비율(DSR) 관리지표 도입방안 및 이자상환비율(RTI)제도 운영개선방안을 18일 내놨다. 이 방안은 이달 31일부터 은행권부터 시행하며 이날 이후 신규 가계대출신청분부터 적용한다. 금융위는 DSR 70%를 ‘高DSR’ 기준으로 설정했다. DSR은 대출자의 연간 총 금융부채 원리금상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 이때 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출과 마이너스 통장, 자동차 할부대출을 포함해 모든 금융권의 상환 원리금을 부채로 산정한다. 이렇게 계산한 비율이 70%를 넘는다면 고위험대출로 간주해 제한을 두겠다는 뜻이다. 현재 은행권에서 DSR 비율이 100%가 넘을 때 위험대출로 보고 자율적으로 관리했는데, 규제수위가 대폭 올라가는 셈이다.DSR 기준을 60% 이하로 묶으면 수도권 등에서 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제 범위에서 대출을 받은 차주들이 어려움을 겪을 수 있고, 최소 소득의 30% 정도는 생계비로 써야 생활이 유지된다는 점을 고려했다. 앞으로 금융회사들은 DSR 비율이 70%를 넘어가는 대출은 신규대출의 일정 범위까지만 취급해야 한다. 하나의 기준만을 제시하면 고위험대출 비중이 지나치게 커질 수 있어 두 가지 기준을 두되, 시중은행과 지방은행, 특수은행이 사정이 달라 고DSR 초과대출의 허용범위는 차등 적용하기로 했다.예를 들어 시중은행은 DSR 70% 초과 대출은 총 15%, 90%가 넘는 대출은 10% 이내에서 관리하도록 했다. 지방은행 고DSR 초과대출은 30%, DSR 90% 초과 대출은 25%로 제시했다. 특수은행은 고DSR 70% 초과 대출은 25%, 90% 초과는 20% 이내여야 한다. 지난 6월 새로 취급한 가계대출 9조8000억원을 분석해본 결과 은행권의 평균 DSR은 72% 수준이다. 신규 대출자 3분의 2의 DSR 50% 미만이며 100%를 넘는 차주는 17.6% 정도다. DSR 70%를 초과하는 대출 비중은 시중은행은 19.6%, 지방은행 40.1%, 특수은행 35.9% 수준이다. 새 기준을 맞추려면 현재 시중은행은 DSR 초과대출을 5%포인트, 지방과 특수은행은 10%포인트가량 줄여야 한다.또 2021년까지 시중은행은 평균 DSR이 40%, 지방과 특수은행은 80% 이내가 되도록 고위험대출 비중을 단계적으로 줄여야 한다. 은행은 연도별 평균 DSR 이행계획을 금감원에 제출하고 금감원은 이를 목표를 달성하도록 유도할 계획이다. 또 금융회사에서 자체적으로 취급하는 전문직 신용대출, 협약대출 같은 소득 미징구대출은 DSR 비중을 300%로 적용해 평균 DSR에 반영해야 한다. DSR 적용 범위도 확대하고 소득이나 부채 산정기준도 정교하게 다듬었다. 현재 DSR 비율에 포함하지 않는 전세보증금이나 예·적금 담보대출도 차주의 순자산이 줄어들 수 있다는 점에서 DSR을 적용하기로 했다. 다만, 전세자금대출은 지금처럼 DSR 비율산정에서 제외하되, 다른 대출을 신청할 때 이자만 부채에 반영하기로 했다. 농어업인의 소득인정범위를 확대하고 사업소득을 제출할 땐 개인사업자 대출 이자상환액만큼을 DSR에 반영한다. 갑자기 대출 문턱을 높이면 타격을 받을 수 있는 서민실수요자를 위해 숨통은 열어놨다. 지금도 새희망홀씨나 바꿔드림론, 사잇돌대출 같은 서민금융상품은 DSR에 포함하지 않는데 이 범위를 지자체 지원 협약대출과 국가유공자 대상 저금리대출까지 확대할 방침이다. 또 이전에 받은 대출의 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 산정하지 않는다.부동산 임대사업자 대출을 줄이려 RTI 규제도 강화한다. 현재 원칙적으로 주택임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 했다. 예컨대 비주택임대업자의 연간 이자비용이 1000만원 이상이면, 적어도 연 임대소득은 1500만원은 돼야 한다는 뜻이다. 하지만, 예외의 폭이 넓어 실효성이 없다는 지적이 많았다. 금융위는 규제 비율은 현재 수준을 유지하기로 했다. 임대료 상승 같은 부작용이 우려된다는 점에서다. 다만 RTI 예외취급 한도를 원칙적으로 폐지하기로 했다. 임대소득 외에 다른 소득을 증빙할 수 있는 차주에 한해 여신심사위원회에 승인을 받도록 했다. 김태현 금융위 금융정책국장은 “규제 단계적으로 강화해 2021년까지 가계부채 증가율을 명목 경제성장률(GDP) 수준인 5%대로 낮추겠다”고 강조했다.
- 高DSR 기준 70%‥은행 3년내 평균 40%로 낮춰야
- [이데일리 장순원 기자] 정부가 총부채원리금상환비율(DSR)이 70%가 넘는 대출은 고(高)위험 대출로 보고 단계적으로 관리를 강화하기로 했다. 고DSR 비중이 높은 지방은행과 기업·농협은행 같은 특수은행 대출을 확 줄여야 할 것으로 보인다. 금융위원회는 이런 내용을 담은 DSR 관리지표 도입방안 및 이자상환비율(RTI)제도 운영개선방안을 18일 내놨다. 개선방안은 이달 31일부터 은행권부터 시행하며 이날 이후 신규 가계대출신청분부터 적용한다. 금융위는 DSR 70%를 ‘高DSR’ 기준으로 설정했다. DSR은 대출자의 연간 총 금융부채 원리금상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. 이때 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출과 마이너스 통장, 자동차 할부대출을 포함해 모든 금융권의 상환 원리금을 부채로 산정한다. 이렇게 계산한 비율이 가급적 70%를 넘지 않는 수준에서 관리하라는 뜻이다. DSR 기준을 60% 이하로 묶으면 수도권 등에서 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제 범위에서 대출을 받은 차주들이 어려움을 겪을 수 있고 최소 소득의 30% 정도는 생계비로 써야 생활이 유지된다는 점을 고려했다. 앞으로 금융회사들은 DSR 비율이 70%를 넘어가는 대출은 신규대출의 일정 범위까지만 취급해야 한다. 하나의 기준만을 제시하면 고위험대출 비중이 지나치게 커질 것을 우려해 2가지 기준을 두되 시중은행과 지방은행, 특수은행이 사정이 달라 고DSR 초과대출의 허용범위는 차등 적용하기로 했다.시중은행의 경우 DSR 70% 초과 대출은 총 15%, 90%가 넘는 대출은 10% 이내에서 관리하도록 했다. 지방은행은 고DSR 초과대출은 30%, DSR 90% 초과 대출은 25%로 제시했다. 특수은행은 고DSR 70% 초과 대출은 25%, 90% 초과는 20% 이내여야 한다. 지난 6월 새로 취급한 가계대출 9조8000억원 중 은행권의 평균 DSR은 72%이고, 신규대출자의 3분의 2는 DSR 50% 미만이며 100%를 넘는 차주는 17.6% 정도다. DSR 70%를 초과하는 대출 비중은 시중은행은 19.6%, 지방은행 40.1%, 특수은행 35.9% 수준이다. 새 기준을 맞추려면 현재 시중은행은 DSR 초과대출을 5%포인트, 지방과 특수은행은 10%포인트가량 줄여야한다.또 2021년까지 시중은행은 평균 DSR이 40%, 지방과 특수은행은 80% 이내가 되도록 고위험대출 비중을 줄이도록 했다. 또 금융회사에서 자체적으로 취급하는 전문직 신용대출, 협약대출 같은 소득 미징구대출은 DSR 비중을 300%로 적용해 평균 DSR에 반영해야 한다. 은행은 연도별 평균 DSR 이행계획을 금감원에 제출하고 금감원은 이행계획을 반기별로 점검해 목표를 달성하도록 유도할 계획이다. DSR 적용 범위도 확대한다. 현재 DSR 비율에 포함하지 않는 전세보증금이나 예·적금 담보대출도 차주의 순자산이 줄어들 수 있다는 점에서 DSR을 적용하기로 했다. 다만, 전세자금대출은 지금처럼 DSR 비율산정에서 제외하되, 다른 대출을 신청할 때 이자만 부채에 반영하기로 했다. 갑자기 대출 문턱을 높이면 타격을 받을 수 있는 서민실수요자를 위해 숨통은 열어놨다. 지금도 새희망홀씨나 바꿔드림론, 사잇돌대출 같은 서민금융상품은 DSR에 포함하지 않는데 이 범위를 지자체 지원 협약대출과 국가유공자 대상 저금리대출까지 확대할 방침이다. 또 이전에 받은 대출의 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 산정하지 않는다.부동산 임대사업자 대출을 줄이려 RTI 규제도 강화한다. 현재 원칙적으로 주택 임대업의 경우 RTI 비율이 1.25배 이상일 때 비주택 임대업은 1.5배 이상일 때 대출을 내주도록 했다. 예컨대 비주택임대업자의 연간 이자비용이 1000만원 이상이면, 적어도 연 임대소득은 1500만원은 돼야 한다는 뜻이다. 하지만, 예외의 폭이 넓어 실효성이 없다는 지적이 많았다. 금융위는 규제 비율은 현재 수준을 유지하기로 했다. 임대료 상승같은 부작용이 우려된다는 점에서다. 다만 RTI 예외취급 한도를 원칙적으로 폐지하기로 했다. 임대소득 외에 다른 소득을 증빙할 수 있는 차주에 한해 여신심사위원회에 승인을 받도록 했다. 출처:금융위
- [이데일리N] 에스퓨얼셀, 코스닥 상장 첫날 급등…공모가도 상회 外
- [이데일리N]1. 유은혜 교육부 장관 “사립유치원 비리 무관용 대응”2. DSR·부동산대책에 총량규제까지…대출 시장 ‘급랭’ 3. 금융위, ‘자본시장 혁신 추진안’ 발표 국감 뒤로 연기 4. KT, 유엔 지속가능발전목표 경영지수 3년 연속 1위 5. 삼성중공업, 초대형 LNG운반선 1척 2,118억원에 수주6. 에스퓨얼셀, 코스닥 상장 첫날 급등…공모가도 상회<간추린 소식>- 롯데건설, 건설현장에 ‘3차원 레이저 스캐너’ 도입 - 르노삼성, ‘마스터’ 출시…“중형 상용차 시장 개척” - 진흥기업, 282억원 위례지구 아파트 건설공사 수주 - 해성디에스, 3분기 연결 영업이익 85억원…20% 증가
- "주택대출 깐깐히 보겠다"는 은행, 3분기 만에 가장 많아졌다
- 시민들이 한 시중은행에서 대출 상담을 받고 있다. 사진=연합뉴스[이데일리 김정현 기자] 문재인정부의 부동산 규제로 인해 가계대출을 줄이겠다는 은행이 더 많아졌다. 주택담보대출과 일반대출 모두 대출 문턱을 높일 것으로 보인다.8일 한국은행이 내놓은 금융기관 대출행태 설문조사를 보면, 올해 4분기 ‘가계주택’에 대한 국내은행의 대출태도지수 전망치는 마이너스(-) 30을 기록했다. 지난 1분기(-37) 이후 가장 낮은 수치다.대출태도지수가 마이너스라는 것은 대출 규제를 강화하겠다고 답한 금융기관이 완화하겠다고 응답한 곳보다 많다는 의미다. 최근 정부가 ‘집값 잡기’ 의지를 내보이자, 은행들의 대출 의지도 하락한 것으로 보인다. 주목할 것은 은행들의 ‘가계일반’에 대한 대출태도도 악화됐다는 점이다. 가계일반은 주로 신용대출 등을 말한다. 4분기 가계일반에 대한 은행의 대출태도지수 전망치는 -10을 기록해 1분기(-10) 이후 가장 낮았다.이는 정부가 주택담보대출뿐만 아니라 일반대출 규제도 강화할 전망이기 때문이다. 정부는 이번달 중 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표 시행을 계획하고 있다.DSR은 3월 시범 도입된 이후 은행들이 고(高)DSR 기준을 자율적으로 결정하도록 했지만, 관리지표로 도입되면 금융당국이 정한 기준을 은행들이 일률적으로 적용하게 된다.문제는 가계의 대출 수요는 오히려 증가할 것으로 보인다는 점이다. 4분기 은행의 가계일반 대출수요지수 전망치는 17로, 지난해 2분기(20) 이후 가장 높았다. 한은 관계자는 “가계의 주택대출 수요는 소폭 감소하겠으나, 일반대출 수요는 증가할 것”이라며 “생활자금 때문”이라고 말했다.상황이 이렇자 가계의 신용위험은 크게 높아질 것으로 보인다. 은행들이 대출을 깐깐하게 하면서 대출금리가 상승하면 가계의 채무상환 부담이 증가할 수 있어서다.실제 4분기 국내은행의 차주별 신용위험지수 전망치는 27을 기록했다. 올해 2분기(27)를 제외하면 2013년 1분기(28) 이후 가장 높았다.한편 이번 조사는 국내은행 15개, 상호저축은행 16개, 신용카드사 8개, 생명보험사 10개, 상호금융조합 150개 등 총 199개 금융기관 여신업무 총괄담당 책임자를 대상으로 지난 8월24일~9월7일 실시됐다.자료=한국은행
- '대출 규제 끝판왕' DSR 본격 시행…규제 비율 70%? 80%?
- 한 방문객이 지난달 28일 서울 영등포구 여의도동 은행에서 대출 관련 자료를 살펴보고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 박종오 기자] “역대 가장 깐깐한 대출 규제가 시작된다.”이달부터 은행권을 중심으로 빚 갚을 능력만큼만 대출해주는 총체적상환능력비율(DSR) 규제를 본격 도입해 시행한다. 주택담보대출을 받을 때 대출자 소득을 심사하는 기존 총부채상환능력(DTI)보다 훨씬 포괄적인 규제여서 금융 당국의 실제 규제 강도가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. ◇은행권 이달부터 DSR 본격 시행…빚 많으면 대출 거절1일 금융권에 따르면 이달부터 국내에서 영업하는 은행은 주택담보대출·신용대출 등 모든 가계 대출을 취급할 때 DSR을 관리 지표로 활용해야 한다. DSR은 대출자의 소득 대비 모든 대출의 원금과 이자 상환액의 비율이다. DTI가 서울·수도권과 세종시, 대구·부산 일부 지역 등 부동산 규제 지역에서 주택 대출을 받을 때만 적용하는 것과 다르게 전국을 대상으로 신용대출, 전세자금대출, 마이너스대출 등 모든 대출에 적용하는 가장 폭넓은 금융 규제다. 예를 들어 연봉 3500만원인 직장인이 주택담보대출 2억원을 연 이자율 4%에 빌려 원금을 만기에 일시 상환하기로 하고 매달 이자 약 67만원(연 800만원)을 갚고 있다면 DSR은 80%다. 실제 부담하는 이자 연 800만원과 10년간 나눠 갚는다고 가정한 원금 연 2000만원을 더한 후 연 소득 3500만원으로 나눈 값이다. 2000만원 한도인 마이너스통장을 함께 사용하며 월 이자 약 6만7000원(연 80만원)을 부담한다면 DSR 비율은 88%로 훌쩍 올라간다. 대출 한도인 2000만원을 10년간 분할 상환한다고 가정하고 대출금을 산정하기 때문이다. 은행은 금융권 최초로 지난 3월부터 DSR을 도입해 6개월간 시범 운용해 왔다. 이달부터는 가계 대출 심사 때 실제 관리 지표로 활용한다. 금융 당국이 소득 대비 대출 원리금 상환 부담이 너무 크다고 판단한 ‘고(高)DSR’ 비율을 정하면 은행이 신규 가계 대출 취급액 중 고DSR 대출액을 일정 비율 이내로 관리해야 하는 것이다. 일종의 고부담 채무자를 상대로 한 위험 대출 총량 규제다. ◇한국 DSR 공식 통계없어…국제기구는 12%, 통계청은 25% 추정시장의 최대 관심사는 당국이 제시할 고DSR 기준과 금융기관별 고DSR 대출의 허용치다. 은행권은 시범 운용 기간 중 고DSR 기준을 100% 정도로 느슨하게 적용해 왔다. 현재 거론하는 새 기준은 70~80% 수준이지만, 이 역시 높다는 지적이 적지 않다. 실제로 금융 분야 국제기구인 국제결제은행(BIS)에 따르면 한국의 가계 부문 DSR 비율은 올해 1분기 현재 12.2%다. 2011년 4분기(12.2%) 이후 6년여 만에 최고치이지만 70~80%에는 크게 못 미친다. 다만 금융 당국은 BIS 통계를 정책 수립 기준으로 삼기는 어렵다고 본다. BIS의 자체 추정치이기 때문이다. 한국은행 관계자는 “BIS 통계는 단순 가계부채 총액에 대출 상환 방식과 만기, 금리 등을 모두 가정해 추정한 것”이라며 “전체 가계의 빚 상환 부담이 늘거나 줄어드는 등 전반적인 추이를 보는 것 이외에 의미를 부여하긴 어렵다”고 말했다. 한은도 신용정보회사로부터 국내 약 100만가구의 신용 거래 정보를 담은 자체 가계부채 데이터베이스를 갖고 있다. 그러나 이 통계를 외부에 공표하진 않고 분석 자료로만 활용한다. 현재로선 실제와 가장 가까운 통계가 통계청의 ‘가계금융복지조사’ 정도다. 통계청 설문 조사 결과 우리나라 전체 가구의 처분가능소득(전체 소득에서 세금·보험료 등을 가계가 실제로 쓸 수 있는 돈) 대비 원리금 상환액 비율은 작년 3월 말 기준 25%였다. 하지만 금융 당국은 이런 통계 수치 대신 은행이 지난 6개월간 DSR을 참고 지표로 사용하며 확보한 실제 대출 고객 정보를 바탕으로 고DSR 기준을 정하겠다는 방침이다. 구체적인 기준은 이달 중 국내 은행권 대출자의 DSR 현황과 함께 발표할 계획이다. 정부가 국내 가계의 DSR 실태 분석 자료를 공개하는 것은 처음이다. ◇고DSR 규제비율 ‘딜레마’…자영업자 돈줄 막힐 우려도당국이 고DSR 기준을 느슨하게 적용하면 실효성 논란이 일 수 있고, 반대로 너무 엄격하게 설정할 경우 영세 저소득층이 대출 거절 등 피해를 볼 가능성이 크다. 통계청 조사를 보면 국내 가구 중 소득 대비 원리금 상환 부담이 가장 큰 것은 자영업자 가구(DSR 34.8%)였다. DSR은 은행 뿐 아니라 지난 7월부터 농협·새마을금고 등 상호금융권은 물론 최근에는 보험회사, 저축은행, 신용카드사를 포함한 여신전문금융회사 등도 시범 도입을 시작했다. 과당 경쟁, 급격한 최저임금 인상 등으로 어려움을 겪는 자영업자가 자칫 1·2금융권 ‘돈줄’까지 모두 막히는 최악의 상황이 발생할 수 있는 것이다. 이 때문에 금융위 관계자는 “고DSR 기준을 느슨하게 정할 생각은 없다”면서도 “일단 각 은행이 DSR 시범 운영 중 확보한 개별 대출자 정보를 살펴보는 중”이라고 말했다. 금융감독원 고위 관계자도 “우리나라는 신용대출 한도가 대출자 연봉에 가까울 정도로 외국과 비교하면 너무 많이 나오는 편”이라고 지적하면서도 “DSR이 40~50%를 넘으면 위험하다고 생각하지만, 당장 이 정도로 규제 비율을 적용하면 생활이 어려워지는 사람이 많을 수 있으니 국내 현황에 맞게 규제를 시행할 계획”이라고 했다.
- 실수요자 공략 나서는 비규제지역 분양단지 ‘눈길’
- [이데일리 김기덕 기자] 정부의 ‘9.13 부동산 대책’ 발표 후 비규제지역에 대한 관심이 커지고 있다. 앞으로 서울 등 수도권 대부분에 세금과 대출 규제가 더욱 강력해 짐에 따라 실수요자들이 규제 영향에서 자유로운 지역에서 분양하는 새 아파트로 눈길을 돌리고 있다. 업계에 따르면 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 전역과 수도권(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산7개구(남구, 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 부산진구, 기장군), 세종시 등이다.이들 지역들은 2017년 6.19대책부터 2018년 9.13대책까지 발표된 여러 규제를 적용 받고 있다. 특히 양도세 중과를 비롯한 종합부동산세, 재건축초과이익환수제, 1주택자를 포함한 다주택자에 대한 주택담보대출 금지, 신DTI, DSR, 전매제한 기간 강화 등 강력한 규제를 받게 되면서, 주택 거래와 보유 모두 어렵게 됐다. 반면, 비규제지역에서는 이런 규제를 받지 않아도 되는 만큼 실수요층들의 관심이 더욱 높아질 전망이다. 하반기 비규제지역에서는 전국 79개단지 9만6297가구가 분양을 준비 중에 있다. 지역별로는 △인천 1만380가구 △대구 8,168가구(남구, 북구, 동구 등) △경기 6956가구(수원, 김포, 부천, 안양, 의왕, 양주, 화성, 평택 등) 순이다.이들 지역의 물량은 청약규제와 대출규제에서도 비교적 자유로워 실수요들 입장에서는 주택을 구입하기가 비교적 수월할 전망이다.먼저 HDC현대산업개발과 롯데건설이 오는 10월 경기도 화성시 병점동 675번지 일원에 ‘병점역 아이파크캐슬’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 26층, 27개 동, 전용면적 59~134㎡, 총 2666가구로 조성되며 지하철 1호선 병점역을 도보로 이용할 수 있고, KTX·1호선·분당선의 환승역인 수원역까지 두 정거장만에 도달이 가능하다.같은 달 호반산업도 인천 검단신도시 Ab15-2블록에 ‘검단신도시 호반베르디움’을 공급할 예정이다. 지하 2층~지상 27층, 14개동, 총 1168가구로 지어진다. 이 단지는 인천지하철 1호선 연장선 신설역(개통 예정)과 서울외곽순환도로, 올림픽대로와 원당-태리간 광역도로도 추진 중에 있다. 우미건설도 경북 경산시 하양읍 하양택지지구 A2블록에서 ‘경산 하양지구 우미린’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 33층, 6개동, 전용면적 84~113㎡, 총 737가구로 구성되며 대구도시철도 1호선 하양역이 2021년말 개통 예정이다.
