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- [부동산 세금전쟁]6억 이상 주택도 8년 임대등록하면 양도세 줄어
- [이데일리 정다슬 기자] 현재 거주하고 있는 서울 양천구 목동아파트를 포함해 집 두 채와 분양권 하나를 보유하고 있는 A씨. 아파트 매입 후 6000만원 오른 목동 집을 팔고 내년 입주하는 새 집으로 이사하려고 했으나 내년 4월 1일부터 적용되는 다주택자 양도소득세 중과 때문에 고민이 이마저만 아니다. A씨가 내년 4월 1일 이전에 목동 아파트를 팔면 양도세로 706만여원을 내면 되지만, 그 이후에 팔 경우 세금이 1576만여원으로 2배 넘게 늘어나기 때문이다.양도세 중과 때문에 A씨와 같은 고민을 하는 다주택자(2채 이상 보유자)는 전국적으로 289만 3278가구(2016년 기준)이다. 이들이 보유한 주택만 699만 1259가구에 달한다.다주택자를 옥죄는 가장 강력한 부동산 규제는 내년 4월부터 시행될 양도세 중과 조치다. 다주택자들은 내년 4월 1일까지 집을 팔아 양도세를 아껴야 할지, 계속 주택을 보유할지 결론을 내려야 한다. 만약 주택을 계속 보유할 경우 주택임대사업자 등록을 할지도 결정해야 한다. 그러나 복잡한 세법(稅法) 탓에 본인이 가지고 있는 주택을 임대 등록할 경우 어떤 혜택이 있는지조차 가늠하기 쉽지 않은 상황이다.◇6억원 이상이어도 장기보유특별공제·양도세 감면 받을 수 있어그래픽=이데일리 이미나 기자정부는 임대주택 등록을 하면 다주택자 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제도 해주겠다고 밝혔지만, 공시가격이 6억원 이상(비수도권 기준 3억원)인 주택은 매입임대주택으로 등록해도 세제 혜택이 없다. 이처럼 주택임대사업자 등록 시 적용받는 세제 혜택에는 지방세법, 소득세법, 민간임대주택특별법 등 다양한 법이 적용되고 각각의 기준도 다르다. 따라서 본인이 소유하고 있는 주택이 어떤 유형에 해당하는지를 먼저 파악해야 한다.공시가격이 6억원 이상, 전용면적 85㎡ 이상 주택의 경우 임대주택으로 등록해도 받을 수 있는 세제 혜택이 아무 것도 없다. 이 경우 임대주택으로 등록해도 4년 또는 8년 이상 임대 의무와 임대료 인상률 상한(5%)만 제한받을 뿐이다.반면 공시가격 6억원이 넘더라도 전용 85㎡ 미만 주택은 양도세 중과는 피할 수 없지만 준공공임대에 주어지는 장기보유특별공제 우대율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다. 3주택자가 임대한 두 집이 8년 뒤 총 5억원의 시세 차익을 낼 경우 양도세가 절반에 가까운 2억 2000여만원인데, 준공공임대(8년 의무임대)로 등록하면 5000여만으로 1억 7000만원 가량 줄어든다.주택 취득 후 3개월 이내에 준공공임대로 등록한 뒤 10년 이상 세놓으면 양도세를 100% 감면받을 수 있다. 주택 가격과 상관없이 전용 85㎡ 이하면 된다. 다만 이 경우 감면세액의 20%를 농어촌 특별세로 내야 하기 때문에 장기보유특별공제 우대율을 받는 것과 금액에서는 큰 차이가 없다. 취득세와 재산세도 전용 85㎡ 이하면 혜택을 받을 수 있다.반면 공시가격이 6억원 미만이지만 전용 85㎡ 이상의 중대형 주택의 경우 준공공임대주택으로 등록해 각각 8년, 10년 이상 임대해도 장기보유특별공제 우대율과 양도세 100% 감면 혜택을 받을 수 없다. 취득세·재산세 감면 혜택도 없다. 다만 임대주택 외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 공시지가가 6억원 미만이고 전용 85㎡ 미만의 주택은 임대주택 등록이 절대적으로 유리하다. 취득세·재산세·소득세·양도세·종합부동산세 등 모든 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 3주택자가 이같은 조건에 해당하는 임대주택 2채를 준공공임대로 등록해 8년간 세놓을 경우 건강보험료를 포함해 미등록자보다 연 935만원 정도 부담액을 줄일 수 있는 것으로 나타났다. 다만 의무임대기간(단기 4년, 준공공 8년)을 충족하지 못할 경우 세제 혜택은 커녕 과태료 1000만원을 물 수 있는 만큼 양도 시점과 자금 계획 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다◇임대수입 800만원 넘어가면 임대주택사업 등록 고민해야그래픽=이데일리 이미나 기자임대수입 규모도 주택임대사업 등록의 유불리를 좌우하는 주요한 기준이다. 현재는 임대수입 연 2000만원은 비과세 대상이지만, 2019년부터 주택임대소득이 연 2000만원 이하인 자에게도 분리과세가 적용된다. 또 소득세가 부과되면 건강보험 직장가입자의 피부양자 자격도 박탈당해 지역가입자로 전환해야 한다. 분리과세 방식에 따르면 연 800만원까지는 임대수입이 발생해도 소득이 없는 걸로 간주한다. 임대사업등록을 하면 필요경비율 공제비율이 50%에서 70%로 높아지기 때문에 연 1333만 3000원까지 피부양자 자격이 박탈되지 않는다. 임대사업자 등록을 한 자는 임대수입이 연 1333만 3000원을 초과해야 2020년 11월 이후부터 건강보험료가 부과되는데, 정부는 최근 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에서 임대수입이 연 2000만원 이하일 경우 단기임대는 40%, 준공공임대는 80%를 감면해주기로 했다. 이같은 혜택은 임대주택의 면적과 가격에 상관없이 모든 임대주택사업자에게 주어진다.전문가들은 주택임대사업자로 등록하기로 마음먹었다면 내년 4월 1일 이전하는 것이 바람직하다고 조언한다. 조영우 KB국민은행 WM스타자문단 세무사는 “ 내년 4월 이후 등록한 임대주택은 다주택자 양도세 중과를 면제받기 위한 의무임대기간이 5년에서 8년으로 늘어난다”며 “3년이라는 시간이 짧지 않은 만큼 빨리 선택하는 것이 좋다”고 말했다.
- 규제 무풍에 세제혜택…지식산업센터, 틈새 투자처로 몸값 '쑥'
- 그래픽= 이데일리 이미나 기자[이데일리 원다연 기자] 정부가 주택시장을 옥죄는 규제책을 잇따라 쏟아내면서 대안 투자처를 찾는 수요자들의 움직임도 빨라지고 있다. 양도소득세 중과와 분양권 전매 제한 등 주택 규제에 이어 내달부터는 대표적인 수익형 상품으로 꼽히는 오피스텔에 대해서도 분양권 전매 규제가 시행된다. 이 같은 규제를 모두 피한 지식산업센터가 옛 아파트형 공장에서 도심 내 첨단 오피스로 탈바꿈하면서 새로운 수익형 부동산 상품으로 떠오르고 있다. ◇공장에서 오피스로 탈바꿈…틈새수요 몰리며 몸값 ‘껑충’지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로 근린생활시설과 기숙사 등이 함께 조성되는 복합건축물을 말한다. 과거 제조업 부문 업종이 주로 입주했던 것에서 최근 1인 기업 및 벤처기업 등의 입주가 늘어나면서 ‘산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률’ 개정으로 지난 2010년 지식산업센터로 이름이 바뀌었다. 부동산114에 따르면 서울 내 지식산업센터의 3분기 기준 평균 매맷값은 3.3㎡당 768만원으로 1년 새 10%가량 올랐다. 최근 주택 관련 규제에 이어 상가나 오피스텔 등 기존 수익형 상품에 대해서도 부동산 임대업 이자상환비율(RTI)가 적용되는 등 대출 규제가 강화되며 자금 마련이 쉽지 않아지자 틈새 투자처를 꼽는 수요자들이 지식산업센터로 눈길을 돌리면서 상승세를 타고 있는 것이다. 지식산업센터 시행사인 최홍무 케이엔엠파트너스 상무는 “산업단지가 아닌 도심권에 공급되는 지식산업센터는 기존 오피스와 크게 다를 바가 없어 대체 투자처를 찾는 발 빠른 수요자들의 문의가 크게 늘고 있다”며 “과거 제조업 중심의 지식산업센터는 90% 이상이 실제 입주기업에 분양됐지만 최근 오피스 중심의 지식산업센터에는 일반 투자 수요의 비율이 50%가량 높아졌다”고 말했다. 실제 도심권에 들어선 지식산업센터는 일반 오피스에 비해 임대료가 싸다 보니 임차인을 구하기도 쉽다. 지식산업센터 20여개가 모여있는 성동구 성수동의 정경진 한라에코공인 대표는 “시설면에서 오피스와 차이가 없는 데 비해 임대료는 저렴하다 보니 강남권 있던 IT 업종들이 주로 옮겨오고 있다”며 “지식산업센터 성격이 일반 사무실로 변화하면서 강남권과의 접근성이 수요를 끄는 주요 요인으로 작용하고 있다”고 말했다. 성수동 지식산업센터의 임대료는 3.3㎡당 4만 5000원 안팎으로 비슷한 규모의 강남구 삼성·역삼동 일대의 사무실과 비교해 3.3㎡당 1만원 가량 저렴하다는 것이 현지 공인중개업소의 설명이다. 일반 오피스와 다를 바 없이 사용되지만 지식산업센터에만 적용되는 세제·금융 혜택이 적지 않다는 점도 수요를 끌어들이고 있다. 우선 2019년 12월 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자가 1년 이내 직접 사용 시 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 경감받을 수 있다. 또 분양가의 최대 70%까지 장기 융자가 가능해 초기 자금 부담이 적다. ◇강남 접근성 좋은 단지 공급 봇물지식산업센터의 변신으로 수요가 확대되면서 공급도 빠르게 늘고 있다. 한국산업단지공단에 따르면 2014년 지식산업센터 인허가 건수는 전국에서 32건에 그쳤지만 지난해에는 105건으로 3배 이상 늘었다. 최근 분양하고 있는 지식산업센터 가운데에는 강남권 인프라를 누릴 수 있는 곳이 적지 않다. SK건설은 잠실까지 20분, 강남까지 30분대에 이동할 수 있는 경기도 하남 미사강변도시 초입인 1-3블록에 ‘미사강변 SK V1 center’를 분양한다. 이 지식산업센터’는 연면적 8만 6779㎡에 지하 4층~지상 10층, 1개 동 규모다. 올림픽대로와 중부고속도로, 서울외곽순화도로 등이 가깝다. 지하철 5호선 미사역이 내년 개통 예정이다. 지하철 9호선 연장 계획으로 향후 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다. 태영건설과 SK D&D는 서울 성동구 성수동2가 280-6·7·8·9 일대에 ‘성수 W센터 데시앙플렉스’를 분양한다. 연면적 7만 327㎡에 지하 4층~지상 20층 규모로 조성된다. 지하철 2호선 성수역, 2·6호선 건대입구역이 가깝다. 동부간선도로와 내부순환로, 강변북로 등으로 쉽게 진입할 수 있다. 에이스건설은 경기도 화성 동탄2신도시 지원용지 13-1블록에서 ‘동탄 센트럴에이스타워’를 분양한다. 연면적 5만 790㎡에 지하 2층~지상 15층 2개 동 규모에 상가, 오피스텔, 오피스 복합단지로 조성된다. SRT 동탄역을 이용해 수서까지 15분에 이동할 수 있고, 용서(용인~서울)고속도로를 통해 서울 양재·강남까지 30분대로 이동이 가능하다.
- [미리보는 이데일리 신문]트럼프 “코리아패싱 없다”
- [이데일리 전상희 기자] 다음은 8일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-종교인 과세 내년 시행 가닥-한·미 “北 도발에 압도적 힘으로 단호히 대응” 재확인-유가·금리·원화 급등 ‘3高 시대’ 다시 오나-시험대 오른 문무일△줌인&-국민연금 김성주 이사장 “외압 막고 사회적 투자 늘리겠다”-청년 넷 중 하나 “공무원이 최고”△25년 만에…트럼프 국빈 방문-트럼프 “한국은 동맹국 그 이상, 코리아패싱 없다”…공고한 대북 공조 과시-文 “FTA협의 신속 추진”…車·철강업계 비상-韓 미사일 탄두 중량 제한 해제…北 지하벙커 파괴 가능해져△25년 만에…트럼프 국빈 방문-‘마린원’ 타고 평택기지 내린 스트롱맨 “北문제에 좋은 답 내놓을 것”-붉은색 즐기던 트럼프, ‘이니 블루’ 드레스코드 맞춤-文대통령, 평택 미군기지까지 가 파격 마중△25년 만에…트럼프 국빈 방문-거제 가자미, 고창 한우, 독도 새우…文, 한국의 맛으로 ‘밥상회담’ 이끌어-구·윤 세탁기, 김 태양광패널…美 통상압박 풀 실마리 찾을까△25년 만에…트럼프 국빈 방문-북핵 화두, 임기 첫해…트럼프 국회 연설, 24년 전 클린턴과 닮았네-‘마린원’ 완벽한 방음…세계에서 가장 조용한 헬리콥터△경제·금융-유가·원화값·금리 연일 최고치…경기 회복세에 찬물 끼얹나-돌아온 연말정산 시즌 미리보기 서비스 오픈-라이언·브라운…‘용돈카드’ 미래 고객 잡는다-금통위원 2명 더 “조만간 금리 인상” △‘분양가 상한제’ 부활-분양가 거품 빼려다 집값 못 잡고…‘청약 광풍’만 부추길라-농수산물 가격이 ‘상한제 적용’ 좌지우지?△산업&기업-송대현 “소비자가 ‘와우!’…감탄이 절로 나오는 가전 만들겠다”-뒤처지는 스파크…독주하는 모닝-현대로템 무인전동차, 인도 한복판 달린다-SK하이닉스 ‘1석3조 사회공헌’ 론칭-연말 판촉전 없는 피아트…한국서 발빼나△산업-‘뭉쳐야 산다’…PC시장 합종연횡 바람-고맙다 레볼루션…넷마블 2조 클럽 눈앞-PC게임 전설 계승…엔씨 ‘차세대 리니지’ 뜬다-LTE보다 10배 빠른…SK텔레콤, 5G 신기술 개발△소비자생활-충전 오래가고 가벼운 ‘릴’ 떴다…궐련형 전자담배 ‘삼국지’-‘편의점 택배’ 이용하고 CU상품권 받으세요-동남아의 아마존 LAZADA “韓 기업 진출 돕겠다”-이집트 꽃, 브라질 허브…화장품 원료도 ‘다국적 시대’△중소기업·벤처-코웨이 물오른 실적·복지…이해선護 1년 ‘신뢰 회복’ 통했다-가온미디어 “생큐, 기가지니” 5년 연속 최대 실적 ‘파란불’-존슨앤드존슨 바이오벤처 인큐베이팅 시설 ‘J랩’ 가보니…△증권&마켓-‘트럼프 변수’ 없고, 사우디發 유가 상승…건설·조선株 수혜-자동차 LED 덕에…서울반도체 ‘코스닥 대장株’ 재탈환 노린다-코스콤, 통합인증 내년부터 서비스△증권-첫발 내딛는 초대형IB, 기업 대출·투자 ‘규제 문턱’ 넘을까-한·중 관계 해빙기 화장품업체 IPO 노크-이사장 취임했으니…국민연금, 운용본부장 선임도 속도 낸다△IR라운지-손보·증권 연이은 M%A 빅딜…포트폴리오 다변화로 2분기 연속 순익 톱-핀테크에 ‘C.O.D.E’ 맞춤…디지털금융 생태계 조성, 스타트업과 상생-“국민의 금융그룹 될 것”…청년·지역사회에 관심 각별△재테크-투자자 대접받고 수익도 짭짤…증권형 크라우드펀딩 올라탈까-종부세는 개인별 과세…부동산 살 땐 부부 공동명의로-창업 4년내 땅 사면 취득세↓…‘벤처 稅혜택’ 챙기세요△Book-손 잡을 줄 아는 괴짜 4차 산업혁명 주역-“亞 경제협력·국제정치 중심지” 대한민국의 100년 국가대전략-수천 킬로미터 길 위에서 깨달은 ‘길’△스포츠-“퍼트는 거리감…5야드씩 끊어 백스트로크 조절”-이정은, 이번 주 역대 8번째 ‘타이틀 전관왕’ 도전-‘FA 전쟁’ 스타트…손아섭·민병헌·강민호 ‘최대어’△사람&나눔-“개도국·기술발전·제로금리…韓보험업 3대 고민”-마지막 사시 수석 이혜경씨 “내가 마지막 합격자 아니길”△오피니언-거시환경 고려한 예산안 심의 필요-사드사태, 中을 바로보는 수업료-가격논란 휩싸인 한국GM ‘크루즈’ △부동산-‘강남 불패’…압구정·잠실 중대형 아파트로 돈 더 몰린다-‘다주택자 양도세 중과’ 담은 소득세법 개정안 국회로-8·2대책 전 분양 받은 다주택자 ‘중도금 대출제한’ 적용 안돼△사회-제살깎기 된 ‘적폐수사’ 윤석열, 속도조절 할까-광화문광장 ‘차벽’ 마주하고…“No 트럼프” vs “환영 USA”-남성우월주의 병폐…직장내 성희롱 신고 4년새 2배-中企 특허침해땐 손해배상액 3배로
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속 이후에 조심해야할 5가지 절세 방법
- [최인용 가현택스 대표변호사] 사망으로 인한 상속은 슬프지만 피할 수 없는 일이다. 가족 간의 협의가 필요한 사항이고 경우에 따라 가정에 분쟁이 생길 수도 있다. 이를 위해 미리 미리 상속을 대비하는 것이 필요하다. 상속세는 일정금액(두부모의 경우10억, 한부모 5억) 이상의 경우 상속일의 말일로부터 6개월 이내에 상속신고를 하게 된다. 이때 상속이후 주의해야 할 사항을 알아보자 첫째, 상속신고대상금액 이하라도 신고하는 것이 유리하다. 상속금액 이하의 경우에는 상속세를 신고하지 않아도 된다. 그러나 상속재산에 따라 신고를 하는 것이 유리할 수 있다. 예를 들어 아파트가 아닌 일반 주택, 건물이나 토지 등의 상속재산은 신고를 하지 않으면, 공시가액으로 취득한 것으로 평가한다. 따라서 나중에 상속재산을 팔 때, 양도소득세가 많이 부담이 될 수 있다. 이런 경우에는 감정을 받아 상속신고를 하는 것이 유리하다. 둘째, 상속세는 신고가 끝이 아닌 정부가 확정하는 세금이다. 우리나라의 세금은 신고납세제도와 정부 부과제도로 나누어진다. 부가가치세, 소득세, 법인세등 대부분의 세금은 신고납세제도 이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속증여세는 6개월(증여세3개월) 내에 신고를 하면 종료되는 것이 아니라 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 대해 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 재산의 취득이나 처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.셋째, 상속 이후 6개월 내의 재산 처분은 피해야 한다. 상속받은 재산은 상속세의 재원 마련을 위해서나 가족 간 원할한 배분 등 여러 가지 이유로 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산에 대한 시가가 생기는 것이다. 따라서 시가는 공시가액보다 높아 상속세가 더 많이 낼 수 있음에 유의해야 한다. 특히 비상장주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속개시 이후 6개월 이내에 해당 회사의 주주간 주식 양도도 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 특히 상속 부동산은 더 유의해야한다. 부동산은 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있기 때문이다. 넷째, 신규채무나 채무상환 등의 재산증가상황에도 유의해야 한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 차입을 위해 담보가치를 평가하는 과정에서 감정이 일어나게 되면, 감정가액이 시가로 평가되어 상속세를 더 부담할 수 있기 때문이다. 채무 상환을 하게 되는 경우에는 사후관리를 받게 된다. 상속인이 스스로의 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지 채무상환자금에 대해 자금출처를 파악할 수 있다. 특히 상속재산이 30억원 이상 고액인 경우 상속이후 상속인의 재산증가 상황에 대해 사후관리 조회를 하게 된다.다섯째, 가업 승계등의 경우에는 특히 사후관리에 유의한다. 최근 개정세법으로 인하여 가업승계의 경우 사후 관리요건이 완화 되었다. 특히 올해 부터는 사후 관리 기준을 위반했을 때 상속세뿐 아니라, 공제받은 기간에 취한 이득의 이자에 상당하는 액수까지 가산한다. 따라서 가업승계 받은 자산의 처분이나 대표이사의 취임 및 지분의 변동에 대해 사후관리 요건을 잘 지켜야 한다.
- [클릭! 富동산]비사업용 토지 팔 때 양도세 절세 방법은?
- 윤나겸 세무사[윤나겸 세무사] Q)서울에서 회사를 다니는 평범한 직장인입니다. 2010년 1월 경상남도 청도에 임야 1만평을 1000만원에 취득해서 7년째 보유하고 있습니다. 현재 시세는 5000만원 정도 되는데, 올해나 내년께 팔려고 생각 중입니다. 비사업용토지라 세금이 많이 나올까 걱정이긴 한데요, 얼마 전 법이 바뀌어 비사업용 토지도 오래 갖고 있으면 혜택을 본다는데 저도 해당이 되나요?A) 우선 비사업용 토지에 대해 알아보겠습니다. 소득세법 시행령 제168조의6 ‘비사업용 토지의 기간기준’에서는 토지를 보유하는 기간 중 일정기간을 사업용으로 사용하지 않은 토지의 기간을 명시하고 비사업용인지 사업용인지를 판단하고 있습니다. 이들 대상 토지는 농지, 임야, 목장용지, 건축물이 없는 나대지와 잡종지 등입니다.1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사용하지 않은 토지2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사용하지 않은 토지3. 보유기간 중 60% 이상 사용하지 않은 토지여기서 농지는 전·답·과수원을 말하며 농지 소유주가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지는 비사업용 토지로 간주하고, 도시지역 안에 농지도 비사업용 토지로 간주합니다. 다만, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 60% 이상만 직접 사업에 사용하거나 도시민이 주말 체험 영농 목적으로 소유하는 세대당 1000㎡(약 300평) 미만인 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.양도소득세 중에서 비사업용 토지 부분이 가장 많은 관심의 대상이자 많은 변천사가 있었던 부분입니다. 2007년 1월 1일부터 2009년 3월 15일까지 양도한 경우 60% 중과세율이 적용되었습니다. 2009년 3월 16일부터 2013년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도할 때에는 비사업용 토지라 하더라도 일반세율에 10%를 가산하는 중과세를 유예하여 적용하지 않았습니다.2016년 이후부터는 비사업용 토지를 양도할 경우 기본세율에서 10%를 추가로 과세하고 있습니다. 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 해준다는 언론 보도의 기대에도 불구하고 2016년 1월 1일부터 개정된 세법에서는 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 적용하되, 그 보유기간의 기산일은 2016년 1월 1일부터 적용한다고 발표하였습니다.이후 형식적인 세제혜택이라는 수많은 반발이 있었고 2017년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지부터는 취득일부터 기산하도록 개정되어 장기보유특별공제를 해줌으로써 역대 비사업용 토지 관련 법안 중 가장 많은 혜택을 받고 있습니다.사례의 경우도 양도가액 5000만원, 취득가액 1000만원이라 4000만원의 양도차익이 있으며 장기보유특별공제가 금년부터는 취득일부터 기산하므로 올해 양도하든 내년에 양도하든 추가 공제가 가능하며, 오래 보유하면 할수록 장기보유특별공제 혜택은 더 받을 수 있습니다.마지막으로 소득세법 제104조의3에서 열거하고 있는 ‘비사업용 토지의 범위’에 대하여 정리해보겠습니다.1. 농지의 경우에는 시 이상의 주거, 상업, 공업지역 외에 소재하는 전이나 답, 과수원의 재촌이나 자경농지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.2. 임야로서 영림계획인가를 받아 사업 중인 임야나 특수개발지역으로 지정된 임야, 재촌하는 자가 소유한 임야를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.3. 목장용지로서 시 이상의 주거·상업·공업지역 외에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지를 제외하고는 비사업용 토지로 보게 됩니다.4. 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지나 잡종지 등의 토지를 비사업용 토지로 보게 됩니다.토지를 양도하는 경우 사업용 토지인지, 비사업용 토지인지를 판단하는 것이 가장 중요합니다. 비사업용 토지에 대해 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유시 최대 30%)를 해준다 하더라도 비사업용 토지의 세율은 기본세율에 10%를 추가로 과세하기 때문에 여전히 사업용, 비사업용의 판단은 중요합니다.세금은 동일한 물건의 동일한 행위라도 적용되는 시기에 따라 달리 적용된다는 점을 인지하시고, 조금씩 관심을 가지면 절세를 할 수 있을 것입니다. 다만, 케이스에 따라 달리 적용되므로 전문가와의 상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]
- 집 팔 계획 없다면 '임대'...상속·증여 계획 땐 '법인'
- [이데일리 권소현 기자] 다주택자에게 양도세 폭탄을 던진 8.2 부동산 대책으로 임대사업자 전환에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대주택으로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 임대소득 노출에 대한 부담감은 있지만 전문가들은 가능하면 임대사업자로 전환하는 게 낫다고 입을 모은다. 특히 임대 고소득자의 경우 10년 이상 장기보유를 계획하고 있고 상속이나 증여까지 고민 중이라면 법인사업자로 등록하는 방안을 고려할만하다는 권고가 나온다. ◇“집 팔아야 하나요? 절세 방법 없나요?” 빗발치는 절세상담7일 세무업계에 따르면 지난 8.2 부동산대책 발표 이후 절세법에 대한 문의가 쇄도하고 있다. 특히 양도세 중과를 걱정하는 다주택 자산가들이 상담을 요청해오고 있다. 양도세 전문인 세무법인 다솔에는 대책 발표 후 문의가 두 배 이상 늘었다. KEB하나은행 상속증여센터 역시 평소에 비해 두세배 문의가 늘면서 세무사들이 상담하느라 바쁘다. 주로 현재 보유하고 있는 부동산을 팔아야 하는지, 어떻게 해야 세금을 아낄 수 있는지에 대한 질문이 몰리는 상황이다. 세무 전문가들은 일단 급하게 자금이 필요한 상황이 아니라면 좀 지켜보라고 조언한다. 내년 4월1일 양도분부터 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하기 때문에 4~5년 내에 팔 계획이라면 내년 4월1일 이전에 팔고 더 보유할 계획이라면 일단 두고 보라는 것이다. 만일 일정 기간 지난 후 팔아야 하는 상황이 생기면 임대사업자로 등록하는 방법을 권하고 있다. 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되고 6년 이상 임대할 경우 양도세가 2~10% 공제되기 때문에 굳이 안 할 이유가 없다는 게 세무사들의 조언이다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “현 정부의 부동산정책을 보면 임대사업자로 등록하는 법 외에 다른 방법이 없다”며 “아마 임대사업자 등록 비율이 일정 수준에 못 미치면 등록을 강제하는 방안을 마련할 것”이라고 내다봤다. ◇상속·증여계획 있다면 법인사업자 등록 고려해볼만법인사업자 등록도 고려해볼 만 하다. 법인이 부동산을 소유하고 임대소득을 얻는 주체가 되는 반면 개인은 법인의 주주가 된다. 물론 법인을 설립하는 과정에서 등기비용, 정관작성비용, 주금 납입 후 등록면허세 등 초기 비용이 발생한다. 개인사업자와 법인사업자 모두 부동산을 구입할때 4.6%를 취득세로 내지만, 법인사업자의 경우 수도권 과밀억권역에서 부동산을 취득할 때 9.4%의 중과세율이 적용돼 불리하다. 그럼에도 불구하고 법인사업자의 장점은 임대소득에 대해 법인세를 적용받는다는 점이다. 개인이 임대소득을 얻으면 종합소득세 대상에 포함되고, 이 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용한다. 구간도 6단계로 촘촘하다. 반면 법인세는 11~22%의 세율을 적용하며 구간도 3단계 밖에 되지 않는다. 과세표준 역시 법인세는 2억원까지 11%의 세율을 적용하는 반면 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용해 같은 소득에도 법인세가 적다. 법인의 경우 대표자 급여와 퇴직급여 등을 비용으로 인정받을 수 있고, 사업 확장을 위해 토지 형질변경 같은 인허가를 받을 때에도 법인사업자가 유리하다. 자금 조달에서도 주식발행, 회사채 발행 등 다양한 수단을 동원할 수 있다. 다만, 법인사업자의 주주인 개인이 임대소득을 가져가려면 배당을 받아야 하는데, 배당을 포함한 개인 금융소득이 2000만원 이하면 15.4%의 세금을, 2000만원 초과되는 금액은 6.6~44%의 초과 누진세율을 적용해 세금을 내야 한다. 때문에 당장 배당을 받지 않고 상속이나 증여를 할 계획이라면 법인사업자가 유리하다. 개인사업자는 상속이나 증여할 때 세금을 내야하지만 법인사업자의 경우 배당을 받지 않고 주식을 일부 증여한 뒤 자녀에게 일정 금액 이하로 배당하면 세금을 아낄 수 있다. 박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “일반적으로 임대소득이 많고 10년 이상 상속증여 계획을 갖고 있으면서 당장 임대소득을 써야할만큼 자금이 필요한 상황이 아니라면 법인사업자로 등록하는 게 낫다”며 “이 경우 다양한 절세법을 활용할 수 있다”고 말했다.
- 쎈 부동산대책에 절세문의도 폭주…임대사업자 개인? 법인?
- [이데일리 권소현 기자] 다주택자에게 양도세 폭탄을 던진 8.2 부동산 대책으로 임대사업자 전환에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대주택으로 등록하면 양도세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문이다. 임대소득 노출에 대한 부담감은 있지만 전문가들은 하는 게 낫다고 입을 모은다. 특히 임대 고소득자의 경우 10년 이상 장기보유할 계획이고 상속이나 증여를 고민 중이라면 법인사업자로 등록하는 방안도 고려해볼 만하다. 7일 세무업계에 따르면 지난 8.2 부동산대책 발표 이후 절세법에 대한 문의가 쇄도하고 있다. 특히 양도세 중과를 걱정하는 다주택 자산가들이 상담을 요청해오고 있다. 양도세 전문인 세무법인 다솔에는 8.2 부동산 대책 발표 후 문의가 두 배 이상 늘었다. KEB하나은행 상속증여센터 역시 평소에 비해 두세배 문의가 늘면서 세무사들이 상담하느라 바쁘다. 주로 현재 보유하고 있는 부동산을 팔아야 하는지, 어떻게 해야 세금을 아낄 수 있는지에 대한 질문이 몰리는 상황이다. 세무 전문가들은 일단 급하게 자금이 필요한 상황이 아니라면 좀 지켜보라고 조언하고 있다. 내년 4월1일 양도분부터 다주택자를 대상으로 양도세를 중과하기 때문에 4~5년 내에 팔 계획이라면 내년 4월1일 이전에 팔고 더 보유할 계획이라면 일단 두고 보라는 것이다. 만일 일정 기간 지난 후 팔아야 하는 상황이 생기면 임대사업자로 등록하는 방법을 권하고 있다. 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 납부하지 않아도 되고 6년 이상 임대할 경우 양도세가 2~10% 공제되기 때문에 굳이 안 할 이유가 없다는 게 세무사들의 조언이다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “현 정부의 부동산정책을 보면 임대사업자로 등록하는 법 외에 다른 방법이 없다”며 “아마 임대사업자 등록 비율이 일정 수준에 못 미치면 등록을 강제하는 방안을 마련할 것”이라고 말했다. 법인사업자로 등록도 고려해볼 만 하다. 법인이 부동산을 소유하고 임대소득을 얻는 주체가 되는 반면 개인은 법인의 주주가 된다. 물론 법인을 설립하는 과정에서 등기비용, 정관작성비용, 주금 납입 후 등록면허세 등 초기 비용이 발생한다. 개인사업자와 법인사업자 모두 부동산을 구입할때 4.6%를 취득세로 내지만, 법인사업자의 경우 수도권 과밀억권역에서 부동산을 취득할 때 9.4%의 중과세율이 적용돼 불리하다. 그럼에도 불구하고 법인사업자의 장점은 임대소득에 대해 법인세를 부과한다는 점이다. 개인이 임대소득을 얻으면 종합소득세 대상에 포함되고, 이 종합소득세는 지방소득세를 포함해 6.6~44%의 누진세율을 적용한다. 구간도 6단계로 촘촘하다. 반면 법인세는 11~22%의 세율을 적용하며 구간도 3단계 밖에 되지 않는다. 과세표준 역시 법인세는 2억원까지 11%의 세율을 적용하는 반면 종합소득세는 41.8%의 세율을 적용해 같은 소득에도 법인세가 적다. 법인의 경우 대표자 급여와 퇴직급여 등을 비용으로 인정받을 수 있고, 사업 확장을 위해 토지 형질변경 같은 인허가를 받을 때에도 법인사업자가 유리하다. 자금 조달에서도 주식발행, 회사채 발행 등 다양한 수단을 동원할 수 있다. 다만, 법인사업자의 주주인 개인이 임대소득을 가져가려면 배당을 받아야 하는데, 배당을 포함한 개인 금융소득이 2000만원 이하면 15.4%의 세금을, 2000만원 초과되는 금액은 6.6~44%의 초과 누진세율을 적용해 세금을 내야 한다. 때문에 당장 배당을 받지 않고 상속이나 증여를 할 계획이라면 법인사업자가 유리하다. 개인사업자는 상속이나 증여할 때 세금을 내야하지만 법인사업자의 경우 배당을 받지 않고 주식을 일부 증여한 뒤 자녀에게 일정 금액 이하로 배당하면 세금을 아낄 수 있다. 박정국 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 “일반적으로 임대소득이 많고 10년 이상 상속증여 계획을 갖고 있으면서 당장 임대소득을 써야할만큼 자금이 필요한 상황이 아니라면 법인사업자로 등록하는 게 낫다”며 “이 경우 다양한 절세법을 활용할 수 있다”고 말했다.
